Esonero dalle spese condominiali: i vincoli dell’assemblea

Un’assemblea può esonerare in modo stabile un condomino dal pagamento delle spese della scala come compensazione per un pregiudizio arrecato al suo immobile? Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon .
riferimenti normativi: art. 1124 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 5975 del 25/03/2004

1. La vicenda fattuale e l’accordo assembleare

La vicenda prendeva l’avvio quando un condomino – pittore, comproprietario di un vano al piano terra del caseggiato, utilizzato come laboratorio artistico, citava in giudizio il condominio. L’attore faceva presente che alcuni anni prima, il condominio aveva deliberato l’installazione di un ascensore, affidando a un tecnico l’incarico di redigere il progetto. Per realizzare l’impianto era stato necessario costruire, all’interno dell’androne condominiale che dà accesso ai locali del seminterrato (uno del condominio e uno dell’attore), una struttura metallica (la “gabbia” dell’ascensore) contenente le parti tecniche.
Una volta ultimati i lavori, l’attore si era accorto che lo spazio antistante la porta del proprio locale era stato drasticamente ridotto: l’ingresso e l’uscita risultavano più difficoltosi e, soprattutto, non era più possibile accedere con oggetti ingombranti, circostanza particolarmente rilevante per chi utilizza il locale come laboratorio.
Segnalata la situazione all’amministratore e ai condomini, le parti avevano raggiunto un accordo: i proprietari del locale destinati a lavoratorio artistico sarebbero stati esonerati dal pagamento delle spese ordinarie della tabella scale, tabella che da quel momento sarebbe servita anche per ripartire le spese dell’ascensore. L’accordo era stato formalmente recepito dall’assemblea nel 2005 e per molti anni i proprietari del locale non avevano più ricevuto richieste di pagamento per le spese ordinarie della scala, pur continuando a contribuire regolarmente alle spese straordinarie.
Nel 2010 l’assemblea aveva deciso di eliminare la tabella “scale”, ma gli amministratori avevano continuato ad applicare l’accordo del 2005, esonerando i proprietari del locale dal pagamento delle spese di pulizia e illuminazione delle scale, ripartite tra gli altri condomini in base ai millesimi complessivi.
Tutto era rimasto invariato fino all’assemblea del 10 ottobre 2020. In quella sede l’amministratore aveva presentato la questione come se i proprietari del locale stessero chiedendo un nuovo esonero, anziché come conferma di un accordo in vigore da quindici anni. L’assemblea aveva quindi respinto la richiesta.
L’attore, dopo la mediazione fallita, impugnava la delibera del 2020 sostenendo che l’assemblea del 2005 avesse raggiunto un accordo negoziale che lo esonerava stabilmente dalle spese della tabella scale, in compensazione della ridotta utilità del suo accesso causata dall’ascensore. I quindici anni senza richieste di pagamento avrebbero consolidato un legittimo affidamento sulla durata dell’accordo, rendendo illegittimo il recesso del condominio. Il condomino pittore chiedeva perciò l’annullamento della delibera, il riconoscimento del diritto all’esonero e, in subordine, la condanna al risarcimento o la paralisi del recesso tramite exceptio doli.
Il condominio sosteneva che il regolamento contrattuale del 1946 prevedeva un’unica tabella per la ripartizione delle spese generali, comprese quelle delle scale, e che non era mai esistita una “tabella scale”. Il convenuto evidenziava che la delibera del 9 maggio 2005, adottata da soli 15 condomini su 24, aveva esonerato i comproprietari del laboratorio artistico dalle spese delle scale solo per l’anno 2004, nell’ambito dell’approvazione del relativo rendiconto, senza modificare in modo stabile i criteri di riparto. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon .

2. La questione giuridica: natura e stabilità dell’esonero dalle spese condominiali

L’accordo assembleare che esonera un condomino dalle spese può considerarsi vincolante nel tempo, anche dopo anni di applicazione senza contestazioni?

3. La decisione del Tribunale di Roma e i limiti delle delibere a maggioranza

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Secondo il giudice romano, la delibera del 9 maggio 2005 non può essere interpretata come un accordo idoneo a esonerare in via permanente l’attore e gli altri comproprietari dal pagamento delle spese relative alle scale. Una simile esenzione, infatti, incidendo sui criteri di ripartizione delle spese fissati dal regolamento contrattuale, avrebbe richiesto l’unanimità di tutti i condomini, non la sola approvazione dei presenti. La delibera, adottata da 15 condomini su 24, non aveva quindi la forza di modificare stabilmente il regime di riparto previsto dal regolamento. Essa poteva produrre effetti soltanto nei confronti dei condomini che l’avevano votata e limitatamente all’esercizio cui si riferiva il rendiconto approvato, cioè l’anno 2004. La domanda dell’attore è stata rigettata.

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4. Deroghe ai criteri legali di riparto e necessità dell’unanimità

I criteri di ripartizione delle spese condominiali previsti dall’art. 1123 c.c. possono essere validamente derogati mediante apposite pattuizioni convenzionali. Nulla, infatti, nella struttura degli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c. impedisce ai condomini di adottare una disciplina diversa, anche profondamente modificativa degli obblighi contributivi. Le parti possono così stabilire criteri alternativi di riparto, sino a prevedere, ove vi sia il consenso unanime richiesto, l’esenzione totale o parziale di alcuni condomini dall’obbligo di partecipare a determinate spese. Ne consegue che il riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con atto negoziale, e quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale.
È importante notare che questo tipo di accordo può essere raggiunto anche mediante delibera assembleare: in tal caso sarà necessaria una delibera assunta all’unanimità, con la presenza di tutti i proprietari.
Di conseguenza sono nulle le delibere con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135 c.c. (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839).
Così, ad esempio, è nulla la delibera dell’assemblea di condominio approvata a maggioranza con cui si stabilisca, per una unità immobiliare adibita ad uso ufficio ed in ragione dei disagi da essa provocati, un incremento forfetizzato della quota di contribuzione alle spese di gestione dell’impianto di ascensore, sul presupposto della più consistente utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, in quanto la modifica del criterio legale dettato dall’art. 1124 c.c. (il quale già consente di tener conto del più intenso uso in proporzione all’altezza dei piani) richiede il consenso di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 18/07/2023, n. 20888).

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