Le cose comuni nel condominio
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Disciplina del condominio e regime delle innovazioni

Redazione

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di Roberto Triola
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Sommario: 1. La nozione. – 2. Innovazioni e modificazioni delle parti comuni ad opera del singolo condomino. – 3. La modificazione o la soppressione di un servizio. – 4. L’adeguamento di impianti alla normativa per essi dettata. – 5. Le innovazioni vietate. – 6. Le innovazioni gravose o voluttuarie. – 7. Innovazioni e condominio con due soli partecipanti. – 8. Il calcolo della maggioranza per la deliberazione di innovazione non interessante tutti i condomini. – 9. Il dissenso. – 10. La inderogabilità della disciplina in tema di innovazioni. – 11. Le innovazioni soggette ad una speciale disciplina: a) Il superamento e la eliminazione delle barriere architettoniche. – 12. (Segue) b) La realizzazione di parcheggi. – 13. (Segue) c) Gli interventi di recupero. – 14. (Segue) d) Il risparmio energetico.

La nozione

In base all’art. 1120, c. 1°, c.c. i condomini, con la maggioranza indicata dal c. 5° dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Costituisce innovazione, ai fini dell’art. 1120 c.c., qualsiasi opera nuova che, eccedendo i limiti della conservazione, della ordinaria amministrazione o del godimento della cosa comune, ne comporti una totale o parziale modificazione nella forma o nella sostanza, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque alterarne la destinazione originaria, con conseguente implicita incidenza sull’interesse di tutti i condomini, i quali devono essere liberi di valutare la convenienza dell’innovazione.
Non è corretto identificare il concetto di innovazione con quello di atto vietato al singolo condomino, perché se quest’ultimo non può apportare innovazioni alla cosa comune, le modificazioni che alterano la destinazione della cosa, se non sono deliberate dalla maggioranza, non possono definirsi innovazioni.
È principio pacifico che lo stabilire se un’opera integri o meno gli estremi dell’innovazione prevista dall’art. 1120 c.c. costituisce una indagine di fatto insindacabile in cassazione, se sostenuta da corretta e congrua motivazione.
Per la S.C. il concetto di miglioramento delle cose comuni va posto in relazione all’uso dell’intero edificio, senza che sia necessario richiederne l’esistenza per ogni singola porzione in proprietà individuale; il limite invalicabile di ogni innovazione non è già costituito dall’aspetto positivo, rappresentato dalla necessità di un vantaggio diretto per ogni parte comune o in proprietà individuale (potendo l’innovazione essere effettuata nell’interesse dell’intero edificio nel suo insieme), sibbene dall’aspetto negativo, cioè dall’esigenza di non arrecare grave pregiudizio, oltre alla stabilità, alla sicurezza, all’uso o al godimento di una parte comune a cui ha diritto ciascun condomino. Ne consegue che se l’innovazione arreca pregiudizio tollerabile, l’innovazione stessa deve ritenersi consentita e non può ritenersi esclusa solo perché non importi utilità a lui.
La distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.
In dottrina si è affermato che ai fini della distinzione tra innovazioni e opere di manutenzione, ordinaria o straordinaria, si deve avere riguardo al fatto che le opere di manutenzione o conservazione rivestono un carattere di «necessità» che manca decisamente alle innovazioni, dato che l’esecuzione di queste ultime è rimessa esclusivamente alla volontà dei condomini; l’eseguirle, oppure il trascurarle non importa danno alle cose comuni, mentre, invece, le opere di manutenzione sono necessarie per conservare alla cosa comune la possibilità di assicurare ai condomini l’uso e il godimento delle parti di loro esclusiva proprietà.
Secondo la S.C. l’individuazione della notevole entità delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidata, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito, rispetto alla quale l’estremo della proporzionalità tra spesa e valore dell’edificio configura non un vincolo e limite alla discrezionalità, bensì un eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tenere conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell’ammontare oggettivo della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie, anche dell’importanza economica dell’immobile, con la conseguenza della legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all’uno piuttosto che all’altro degli elementi di giudizio e della sufficienza, ai fini dell’obbligo di motivazione dell’indicazione delle risultanze reputate determinanti in ordine alla notevole entità o meno della spesa deliberata.
Non costituiscono innovazione, in quanto non incidono sull’essenza del bene comune, non alterandone la funzione o la destinazione, le deliberazioni con le quali si disciplinano le modalità di godimento delle parti comuni, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini.
2. Innovazioni e modificazioni delle parti comuni ad opera del singolo condomino
Secondo la S.C. le innovazioni contemplate dall’art. 1120 c.c., per le quali è indispensabile il consenso della maggioranza indicata dall’art. 1136, c. 5°, c.c., sono costituite dalle opere di trasformazione della cosa comune che incidono sulla essenza di essa e ne alterano la originaria funzione e destinazione; si inquadrano, invece, tra le modificazioni che, ai sensi dell’art. 1102 c.c., ciascun condomino ha facoltà di apportare alla cosa comune, quelle che, senza alterare la consistenza e la destinazione e senza pregiudicare i concorrenti diritti di uso o di godimento degli altri condomini, siano rivolte alla migliore e più conveniente utilizzazione della cosa stessa.
