La nuova tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire: Il decreto legislativo n. 122 del 2005 che ha attuato la legge delega n. 210 DEL 2004

La nuova tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire: Il decreto legislativo n. 122 del 2005 che ha attuato la legge delega n. 210 DEL 2004

Visconti Gianfranco

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            § 1) Definizioni: le parti del rapporto, l’immobile da costruire, la situazione di           crisi del costruttore.
 
            Col Decreto Legislativo n° 122 del 20 Giugno 2005 il Governo ha attuato la Legge Delega n° 210 del 2004 avente per oggetto la nuova disciplina della “tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”.
            Si è così completato il quadro normativo della tutela del consumatore – acquirente di immobili che, oltre alle norme del Codice Civile applicabili alla normale fattispecie dell’acquisto di un immobile terminato, aveva visto, qualche anno fa, l’introduzione della tutela specifica degli acquirenti di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili (la c.d. “multiproprietà”) col Decreto Legislativo n° 427 del 1998 che aveva recepito nell’ordinamento italiano la Direttiva CE n° 47 del 1994.
 
            L’articolo 1° del Dlgs 122/2005, dedicato alle definizioni, individua come “acquirente” la “persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire (quindi che abbia stipulato o un contratto preliminare od uno definitivo di compravendita), o che abbia stipulato qualsiasi altro contratto, compreso quello di leasing (immobiliare), che abbia o possa avere per effetto l’acquisto, sia pure non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado (figlio o genitore), della proprietà o di un altro diritto reale di godimento (per esempio, l’usufrutto) su di un immobile da costruire, o colui che, anche se non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la medesima per ottenere l’assegnazione della proprietà o di un diritto reale di godimento su un immobile che la cooperativa deve ancora costruire”. Le imprese, le persone giuridiche e le associazioni non riconosciute che abbiano acquistato la proprietà o un altro diritto reale su immobili da costruire sono, pertanto, escluse dall’applicazione di questa disciplina e dalle relative tutele.
            Il “costruttore” dell’immobile è, pertanto, l’impresa di qualsiasi tipo, inclusa la cooperativa edilizia (citata espressamente per la sua diffusione ed importanza nel nostro paese), che stipuli con l’acquirente un contratto che produca gli effetti sopra esposti e questo sia che l’impresa realizzi in proprio l’immobile, sia che ne affidi la costruzione a terzi.
            Lo “immobile da costruire” è quello per il quale è stato “richiesto il permesso di costruire (la vecchia concessione edilizia) e che sia ancora da edificare, in tutto o in parte, cioè in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” e, quindi l’utilizzo per uso abitativo.
            La “situazione di crisi” dell’impresa costruttrice dell’immobile, che rappresenta il momento in cui si applica questa disciplina di tutela dell’acquirente o del promissario acquirente, è quella in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto (se l’immobile è un altro, anche se della stessa impresa, la situazione di crisi non ricorre) o ad una procedura concorsuale (fallimentare): fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa (quest’ultima solo per le cooperative edilizie).
 
           
            § 2) La tutela fideiussoria dell’acquirente di un immobile da costruire.
 
