L’estraneo al condominio in assemblea

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Accade spesso che un condomino, con il preciso intento di tutelare meglio i suoi interessi in assemblea, voglia presenziare alla riunione con un legale o con un avvocato. La presenza di estranei, soprattutto se occulti, costituisce un vero problema sotto il profilo del rispetto della privacy.

Estraneo in assemblea: la posizione del Garante

Si deve rilevare che l’illecita comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai partecipanti al condominio è realizzabile certamente mettendo a disposizione di terzi dati personali riportati nei prospetti contabili o dei verbali assembleari. L’ipotesi, però, che si può verificare maggiormente è la presenza in assemblea — il cui svolgimento è suscettibile di videoregistrazione in presenza del consenso informato dei partecipanti — di soggetti non legittimati a parteciparvi. Tali soggetti (se individuati) devono essere allontanati dal presidente dell’assemblea o, ancora prima, dallo stesso amministratore o dai condomini. Il discorso può anche riguardare coloro che ricoprono la qualifica di soci nell’ambito di una società incaricata dell’amministrazione dello stabile. Il Garante ha osservato che se l’amministrazione della società, per determinazione dei soci, risulta affidata soltanto ad un amministratore unico, non sussistono i presupposti per legittimare i soci non amministratori a presenziare alle assemblee del condominio (altrimenti le operazioni di trattamento dei dati personali dei condomini che hanno partecipato alle stesse sarebbero effettuate in violazione della disciplina in materia di protezione dei dati personali: provvedimento 9 settembre 2010).

In ogni caso, se questi abusivi sono riusciti a “captare” qualche informazione devono astenersi dal divulgarla a terzi: in caso contrario commetterebbero un reato (art. 167 Codice della Privacy).

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In ambito condominiale vengono trattati molteplici dati personali e sono numerosi i dubbi che possono sorgere sulle modalità con cui gestire tali informazioni nel rispetto della normativa in materia di protezione dei dati personali (Regolamento UE 2016/679 e D.Lgs. 196/2003). Il presente...



I tecnici e consulenti incaricati dal condominio

Il Garante ha chiarito che in determinati casi è permesso anche a soggetti, diversi dai condomini, di partecipare all’assemblea dei condomini. A titolo esemplificativo si menzionano “tecnici o consulenti chiamati a relazionare su specifici lavori da svolgere” oltre alle altre eccezioni normativamente previste (es. gli inquilini).

Tuttavia, precisa che tali soggetti, qualora l’assemblea condominiale ne ritenga necessaria la presenza, potranno rimanere solo per il tempo necessario a trattare lo specifico punto all’ordine del giorno per il quale è richiesta la consulenza vademecum. Capita spesso, però, che un avvocato o un tecnico si presenti assieme al condomino. In tal caso si ritiene che, indipendentemente dalla qualifica professionale, egli rappresenti un soggetto estraneo alla compagine condominiale e non sia ammessa la sua partecipazione, pena la lesione della privacy dei condomini (a meno che l’estraneo non sia espressamente autorizzato a stare in assemblea da tutti gli altri condomini. Rimane fermo, però, che anche il “non condomino”, autorizzato a partecipare, debba astenersi dal comunicare a terzi le questioni e i dati appresi mentre era in riunione. Si tenga presente che il regolamento condominiale può contenere regole più rigorose a tutela della privacy dei condomini durante l’assemblea. In ogni caso, quanto detto finora non può valere nei confronti dell’estraneo che partecipa all’assemblea per delega di un condomino.

Assemblea on line e abusivi nella stanza del condomino

La presenza di un estraneo in assemblea potrebbe essere facilitata dalla nuova normativa sull’assemblea on line. Non si può escludere, infatti, che un soggetto collegato da casa venga anche involontariamente a sentire informazioni e dati sensibili del titolare dell’abitazione o di altri partecipanti al condomino. Sarà compito del proprietario evitare “questo inconveniente”, mentre si ricorda che è reato registrare conversazioni alle quali non si partecipa (art. 615 bis c.p.), come ad es. nel caso di un registratore lasciato acceso in una stanza. >> Per approfondimenti consigliamo l’ebook L’assemblea di condominio online: guida per l’amministratore e i condomini

Estraneo abusivamente presente e riflessi sulle delibere

Merita di essere ricordato che la Corte di Cassazione, rifacendosi ad un precedente provvedimento (Cass. civ., sez. II, 08/08/2003, n. 11943), ha ribadito che “la partecipazione ad un’assemblea di condominio di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non inficia la validità della costituzione dell’assemblea e delle decisioni ivi assunte ma ciò soltanto se risulta che tale partecipazione non ha influito né sulla richiesta maggioranza e sul prescritto quorum, né sullo svolgimento della discussione e sull’esito della votazione. Nel caso di specie, una società, non condomina e quindi “estranea al consesso assembleare”, aveva partecipato all’assemblea. Nel corso dei giudizi di merito, però, è emersa – in conformità ai principi espressi dalla stessa Suprema Corte – l’ininfluenza di quella partecipazione in relazione alla delibera impugnata. Gli ermellini hanno confermato la decisione impugnata, evidenziando anche come nel provvedimento oggetto di ricorso gli argomenti portati in assemblea dalla società estranea fossero stati disattesi dai condomini (Cass. civ., sez. II, 30/11/2017, n. 28673).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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