Distacco dal riscaldamento: limiti al potere dell’amministratore

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riferimenti normativi: art. 1138 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 28051 del 02/11/2018

1. Il caso: distacco dall’impianto e contenzioso condominiale

La vicenda trae origine dalla scelta di una condomina di distaccare il proprio appartamento dall’impianto centralizzato di riscaldamento. Dopo aver chiesto senza successo il consenso dell’amministratore, la proprietaria comunicava comunque l’intenzione di procedere al distacco, allegando una perizia di parte che ne attestava la fattibilità senza pregiudizio per gli altri condomini. Il distacco veniva eseguito nel febbraio 2008. Persistendo l’opposizione del condominio, la condomina promuoveva dapprima un accertamento tecnico preventivo, dal quale emergeva la possibilità tecnica del distacco e, successivamente, instaurava il giudizio di merito per farne dichiarare la legittimità.
Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo non provati i presupposti richiesti dalla legge per il distacco unilaterale. La Corte di Appello confermava la decisione, valorizzando soprattutto il regolamento condominiale di natura contrattuale che non vietava in modo assoluto il distacco, ma attribuiva all’amministratore il potere di valutarne l’opportunità. La Corte riteneva poi che la sostituzione della caldaia avvenuta nel 2011 avesse reso inattuali le valutazioni svolte nel precedente accertamento tecnico preventivo. A ciò si aggiungeva, secondo la Corte, la mancata prova da parte dell’interessata dell’assenza di aggravio di spesa o squilibri termici, nonché la necessità di installare una canna fumaria autonoma che avrebbe inciso sulla facciata e sulla proprietà di terzi.
La condomina ricorreva in Cassazione sostenendo, tra l’altro, che la Corte di Appello aveva attribuito al regolamento condominiale un’efficacia preclusiva indebita, finendo per comprimere un diritto (quello al distacco in assenza di pregiudizi) che la legge riconosce e che non può essere limitato da pattuizioni interne. Inoltre lamentava la valutazione errata delle prove, poiché il distacco era stato eseguito nel 2008 in presenza di tutte le condizioni richieste, rendendo irrilevanti le modifiche dell’impianto intervenute nel 2011. In ogni caso lamentava l’omesso esame della consulenza svolta nell’ATP, ritenuta decisiva perché riferita alla situazione dell’impianto al momento del distacco e quindi indispensabile per valutarne la legittimità. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. Il nodo giuridico: valore dell’ATP e modifiche successive

La Corte d’appello poteva ignorare la consulenza dell’ATP e basare la decisione sulle modifiche dell’impianto avvenute anni dopo il distacco?

3. La decisione della Cassazione: limiti al regolamento condominiale

La Corte di cassazione ha ritenuto fondata la censura della ricorrente contro la clausola del regolamento condominiale che subordinava il distacco alla valutazione dell’amministratore, sottolineando come tale previsione non possa comprimere un diritto attribuito direttamente dalla legge al singolo condomino. Secondo la Suprema Corte, infatti, il regolamento non può essere utilizzato come ostacolo per negare il diritto della condomina al distacco dall’impianto centralizzato. Inoltre, i giudici supremi hanno censurato la decisione d’appello per non aver considerato la CTU svolta in sede di accertamento tecnico preventivo. Poiché la domanda della condomina mirava a far accertare la legittimità del distacco già eseguito, la successiva sostituzione della caldaia non poteva incidere sulla valutazione delle condizioni esistenti al momento del distacco. La Corte di Appello, invece, aveva fondato il proprio giudizio su una consulenza che teneva conto della nuova caldaia, trascurando la perizia dell’ATP che riguardava la situazione originaria. Tale omissione integra, secondo la Cassazione, un vizio di motivazione per mancata valutazione di una prova decisiva.

4. Considerazioni finali: diritto al distacco e limiti regolamentari

Secondo l’opinione prevalente è legittima la delibera assembleare secondo cui, in esecuzione di apposita disposizione contrattuale  del regolamento condominiale posta in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall’art. 1123 c.c., le spese di gestione dell’impianto centrale di riscaldamento devono essere poste a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (per avervi rinunciato o essersene distaccati), tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dall’art. 1123 c.c. (Cass. civ., sez. II, 2/11/2018, n. 28051; Cass. civ., sez. II, 18/05/2017, n. 12580; App. Napoli 14/09/2025, n. 4229).
Al contrario la clausola del regolamento condominiale che prevede il divieto di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della propria unità immobiliare è nulla, sempre che il distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento dell’impianto stesso (Cass. civ. sez. II, 21/05/2020, n. 9387). Allo stesso modo una clausola del regolamento contrattuale non può subordinare l’esercizio di questo diritto a una preventiva autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea. Si tratterebbe infatti di una limitazione illegittima, perché la legge riconosce al singolo condomino la facoltà di distaccarsi quando ciò non arreca pregiudizio agli altri. In altre parole, il regolamento non può cancellare un diritto che deriva direttamente dalla normativa codicistica e dalla giurisprudenza consolidata.

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