            Passando ora alla disciplina della tutela vera e propria dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, il primo punto qualificante di essa, riportato nel 1° comma dell’art. 2, è dato dall’obbligo per il costruttore di procurare e consegnare all’acquirente, prima od all’atto della stipula di un contratto finalizzato al trasferimento non immediato della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, una fideiussione di importo pari alle somme od al valore di ogni altro corrispettivo (è il caso, per es., di una permuta immobiliare) che il costruttore ha riscosso o che, secondo i termini e le modalità del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di un altro diritto reale di godimento. Per le cooperative edilizie, l’atto equivalente al contratto di cui sopra è quello con cui sono state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa per ottenere l’assegnazione della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un immobile che la stessa deve ancora costruire (art. 2, comma 2).
            La fideiussione può essere prestata anche nelle forme previste dall’art. 1938 c.c., quelle per una obbligazione futura o sottoposta a condizione, con l’indicazione dell’importo massimo garantito. La mancanza della fideiussione è causa di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente. Sono escluse dalla fideiussione le somme per le quali è pattuito nel contratto che debbano essere erogate da un soggetto terzo mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia (art. 2, comma 1°).
            L’art. 3 stabilisce che la fideiussione è rilasciata da una Banca, da una Compagnia di Assicurazioni o da un intermediario finanziario iscritto nell’elenco di cui all’art. 107 del Testo Unico delle Leggi in materia bancaria e creditizia (Dlgs 385/1993). Essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una delle situazioni di crisi sopra identificate, la restituzione all’acquirente delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo effettivamente riscossi dal costruttore e dei relativi interessi legali maturati fino alla data in cui la predetta situazione di crisi si è verificata con uno di questi eventi (art. 3, comma 2):
a)      la trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;
b)      la pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa dell’impresa costruttrice;
c)      la presentazione della domanda di ammissione dell’impresa alla procedura di concordato preventivo;
d)     la pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza dell’impresa o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.
            La fideiussione può essere escussa a partire dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi, a condizione che per il caso a), l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto, e per i casi b), c) e d), il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato all’acquirente la volontà di subentrare all’impresa costruttrice nel contratto preliminare (art. 3, comma 3).
            La fideiussione deve prevedere la rinuncia alla preventiva escussione del debitore principale (il costruttore) di cui all’art. 1944, comma 2, c.c., per cui l’acquirente (creditore) deve rivolgere al fideiussore (Banca, Assicurazione, ecc.) una richiesta scritta corredata dalla documentazione comprovante l’ammontare delle somme e/o del valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore abbia riscosso da inviarsi a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento al domicilio indicato dal fideiussore nel contratto di fideiussione (art. 3, comma 4). L’eventuale mancato pagamento del premio (nel caso di fideiussione assicurativa) o della commissione (nel caso di fideiussione bancaria) da parte del costruttore non è opponibile dal fideiussore all’acquirente (art. 3, comma 5).
            Il fideiussore è obbligato a pagare l’importo dovuto entro trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta dell’acquirente. Qualora non esegua il pagamento entro questo termine, deve rimborsare anche le spese legali o di altro tipo sostenute dall’acquirente per ottenere detta restituzione, oltre ai relativi interessi legali sulle somme garantite e dovute. L’efficacia della fideiussione cessa alla data dell’effettivo trasferimento della proprietà o dell’altro diritto reale di godimento sull’immobile oggetto del contratto da parte dell’impresa costruttrice o dell’atto definitivo di assegnazione di esso da parte della cooperativa edilizia (art. 3, commi 6 e 7).
 
 
            § 3) La tutela assicurativa dell’acquirente di un immobile da costruire ed i     contenuti del contratto preliminare fra acquirente e costruttore.
 
            Il secondo tipo di tutela dell’acquirente, previsto dall’art. 4, consiste nella polizza assicurativa indennitaria con durata decennale a partire dalla data di ultimazione dei lavori (dovrebbe far fede di essi, a nostro parere, la data del rilascio del certificato di agibilità dell’immobile) che il costruttore ha l’obbligo di contrarre (a sue spese, ovviamente) e consegnare all’acquirente per garantirlo dai danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto dall’art. 1669 c.c. (sulla responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa), derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita con l’acquirente o dell’atto di assegnazione. Ricordiamo che l’art. 1669 c.c. prevede che la denunzia della rovina o dei difetti dell’immobile sia fatta entro un anno dalla scoperta di essi, pena la decadenza della possibilità di esercitare il diritto da parte dell’acquirente.
 
            Le tutele fideiussoria ed assicurativa a favore dell’acquirente disciplinate dagli artt. 2, 3 e 4 del Dlgs 122/2005 si applicano solo ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del Dlgs 122/2005, vale a dire il 21 Luglio 2005[1] (art. 5). Ai contratti antecedenti a questa data si applica, come vedremo la tutela risarcitoria del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire disciplinato dagli articoli da 12 a 18 dello stesso Dlgs 122/2005. Infine, gli artt. da 6 ad 11 di questo Decreto si applicano ai contratti in essere ed a quelli stipulati successivamente alla data di entrata in vigore di esso.
 
