Installazione di ascensore in condominio: dalla solidarietà condominiale alla legge di bilancio 2021

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

L’applicazione della disciplina sull’eliminazione delle barriere architettoniche è sempre stata oggetto di continue decisioni giurisprudenziali, spesso anche di legittimità.

Bisogna, però, rilevare che in passato la giurisprudenza era divisa in due orientamenti – uno favorevole all’applicazione estensiva della normativa di settore e l’altro, invece, propenso ad un’applicazione rigida dei vincoli da essa previsti riguardo alle deliberazioni assembleari approvate con la maggioranza agevolata.

La situazione nel tempo è andata gradualmente cambiando, soprattutto per l’importante sentenza della Corte Costituzionale n. 167 del 10 maggio 1999, che ha contribuito ad un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i problemi delle persone affette da invalidità, considerati ora quali problemi non solo individuali, ma tali da dover essere assunti dall’intera collettività.

Si è cominciato, infatti, a sostenere l’importanza del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica, di per sé, il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale (così, Cass. civ., sez. II, 28/03/2017, n. 7938).

In particolare le condizioni di handicap fisico in cui versa il condomino, che lo rendono non autosufficiente e costretto a muoversi con l’ausilio di mezzi di supporto, impongono di coniugare il concetto di normale tollerabilità con il principio di solidarietà (art.2 Cost.) e di funzione sociale della proprietà (art.42 Cost.), con conseguente adeguato bilanciamento tra il maggior sacrificio, riferibile al soggetto disabile, che è impedito nell’utilizzazione delle scale condominiali, e il rispetto alla limitazione di godimento delle parti comuni derivante ai singoli condomini dall’installazione dell’ascensore .

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Applicazione pratiche del principio di solidarietà

Dopo aver richiamato la Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti delle persone con disabilità 13 dicembre 2006, ratificata con l. 3 marzo 2009 n. 18, la giurisprudenza di legittimità ha dato una lettura costituzionalmente orientata delle norme in materia di innovazione, ritenendo che l’unico limite all’installazione dell’impianto di ascensore da parte del singolo – anche in assenza di disabili nell’edificio – fosse costituito dall’inservibilità della cosa comune al godimento e uso anche di un solo condomino, inteso come concreta inutilizzabilità della cosa secondo la sua naturale fruibilità e non dal mero disagio degli altri condomini, ferma restando la salvaguardia del decoro architettonico e la sicurezza da valutare, però, nella loro essenzialità ed incidenza negativa non minimale (Cass. Civ., sez. II, 25 ottobre 2012 n. 18334).

In ogni caso, anche la giurisprudenza amministrativa ha mutato il proprio orientamento richiamando il principio di solidarietà condominiale e riconoscendo che le opere necessarie per eliminare le barriere architettoniche sono di fondamentale importanza per la vivibilità dell’appartamento (Consiglio di Stato, sez. VI, 9 marzo 2020 n. 1682).

Gli effetti del principio di solidarietà sulla legislazione recente

L’art. 10 della L. n. 120/20, comma 3 (c.d Decreto Semplificazioni), stabilisce che alla legge n. 13 del 1989 sono apportate le seguenti modificazioni: a) all’articolo 2, comma 1, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121, primo comma, del codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’articolo 1120 del codice civile.; b) l’articolo 8 è abrogato.

Le nuove precisazioni normative implicano che se l’assemblea delibera un’opera per rimuovere le barriere architettoniche, la decisione non potrà essere considerata come un’innovazione voluttuaria al fine di non partecipare alla spesa.

Occorre ricordare, tuttavia, che i lavori necessari sono spesso gravosi e che, nel codice civile, la disciplina delle innovazioni voluttuarie si applica anche alle innovazioni gravose.

Per rendere ancor più agevole l’esecuzione delle innovazioni in questione, dunque, sarebbe stato più utile ridurre la maggioranza necessaria per l’approvazione della relativa deliberazione assembleare, che, pure, era stata inaspettatamente elevata nel contesto della riforma del 2012.

In ogni caso, la normativa sull’abbattimento delle barriere architettoniche era stata trasfusa nel Testo Unico dell’Edilizia – DPR 380/2001 art. 77 e ss. – al quale non è stata estesa la modifica introdotta con il Decreto Semplificazioni.

La conferma della solidarietà condominiale: le novità della Legge di Bilancio 2021

L’articolo 1, comma 66, lettera d), della Legge 30/12/2020 n. 178, entrata in vigore il 1 gennaio 2021 (GU Serie Generale n.322 del 30-12-2020 – Suppl. Ordinario n. 46), modifica l’articolo 119, 2° comma del Decreto Rilancio, aggiungendo che, qualora il condominio realizzi almeno uno dei c.d. lavori trainanti, il superbonus del 110% si estende anche agli interventi previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al DPR 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni.

Il Superbonus, quindi, riguarda gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell’ articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104 (art. 16-bis DPR. n. 917/1986, lettera e). Il periodo agevolato può arrivare sino al 31 dicembre 2022 se i lavori realizzati dai condomini, rappresentino, alla predetta data del 30 giugno 2022, almeno il 60% dell’intervento complessivo.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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