Opere straordinarie: serve sempre il fondo speciale ex 1135?

È possibile garantire la copertura delle opere straordinarie senza costituire il fondo speciale ex art. 1135 c.c.? Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

1. Cosa deve determinare la delibera assembleare

La delibera assembleare che approva i lavori in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori: non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costitutivi fondamentali nella loro consistenza qualitativa e quantificativa, non avendo rilevanza per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una delibera programmatica e preparatoria (Cass. civ., sez. VI, 10/09/2020, n. 18793; Giudice di Pace Napoli 16 maggio 2025, n. 8998).
Si deve considerare però che l’art. 1135 c.c., primo comma, n. 4, secondo cui, quando l’assemblea delibera lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, deve contestualmente istituire un fondo speciale pari all’intero importo delle opere approvate.
La norma, però, precisa anche che, qualora i lavori siano eseguiti sulla base di un contratto che prevede pagamenti scaglionati in relazione allo stato di avanzamento, il fondo può essere formato progressivamente, in corrispondenza delle singole tranche dovute all’impresa.
La disposizione è posta a presidio sia dell’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del condominio, sia dell’interesse del singolo condomino a evitare il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto previsto dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c.
L’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, ha natura precettiva e inderogabile: si tratta di una disposizione che non può essere elusa né modificata dalla volontà dei condomini.
Di conseguenza è stato chiaramente affermato che una delibera assunta a maggioranza non può avere un contenuto contrario alla disposizione in parola, né può decidere di non provvedere alla costituzione del fondo o modificare le modalità di costituzione previste dalla legge (Cass. civ., sez. II, 05/04/2023, n. 9388; Trib. Nocera Inferiore 30 giugno 2025, n. 2171).
Ciò premesso, si è posto il problema di stabilire se sia legittimamente possibile garantire la copertura delle opere straordinarie senza costituire il fondo speciale ex art. 1135 c.c.? La risposta al quesito è stata offerta da una recente pronuncia del Tribunale di Milano, che per essere pienamente compresa richiede un esame della vicenda sottostante e del percorso argomentativo seguito dal giudice. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. La vicenda: i lavori di manutenzione straordinaria

La controversia prendeva avvio quando un condomino impugnava una decisione assembleare del 30 giugno 2022, sostenendo che l’assemblea, nel deliberare lavori di manutenzione straordinaria, non aveva costituito il fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4. Secondo l’attore, il finanziamento bancario successivamente contratto dal condominio non poteva essere considerato equivalente al fondo di garanzia, sia perché stipulato dopo l’avvio dei lavori, sia perché di importo non coincidente con il valore complessivo delle opere approvate. L’attore aggiungeva che una successiva delibera del 26 ottobre 2022 era nulla nella parte in cui approvava il preventivo e il riparto, includendo spese relative a beni di proprietà esclusiva, esponendolo al rischio di richieste di pagamento per rate del finanziamento cui egli non aveva aderito. Il condomino faceva presente che, pur avendo versato la propria quota per gli interventi deliberati, riteneva che l’assemblea avesse ecceduto i propri poteri.
Il condominio contestava integralmente tali doglianze. In via riconvenzionale chiedeva la condanna dell’attore al pagamento delle somme ancora dovute e l’autorizzazione ad accedere al sottotetto di proprietà esclusiva per eseguire i lavori deliberati.

3. La decisione del Tribunale di Milano: il finanziamento come fondo ex art. 1135 c.c.

Il Tribunale ha ritenuto infondate le censure dell’attore. Il giudice di primo grado ha osservato che dalla documentazione risultava come l’assemblea, contestualmente all’approvazione dei lavori straordinari, avesse autorizzato l’apertura di un finanziamento bancario destinato a coprirne integralmente i costi. Tale strumento ha garantito la disponibilità immediata delle somme necessarie e ha assolto alla funzione propria del fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c. Del resto, il Tribunale ha rilevato che il contratto di credito indicava espressamente come il finanziamento fosse destinato a coprire fino al 100% delle spese di ristrutturazione del condominio; i versamenti effettuati dai condomini dissenzienti, poi confluiti nel conto dedicato, hanno confermato ulteriormente la funzione di garanzia dell’operazione.
Il Tribunale ha escluso che i lavori fossero iniziati prima della costituzione del fondo, rilevando che le e‑mail prodotte documentavano soltanto attività preparatorie. In ogni caso il giudice di primo grado ha ritenuto infondata anche la contestazione sull’importo del finanziamento, poiché il valore complessivo delle opere risultava inferiore alla somma inizialmente finanziata, poi ridotta grazie ai versamenti dei condomini non aderenti.
Quanto alla dedotta nullità della delibera del 26 ottobre 2022, il giudice ha rilevato che l’attore era stato espressamente escluso da ogni obbligo connesso al finanziamento e non poteva quindi temere richieste di pagamento. Il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere sulle domande riconvenzionali, poiché l’attore aveva nel frattempo versato quanto dovuto e consentito l’accesso ai tecnici per l’esecuzione dei lavori.

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