            L’art. 6 disciplina poi i contenuti, cioè gli elementi che il contratto preliminare od ogni altro contratto volto all’acquisto non immediato da parte di una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile devono contenere perché l’acquirente possa usufruire delle garanzie e delle tutele previste dal Dlgs 122/2005, e precisamente:
a)      le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1)[2], e 2826 del c. c.[3];
b)      la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
c)      gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
d)     le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
e)      i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
f)       l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo (per es., nel caso di permuta immobiliare), i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o da versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;
g)      gli estremi della fideiussione a favore dell’acquirente di cui all’articolo 2;
h)      l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a favore del quale risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
i)        gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo necessario alla costruzione dell’immobile;
l)   l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici dei lavori di costruzione        dell’immobile, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
           
            Agli stessi contratti devono inoltre essere allegati:
a)      il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi per la costruzione dell’immobile, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
b)      gli elaborati del progetto in base al quale e’ stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica del o degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
 
 
            § 4) La nuova disciplina del frazionamento del mutuo fondiario gravante      sull’immobile da costruire.
 
            L’art. 7 introduce una novità molto importante riguardo la possibilità per l’acquirente di ottenere il frazionamento del mutuo fondiario[4] gravante sull’immobile e stipulato dall’impresa per costruire il bene e dell’ipoteca che grava su questo e che garantisce il mutuo.
            Esso sostituisce, infatti, il comma 6 dell’art. 39 del Dlgs n° 385 del 1993, “Testo Unico delle Leggi in materia bancaria e creditizia”, stabilendo che “in caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono (per es., un appartamento od un box auto), ancorché in corso di costruzione (con la vecchia formulazione del comma 6, invece, l’immobile doveva essere terminato), il debitore (cioè il costruttore che ha stipulato il mutuo), il terzo acquirente (che ha stipulato il contratto definitivo e che prima era il solo a poter chiedere il frazionamento ), il promissario acquirente (che ha stipulato solo un contratto preliminare) o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso (nel caso di socio o, comunque, di avente causa di una cooperativa edilizia), limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento (cioè del mutuo fondiario) in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia” (nel senso che i frazionamenti debbono essere contestuali, essendo la garanzia accessoria al mutuo).
            E’, ovviamente, interesse dell’acquirente ottenere subito il frazionamento di questo mutuo, anche subito dopo aver stipulato il solo contratto preliminare, perché così, anche in caso di crisi dell’impresa costruttrice e, quindi, di procedura esecutiva o concorsuale, avrà la certezza di un debito limitato solo al prezzo del bene che deve ancora versare, invece di correre il rischio di ritrovarsi condebitore assieme agli altri acquirenti verso la Banca erogante di quanto rimane dell’intero mutuo stipulato dal costruttore ora in crisi per realizzare il bene.
            Dopo il comma 6 dell’art. 39 del Dlgs n° 385 del 1993, l’art. 7 del Dlgs 122/2005 ne inserisce altri tre (6 – bis, ter e quater) che assegnano alla Banca mutuataria un termine di 90 giorni dalla data di ricevimento della richiesta[5] di suddivisione del finanziamento in quote corredata dalla documentazione idonea a provare l’identità del richiedente (basta una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà), la data certa del titolo (se il contratto non è stato stipulato per atto pubblico, occorre che la sottoscrizione della scrittura privata sia autenticata o che la scrittura sia registrata, ai sensi degli artt. 2703 e 2704 c.c.) e l’accatastamento delle singole porzioni dell’immobile per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Il termine sale a 120 giorni se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di 50 quote.
            Se la Banca non provvede entro questi termini, il richiedente può presentare ricorso al Presidente del Tribunale nella cui circoscrizione è situato l’immobile, che, se accoglie il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente da se stesso. Dall’atto di suddivisione del finanziamento o dal termine successivo stabilito nel contratto di mutuo e riportato nell’atto di suddivisione decorre, con riferimento alle quote frazionate, l’inizio dell’ammortamento delle somme erogate. La durata dell’ammortamento del mutuo, salvo diverso accordo fra le parti (acquirente/i e Banca mutuataria) è pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo stipulato dall’impresa costruttrice e il tasso di interesse del finanziamento è quello determinato in base ai criteri stabiliti dal contratto “per il periodo di preammortamento immediatamente precedente”. Formula, quest’ultima, poco chiara, perché il mutuo potrebbe aver esaurito il periodo di preammortamento (in cui si effettua solo il pagamento dei soli interessi per il primo o i primi due anni) ed essere entrato in quello di ammortamento (in cui si effettua il pagamento di interessi e capitale ed in cui è raro che cambino i criteri di determinazione del tasso di interesse), e che, a nostro parere, va intesa nel senso che i criteri per la determinazione del tasso di interesse del mutuo non possono essere variati in peggio dalla Banca nei confronti degli acquirenti che subentrano come debitori al costruttore in virtù del frazionamento del mutuo.
            Infine, il responsabile del competente Ufficio del Territorio (la Conservatoria dei registri immobiliari) ha l’obbligo di “annotare a margine dell’iscrizione ipotecaria sull’immobile il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l’inizio e la durata dell’ammortamento del mutuo ed il tasso d’interesse relativo”. 
 
