La condotta del conduttore che arreca molestia ai vicini è motivo di inadempimento contrattuale

La condotta del conduttore che arreca molestia ai vicini è motivo di inadempimento contrattuale

di Andrea Pisana

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Cassazione Civile sez. III – 20/10/2020, n. 22860.

La sentenza in esame analizza il caso del conduttore che, ponendo in essere atti molesti volti a recare danno agli altri abitanti dello stabile, costituisce motivo di abuso del bene locato, ed è pertanto ravvisabile l’inadempimento contrattuale qualora, anche in assenza di modificazione di fatto dell’immobile o cambio della destinazione d’uso, l’utilizzo pregiudica il valore dell’immobile stesso, ex art. 1587 del Codice Civile.

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I fatti di causa

Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 3456/2015, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo posto in essere tra C.N e A.R.T.E di Genova, a causa dell’inadempimento della parte conduttrice C., che si vede condannata a rilasciare l’abitazione.

In questa occasione il Tribunale di Genova ritenne invalida la clausola risolutiva espressa di cui all’art. 22 del contratto stipulato dalle parti, in quanto prevedeva in modo generico la risoluzione ipso iure per ogni violazione contrattuale, ma comunque sussistente l’inadempimento, rilevante ai fini della risoluzione, per violazione dell’art. 2 del contratto, che vietata al conduttore di compiere e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile, nonché dell’art. 1587 del Codice Civile, per cui il conduttore deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa.

L’inadempimento ravvisato dal Tribunale di Genova sarebbe stato l’aver, la parte conduttrice, molestato i vicini di casa, come risultante dalla dichiarazione della vicina Ca. En., del di lei marito S.R., della vicina Sa.Gi e del vicino G.B., che avrebbero riferito di insulti della conduttrice alla Ca., e di imbrattanti con vernice bianca della porta di quest’ultima, nonché dell’affissione alla porta della C., di cartelli con ingiurie ai vicini.

Le ragioni in diritto

Intimata la Corte di Appello dalla parte C., la quale nega i presupposti della risoluzione (non essendo attendibili le dichiarazioni dei testi, animati da rancore nei suoi confronti, e comunque riguardando le loro dichiarazioni un unico episodio), la C., propone ricorso in Cassazione denunciando come primo motivo violazione ed errata applicazione dell’articolo 1587 c.c., come secondo motivo l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione a proposito dell’applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., come terzo motivo la violazione dell’art. 345 c.p.c., comma III, come quarto motivo violazione ed errata interpretazione dell’art. 645 c.p.p., come quinto motivo l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata.

Violazione ed errata applicazione dell’articolo 1587 c.c. (Primo motivo).

Il primo motivo presenta una sostanza fattuale in ordine alla valutazione della sussistenza della violazione dell’art. 1587 c.c., nella condotta della C., e argomenta artificiosamente su una frase fatta da Cass. 6751/1997 (relativa alla responsabilità del locatore nei confronti dei terzi danneggiati dal conduttore): il giudice d’appello ha citato tale pronuncia e altri arresti soltanto per affermare che, secondo la giurisprudenza di legittimità, le molestie ai vicini costituiscono abuso di bene locato in violazione dell’art. 1587 c.c. il motivo quindi risulta inammissibile, in quanto attua una revisione del compendio probatorio partendo dalla ordinanza istruttoria di primo grado.

Insufficiente e contraddittoria motivazione a proposito dell’applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c. e violazione dell’art. 345, comma III, c.p.c (Secondo e terzo motivo).

Il secondo motivo costituisce un tentativo di replica del precedente motivo.

Dalla motivazione della sentenza d’appello emerge che la corte territoriale ha valutato la rilevanza della condotta della C.; anche questa censura è in realtà fattuale, in quanto nega la sussistenza di tale prova.

Nel terzo motivo si lamenta una omessa pronuncia del primo giudice sull’acquisizione  della sentenza penale. Secondo la ricorrente, per denunciare tale omessa pronuncia avrebbe dovuto proporre appello incidentale controparte.

In effetti, avrebbe dovuto essere C., a sollevare, se sussisteva, la questione della omissione della pronuncia, in quanto avente per oggetto la sua eccezione di inammissibilità della produzione della sentenza penale nel giudizio civile, ed avendo soltanto la C., interesse come conseguenza dell’asserito vizio di rito, ovvero interesse a che la sentenza penale che l’aveva condannata fosse introdotta, e tenuta in conto quindi, nel giudizio civile.

A tale sentenza penale non è da attribuirsi alcun effettivo rilievo, in quanto l’accertamento del giudice civile si fonda, ictu oculi, in misura sufficiente anche sulle testimonianze raccolte appunto in sede civile. Dunque il motivo pertanto viene rigettato.

Violazione ed errata interpretazione dell’art. 645 c.p.p. e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata (Quarto e quinto motivo).

Quanto appena detto per il terzo, non risulta interesse al quarto motivo; il giudice d’appello non attribuisce alcun valore di giudicato alla sentenza penale, ma soltanto se ne avvale alla luce del principio del libero convincimento, e comunque per strutturare un argomento ad abundantiam, visto il contenuto delle testimonianze rese nel giudizio civile.

Il quinto motivo costituisce, invece una inammissibile valutazione alternativa delle prove ivi citate. Viene qui ripreso anche l’argomento, già confutato a proposito dei due precedenti motivi, del richiamo da parte del giudice d’appello alla sentenza penale.

Conclusioni

Il ricorso dunque viene rigettato, con la conseguente condanna della ricorrente alla rifusione delle spese del grado, liquidate come da dispositivo, alla controricorrente.

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