Le spese di rifacimento della parte sporgente dalla facciata di un lastrico solare sono a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare

riferimenti normativi: art. 1126 c.c.

precedenti giurisprudenziali: nessuno

La vicenda

Un condomino, proprietario di una terrazza a livello, impugnava la delibera con cui l’assemblea aveva deliberato di affidare ad una ditta i lavori di rifacimento della terrazza a livello, ponendo 1/3  a suo carico e i restanti 2/3 a carico dei proprietari degli appartamenti sottostanti.

Contestualmente, l’assemblea aveva deciso che in sede di consuntivo la contabilità finale per gli stessi interventi sarebbe stata effettuata tenendo conto della parte sporgente dalla facciata della stessa terrazza (che superava il perimetro dell’edificio) i cui costi avrebbero dovuti essere sostenuti dagli stesso condomino attore (come per le solette dei balconi aggettanti).

Quest’ultimo però riteneva illegittimo il criterio stabilito per la futura ripartizione finale dei lavori in quanto si sarebbe dovuto applicare in toto il criterio di riparto di cui all’art. 1126 c.c., anche in relazione alla parte aggettante del terrazzo a livello.

La contestazione, inoltre, comprendeva anche le spese conseguenti e necessarie alle lavorazioni, come ad esempio lo spostamento ed il riposizionamento dei vasi.

Si costituiva il condominio, contestando la domanda del condomino e chiedendone il rigetto; nel corso dell’istruttoria, venivano acquisiti i documenti depositati dalle parti e veniva disposta una c.t.u.

Quest’ultima sottolineava l’unicità morfologica, strutturale e funzionale, del lastrico del condomino attore, essendo stata adottata una configurazione che implicava la continuità del manto impermeabile esteso all’intera ampiezza del terrazzo di copertura, in cui il bocchettone per il convogliamento e lo smaltimento delle acque meteoriche rappresentava il solo elemento di discontinuità nella tenuta e la cui presenza era indispensabile per il conseguimento della necessaria regolazione dello scarico.

All’udienza di precisazione delle conclusioni erano assegnati i termini di legge per conclusionali e repliche.

La questione

Le spese di rifacimento della parte sporgente dalla facciata di un lastrico solare che supera il perimetro dell’edificio sono comunque ripartite secondo il criterio previsto dall’articolo 1126 c.c. o sono da mettere totalmente a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare,?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condomino ma non ha ritenuto invalida la delibera.

In particolare il giudice ha riconosciuto le difficoltà ad individuare il criterio di ripartizione applicabile ai lavori di ristrutturazione dell’intero lastrico solare, allorché questo sia in parte aggettante rispetto alla sagoma dell’edificio,

In ogni caso ha ricordato che secondo alcuni studiosi, salvo diverse verifiche tecnico – strutturali, all’intero lastrico solare deve essere presuntivamente attribuita un’unitarietà non solo strutturale, ma anche funzionale in ogni sua parte, allorché in sede di progettazione la costruzione del solaio sia stata unitariamente concepita con posa di un’unica continua guaina isolante, con conseguente impossibilità di riparazioni parziali della sola parte non aggettante, che esporrebbe a rischio di infiltrazione l’intero lastrico solare facendogli perdere la necessaria funzione di copertura al servizio di tutto lo stabile, in relazione alla quale è stato dettato il criterio di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c..

Di conseguenza, per lo stesso giudice, le spese dei lavori di rifacimento, nella misura in cui riguardano la funzione di copertura svolta dal terrazzo, andrebbero suddivisi secondo i parametri dettati dall’art. 1126 c.c. anche per le parti del terrazzo in aggetto.

Secondo il Tribunale però la delibera non può ritenersi invalida perché è solo programmatica, non avendo precisato esattamente in che cosa consistano i lavori condominiali da eseguire (sommariamente descritti come rifacimento del terrazzo a livello), né avendo specificato se le spese da addebitare agli attori si riferiscano a tutti gli interventi da operare sulla parte aggettante o solo ad alcuni,

Potrebbe invece essere illecita la delibera che, in sede di consuntivo, ripartisse concretamente le spese in difformità dai criteri sopra indicati.

Le riflessioni conclusive

Merita di essere precisato che secondo una decisione di merito se la terrazza di proprietà o uso esclusivo è parzialmente aggettante  per cui una parte, si protende nel vuoto (al di là del contorno dello stabile) non è integralmente applicabile l’art.1126 c.c. (App. L’Aquila, 14/2/1992).

Ciò perché la parte in aggetto della stessa, altro non può considerarsi che un ampliamento, al di là del muro perimetrale dell’edificio, del piano di calpestio di cui unico beneficiario è il proprietario esclusivo della terrazza, con sicura assenza di qualsiasi vantaggio per i proprietari dei locali sottostanti, e, con la conseguenza che per le spese relative ai lavori li ripartizione di detto tratto non può farsi riferimento ai criteri di ripartizione dettati dall’art. 1126 c.c. dovendo esse gravare esclusivamente sul proprietario .

Nel caso ci si trovi di fronte ad una terrazza con queste caratteristiche, la ripartizione della spese di manutenzione ex art. 1126 c.c. potrà essere effettuata solo con riferimento alla superficie della terrazza stessa che svolga la predetta funzione di copertura (che, cioè, si trovi nella proiezione verticale delle porzioni sottostanti) e non per la parte aggettante della medesima.

Dal punto di vista pratico, quindi, sarà necessario separare dalla somma complessiva spesa per l’intervento di manutenzione alla due diverse porzioni di superficie (coperta e aggettante), al fine di ricavare la relativa quota-parte da ripartire ex art.1126 c.c., mentre le spese di riparazione della parte in aggetto della terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini gravano soltanto su questo ultimo.

Questa decisione è coerente con quanto affermato dalla giurisprudenza in merito ai balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata:

• i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi ivi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. civ., Sez. II, 02/02/2016, n. 1990)
• Le opere di manutenzione dei balconi aggettanti competono esclusivamente al proprietario dell’appartamento dal quale protendono. Di talché nel caso in cui il cattivo stato di manutenzione degli elementi di finitura dell’estradosso delle solette del balcone, da individuarsi nei correntini coevi alla pavimentazione, comportino problemi di infiltrazioni all’appartamento sottostante, è onere del proprietario del balcone ripristinare lo stato di salubrità e sanare il danno (Trib. Firenze, Sez. II, 15/09/2016)
• La delibera assembleare che ripartisca le spese di rifacimento di terrazze o balconi aggettanti a carico anche degli altri condomini deve essere considerata nulla per indebita invasione della sfera di proprietà del singolo condomino in quanto la cosa oggetto di delibera è di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento, giacché rappresenta un prolungamento dello stesso e non è destinata ad assolvere alcuna funzione di copertura. Ne discende l’erronea applicazione dell’art. 1126 del codice civile e l’inapplicabilità, in tali fattispecie, del termine di decadenza di cui all’art. 1137 del codice civile. (Trib. Cagliari, 06/10/2014)

La decisione in commento si discosta dalle decisioni sopra indicate, sostenute dalla giurisprudenza assolutamente dominante.

Il motivo di tale diverso (e non condivisibile) orientamento è certamente legato ai risultati della consulenza tecnica d’ufficio che ha sostenuto l’un’unità morfologica, strutturale e funzionale, della superficie praticabile del terrazzo a livello.

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