            Questa forma di tutela dell’acquirente di un immobile da costruire è rafforzata dall’art. 8 del Dlgs 122/2005 che stabilisce l’obbligo, che grava essenzialmente sul costruttore – venditore dell’immobile da costruire, di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente o contestuale alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, in quanto al notaio è vietato di procedere alla stipula di tale atto se “anteriormente o contestualmente ad essa, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote ed […] alla cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o dell’eventuale pignoramento gravante sull’immobile”.
 
 
            § 5) Il diritto di prelazione dell’acquirente nel caso di procedura esecutiva e la           sua tutela nel caso di azione revocatoria.
 
            L’art. 9 riconosce poi all’acquirente un diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile sottoposto ad una procedura esecutiva al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto (cioè nella vendita forzata all’asta), comprese le offerte dopo l’incanto effettuate ai sensi dell’art. 584 del Codice di Procedura Civile, nel caso in cui il bene fosse già stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado (figlio o genitore).
            Per rendere possibile e favorire l’esercizio di questo diritto di prelazione, l’Autorità che procede alla vendita dell’immobile ha l’obbligo di dare immediata comunicazione all’acquirente, con atto notificato da un Ufficiale Giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall’adozione del relativo provvedimento[6], con l’indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e con l’invito ad esercitare la prelazione (art. 9, comma 2).
            Il diritto di prelazione è esercitato dall’acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di notifica della comunicazione di cui al comma 2, offrendo, con atto notificato sempre a mezzo di Ufficiale Giudiziario all’Autorità che procede alla vendita dell’immobile (il Giudice incaricato dell’esecuzione), condizioni uguali a quelle comunicategli (essenzialmente, prezzo e sue modalità di versamento) (art. 9, comma 3).
            Se l’acquirente, esercitando il suo diritto di prelazione, avrà acquistato l’immobile ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione (le due tutele non si escludono quindi a vicenda), la differenza deve essere restituita al fideiussore (Banca o Assicurazione), qualora l’immobile completato che è stato acquistato abbia consistenza (grandezza) e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto (definitivo, ma, riteniamo, anche preliminare, purché l’immobile sia stato consegnato all’acquirente) stipulato col costruttore. Nel caso in cui non ricorre tale condizione, l’eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima fatta da un perito (art. 9, comma 4).
            E’ escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto da parte dell’acquirente dell’immobile da costruire (come identificato dalla lettera a, comma 1°, dell’art. 1° del Dlgs 122/2005) che non abbia esercitato il diritto di prelazione di cui all’art. 9, commi 1, 2 e 3, nei confronti dell’aggiudicatario dell’immobile nell’asta giudiziale (art. 9, comma 5).
 
            L’ultima forma di tutela prevista dal Dlgs 122/2005 per gli acquirenti di immobili da costruire in essere o che verranno stipulati a partire dal giorno della sua entrata in vigore (21 Luglio 2005) è quella dell’art. 10 che limita l’esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare, il quale stabilisce che “gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su immobili da costruire (quindi anche i contratti preliminari), nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro 12 mesi dalla data di acquisto (con contratto definitivo) o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di parenti o affini entro il terzo grado[7], se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data di stipula del preliminare (o del definitivo, se questo manca), non sono soggetti all’azione revocatoria prevista dall’art. 67 del Regio Decreto n° 267 del 1942” (art. 10, 1° comma).
            Non sono soggetti all’azione revocatoria anche i pagamenti (dell’impresa costruttrice alle Banche ed alle Assicurazioni) dei premi e delle commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli artt. 3 e 4 del Dlgs 122/2005, qualora effettuati nei termini ordinari dell’attività dell’impresa costruttrice (in altre parole, che non siano eccessivi rispetto ai prezzi medi di mercato o a quelli di solito praticati per tali contratti) (art. 10, 2° comma).
            L’art. 11 del Dlgs 122/2005 introduce nella legge fallimentare (R.D. n° 267 del 1942) l’art. 72 – bis, intitolato “Contratti relativi ad immobili da costruire”, il quale dispone che, nel caso di situazione di crisi del costruttore (quella in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto o ad una procedura concorsuale: fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa solo per le cooperative edilizie), il contratto tra acquirente e costruttore si intende sciolto se, prima che il curatore (o l’altro soggetto incaricato della procedura, come il commissario liquidatore nella liquidazione coatta amministrativa) comunichi la scelta tra l’esecuzione e lo scioglimento del contratto, l’acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, però, la fideiussione non può più essere escussa dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.
 
