Gli accordi per la riduzione del canone nelle locazioni abitative

L’emergenza covid ha messo in difficoltà in seria difficoltà il mondo economico che solo recentemente si è cominciato a riprendere. Naturalmente il problema ha riguardato anche le locazioni nell’ambito delle quali proprietari di immobili e conduttori si sono trovati in una situazione decisamente complessa. Del resto non vi sono stati provvedimenti volti ad autorizzare la sospensione del pagamento dei canoni di locazione. Non bisogna dimenticare però che non sono mancati incentivi fiscali mirati a “stimolare” accordi tra le parti.

Il contributo a fondo perduto

La legge di conversione del Decreto “Ristori” (l. n. 176/2020, di conversione del D.l. n. 137/2020) ha introdotto all’art. 9-quater un fondo destinato a incentivare i locatori nell’accordare per l’anno 2021 le rinegoziazioni in diminuzione dei canoni di locazione degli immobili ad uso abitativo, al fine di rendere sostenibile il pagamento di tali affitti da parte dei conduttori che si trovano in difficoltà economica a causa dell’emergenza da coronavirus. Il contributo a fondo perduto per la riduzione del canone di locazione spetta per i rapporti locatizi in essere alla data del 29 ottobre 2020 e per i soli locatori che, dal 25 dicembre 2020 al 31 dicembre 2021, hanno ridotto il canone per tutto o per parte dell’anno 2021. Di conseguenza, il contributo in esame non spetta con riferimento ai contratti di locazione che, seppur in essere al 29 ottobre 2020, sono stati rinegoziati prima del 25 dicembre 2020, data di entrata in vigore dell’articolo 9-quater citato.

In ogni caso merita di essere ricordato che se la richiesta del contributo a fondo perduto per la riduzione dell’affitto del 2021 è stata respinta dalla procedura web, in quanto l’istante ha pattuito una prima riduzione per l’anno 2020 e una seconda per il 2021 ma il sistema riporta in automatico un canone iniziale errato, non consentendo quindi la conclusione dell’operazione, il locatore, tenuto conto dell’importo della rinegoziazione in diminuzione rispetto al canone iniziale pattuito, può richiedere l’indennizzo, a patto che trasmetta via pec all’Agenzia delle entrate una istanza volta alla revisione, in autotutela, dell’esito del rigetto; in ogni caso è possibile presentare all’Agenzia l’istanza debitamente sottoscritta anche in forma cartacea, tramite raccomandata a/r, accompagnata dalla copia del documento di riconoscimento, dalla documentazione probatoria e dalla nota che spiega nello specifico l’errore (risposta dell’Agenzia n. 38 del 20 gennaio 2022).

Gli accordi di riduzione del canone

In considerazione del momento difficile, non si può escludere che il conduttore chieda al locatore di ridurre il canone di locazione (per esempio, in considerazione di difficoltà economiche), ed il locatore, intenzionato ad accogliere tale richiesta, formalizzi l’accordo di riduzione del canone.

In tal caso, viene modificato l’originario contratto stipulato, con definizione di una riduzione del canone di locazione (mentre, l’opposto accordo di aumento del canone sarebbe nullo ex art. 13, comma 1, della l. n. 431/1998).

Le sole variazioni di misura del canone (come, l’accordo di riduzione del canone) non sono infatti di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione o di modalità non rilevanti ai fini della configurabilità di una novazione (Cass. III, n. 5576/2003).

Del resto, la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c., mentre non è ricollegabile alle mere modificazioni accessorie, ai sensi dell’art. 1231 c.c.

Essa, inoltre, deve essere connotata non solo dall’aliquid novi, ma anche dagli elementi dell’animus novandi (inteso come manifestazione inequivoca dell’intento novativo), e della causa novandi (intesa come interesse comune delle parti all’effetto novativo).

Comunque, l’accordo di riduzione del canone non è evento che deve obbligatoriamente essere portato a conoscenza dell’Amministrazione finanziaria secondo le modalità di cui all’art. 17 d.P.R. n. 131/1986 – T.U.R., in quanto non rientra nelle fattispecie contemplate dall’art. 17 del T.U.R. (non concretizza una ipotesi di cessione, risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione), né rientra nella previsione di cui all’art. 19 d.P.R. n. 131/1986, che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad un’ulteriore liquidazione dell’imposta.

Resta fermo l’obbligo di registrazione nella sola ipotesi di accordo di riduzione del canone formalizzato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Sotto un altro punto di vista, inoltre, potrebbe essere necessario per le parti attribuire all’atto di modifica contrattuale la data certa di fronte ai terzi, per esigenze probatorie.

In ogni caso, in occasione della registrazione, occorrerà naturalmente fare riferimento al contratto originario e ai relativi estremi di registrazione. Merita poi di essere ricordato che l’inserimento nel contratto di locazione, in maniera automatica e temporanea, di una clausola di riduzione del canone dovuta all’emergenza covid non contrasta con l’eventuale regime della cedolare secca adottato dal locatore (art. 3 c. 11 d.lgs. 23/2011).

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