 
            § 6) Il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire.
 
            Infine, per assicurare un indennizzo anche a tutte le persone fisiche mancate acquirenti che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure esecutive o concorsuali derivanti da una situazione di crisi non conclusa prima del 31 Dicembre 1993 e non aperta dopo la data del 20 Giugno 2005, data di emanazione (o promulgazione) del Dlgs 122/2005[8], hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni trasferiti al costruttore come corrispettivo dell’immobile e non hanno conseguito il diritto di proprietà o l’altro diritto reale su un immobile da costruire o l’assegnazione di esso (da parte di una cooperativa edilizia), l’art. 12 di questo Decreto istituisce, presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze il “Fondo di solidarietà per gli acquirenti degli immobili da costruire”. L’accesso alle prestazioni del fondo è consentito solo nei casi in cui per il bene immobile risulti almeno richiesto il permesso di costruire (la vecchia concessione edilizia): sono quindi esclusi gli immobili abusivi (art. 12, comma 3).
            Il diritto all’indennizzo non viene meno se l’acquirente ha acquisito la proprietà o l’assegnazione del bene per mezzo di un accordo negoziale con gli organi della procedura concorsuale (curatore, commissario, ecc.) o dell’aggiudicazione in asta nell’ambito della stessa procedura o con l’acquisto da terzi aggiudicatari del bene. In questi casi, l’indennizzo spetta solo nella misura della differenza tra il prezzo originario convenuto col costruttore e quello effettivamente versato per l’acquisto del bene (art. 13, commi 2 e 3). Inoltre, l’acquirente ha diritto all’indennizzo da parte del Fondo anche nel caso in cui abbia perduto la proprietà del fondo a causa del successivo esperimento dell’azione revocatoria promossa nel solo caso previsto dal 2° comma, dell’art. 67 del R.D. 267/1942, cioè quello in cui il curatore provi che l’acquirente conosceva lo stato di insolvenza del costruttore ed il pagamento sia avvenuto entro l’anno precedente la dichiarazione di fallimento dell’impresa costruttrice.
 
            Il Fondo si articola in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali interregionali individuate con un Decreto del Ministro della Giustizia di concerto col Ministro dell’economia (artt. 14 e 16). La gestione del Fondo è attribuita alla CONSAP – Concessionaria di Servizi Assicurativi Pubblici SpA, sulla base di una concessione approvata con Decreto del Ministro dell’Economia che stabilisce le modalità di utilizzo del Fondo (art. 15).
            Il Fondo è alimentato da un contributo obbligatorio, istituito dall’art. 17 del Dlgs 122/2005, a carico dei costruttori[9] tenuti all’obbligo di procurare il rilascio e di consegnare all’acquirente la fideiussione di cui all’art. 2. L’ammontare del contributo, che è dovuto per un periodo massimo di 15 anni a decorrere dal 20 Giugno 2005 (data di entrata in vigore del Dlgs 122/2005), è pari, per il primo anno, al quattro per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione ed poi è determinato annualmente con un Decreto del Ministro della Giustizia nel limite massimo del cinque per mille di detto importo. Esso è versato direttamente dal soggetto che rilascia la fideiussione (Banca od Assicurazione) entro il mese successivo dal rilascio della garanzia[10]. Il versamento del contributo è imputato alla sezione autonoma del Fondo nel cui ambito territoriale è ubicato l’immobile da costruire oggetto della garanzia fideiussoria.
            Le risorse di ciascuna sezione del Fondo, al netto degli oneri di gestione saranno destinate alla soddisfazione delle richieste di indennizzo dei soggetti aventi diritto in relazione agli immobili da costruire ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima. L’indennizzo sarà erogato in quote annuali, sulla base della determinazione annuale delle somme erogabili a titolo di indennizzo calcolate sulla base dell’ammontare delle richieste di indennizzo e del gettito del contributo obbligatorio che alimenta il Fondo (art. 14).  
 
            La domanda di accesso alle prestazioni del Fondo deve essere presentata dagli aventi diritto, come sopra identificati (artt. 12 e 13), a pena di decadenza antro il termine di sei mesi dalla data di pubblicazione del Decreto del Ministro della Giustizia (ad oggi, Ottobre 2005, ancora non emanato) che determina le modalità, anche telematiche di presentazione delle domande, la documentazione da allegare ad esse e le relative modalità dell’istruttoria (art. 18, commi 1 e 6) della domanda, al termine della quale, l’organismo gestore del Fondo (la CONSAP SpA), delibera il riconoscimento dell’indennità e la relativa liquidazione o la reiezione della richiesta (art. 18, comma 5). Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati a partire dalla data di entrata in vigore del Dlgs 122/2005, vale a dire il 21 Luglio 2005 (art. 18, comma 2.
            Ciascun soggetto può chiedere l’indennizzo una sola volta, anche nel caso abbia subito più perdite a seguito di diverse e distinte situazioni di crisi della stessa o di differenti imprese costruttrici. Il richiedente deve fornire la prova della sussistenza e dell’entità della perdita ed a tal fine costituisce prova anche il provvedimento che ha definitivamente accertato il credito in sede di procedura concorsuale (art. 18, commi 2 e 3).
 
Gianfranco Visconti
 
Consulente di direzione aziendale


[1] Ottenuto sommando 15 giorni alla data di pubblicazione del Dlgs 122/2005 nella Gazzetta Ufficiale, il 6 Luglio 2005.
[2] Che sono: cognome e nome, luogo e data di nascita ed il numero di codice fiscale delle parti del contratto, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da una loro dichiarazione resa nel titolo, cioè nel contratto, o risultante da un certificato dell’Ufficiale di Stato Civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede ed il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice (le società di persone), con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone fisiche che le rappresentano secondo il loro atto costitutivo.
[3] Che sono: indicazione della natura, cioè della destinazione d’uso dell’immobile, del comune in cui si trova, dei dati di identificazione catastale, compresa la categoria catastale di appartenenza; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono.
[4] La nozione di credito fondiario è riportata dall’art. 38 del Dlgs n° 385 del 1993, “Testo Unico delle Leggi in materia bancaria e creditizia”. Ovviamente, il finanziamento di cui si parla è cosa diversa dal mutuo che può stipulare l’acquirente con un Istituto di credito per pagare, in tutto od in parte, il prezzo dell’immobile da costruire o terminato e che, in questi casi, può servire all’acquirente che abbia ottenuto il frazionamento proprio ad estinguere la quota del mutuo contratto dal costruttore per finanziare la realizzazione dell’immobile che, in virtù del frazionamento, viene a gravare direttamente su di lui.
[5] Per avere la certezza di questa data non si può che inviare la richiesta di frazionamento del mutuo con raccomandata A.R.
[6] Riteniamo che la norma si riferisca al decreto di assegnazione del bene oggetto dell’incanto di cui all’art. 590 c.p.c. (provvedimento che decadrà se l’acquirente eserciterà il suo diritto di prelazione), perché essa non avrebbe senso se si riferisse al provvedimento del Giudice dell’esecuzione che dispone la vendita forzata di cui all’art. 576 c.p.c., che non può certo contenere l’indicazione della definitiva determinazione del prezzo di vendita dell’immobile essendo precedente all’asta.
[7] Questa previsione del legislatore è, probabilmente, un pò troppo ampia.
[8] Perché questo Decreto ha dettato la nuova disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire che abbiamo esposto.
[9] Ovviamente, l’impresa costruttrice ribalterà il costo della fideiussione, come quello dell’assicurazione di cui all’art. 4, sul prezzo di vendita dell’immobile.
[10] Qualora il versamento non avvenga entro questo termine saranno dovuti gli interessi di mora, calcolati dal giorno della scadenza del termine fino a quello dell’effettivo versamento, al tasso di interesse legale. I soggetti (essenzialmente Banche e Assicurazioni) che rilasciano la fideiussione devono trasmettere al Fondo, entro il 31 Dicembre di ogni anno una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’elenco delle fideiussioni rilasciate, con l’indicazione dei dati dei soggetti interessati, degli importi e degli estremi identificativi degli atti fideiussori (art. 17, commi 6 e 7).

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