In sostanza, l’art. 1120 c.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano apportate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l’approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale, mentre, qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e può apportare a tale fine a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima.
Peraltro, sia per le innovazioni in senso tecnico, sia per le modificazioni ex art. 1102, il criterio limite è integrato, per ciò che attiene agli edifici in condominio, dalla fondamentale esigenza, sottolineata dal c. 2° dell’art. 1120, che non resti compromessa la stabilità e la sicurezza del fabbricato, non venga alterato il decoro architettonico di esso, né resti comunque precluso o diminuito, per alcuno dei condomini, l’uso ed il godimento di talune parti comuni dell’edificio.
Non può, invece, ritenersi che, rispetto alle modificazioni dell’art. 1102 c.c., un’ulteriore limitazione sia costituita dalla esigenza che esse rivestano carattere di assoluta necessità, giacché detta norma, nella sua formulazione, mira a sottolineare, non già il carattere di assoluta necessità ed indefettibilità delle trasformazioni, ma il loro carattere strumentale in rapporto al fine della più proficua, più comoda o più razionale utilizzazione della cosa comune.
Secondo la S.C. acquistata, con un appartamento, la proprietà pro indiviso delle parti comuni dell’edificio nello stato di fatto in cui queste si trovano, l’acquirente non può opporre al venditore la illegittimità delle innovazioni apportate all’edificio prima della sua vendita. I compratori dei singoli appartamenti, però, con l’acquisto degli appartamenti stessi, accedono al condominio e con il trasferimento di una porzione dell’edificio e delle parti comuni viene a trasferirsi agli acquirenti anche la titolarità delle azioni a difesa della proprietà esclusiva e del godimento delle cose comuni; l’acquirente, quindi, per effetto stesso del trasferimento, è abilitato a chiedere la rimozione delle innovazioni abusive, precedentemente poste in essere da altri condomini, non essendo a lui opponibile, senza una espressa pattuizione in tal senso, l’avvenuta accettazione, nei riguardi del solo venditore, dello stato di fatto esistente al momento della compravendita.
3. La modificazione o la soppressione di un servizio
Secondo la S.C., in tema di gestione dei servizi comuni, all’assemblea vanno riconosciuti poteri idonei a permettere la gestione dinamica degli stessi e ad approvare nuove forme di svolgimento dei servizi utili ad ammodernare l’edificio.
Anzitutto, non vi sarebbe motivo di prescrivere una sorta di intangibilità delle condizioni esistenti e di proibire alla maggioranza di decidere le modifiche al servizio, se, assieme al vantaggio dei più (e spesso di tutti, compresi i dissenzienti), esse comportano qualche limitazione. La necessità di introdurre ammodernamenti appare incontestabile, avuto riguardo anche alle esigenze nuove e diversificate della vita sociale e del progresso della tecnica, idoneo a rendere più confortevole il godimento delle unità abitative, o, al contrario, alla sopravvenuta insufficienza delle modalità di attuazione dei servizi per carenze di qualsivoglia natura. Sarebbe contraddittorio impedire il funzionamento del principio maggioritario se qualche condomino si oppone, o, al limite, se uno soltanto non aderisce. Di fatto si ripristinerebbe quello jus prohibendi che il metodo collegiale ed il principio di maggioranza mirano a superare.
Secondo l’orientamento prevalente nella giurisprudenza della S.C. l’abolizione del servizio di portineria e la sua sostituzione con un congegno automatico di apertura del portone di ingresso e un impianto citofonico, purché non arrechi i pregiudizi di cui all’art. 1120, c. 2°, c.c., non deve essere deliberata all’unanimità, costituendo innovazione.
Secondo un altro orientamento, non implicando alcuna modificazione materiale delle cose comuni, non costituisce innovazione, ma soltanto modifica del servizio.
Sembra preferibile la tesi secondo la quale quando in un regolamento di condominio è previsto il servizio di portierato la soppressione di tale servizio rappresenta modifica del regolamento e quindi va approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1138, c. 3°, c.c.
È rimasta isolata una decisione secondo la quale l’istituzione del servizio di portierato, non previsto dal regolamento di condominio che comporti la destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune aventi in precedenza una diversa funzione, e la soppressione del medesimo servizio, nella opposta ipotesi in cui questo sia previsto dal regolamento anzidetto con destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune configurano, derivandone, rispettivamente, la nascita e l’estinzione di un vincolo di destinazione pertinenziale a carico di parti comuni, atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, per la cui deliberazione – attesa l’equiparazione di tale categoria di atti alle innovazioni disposte dal c. 2° dell’art. 1108 c.c. (applicabile al condominio per il rinvio operato dall’art. 1139 dello stesso codice) – è necessaria la maggioranza qualificata (che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio) prevista dal c. 5° dell’art. 1136 c.c., il quale non esaurisce la disciplina delle maggioranze in relazione a tutte le deliberazioni assumibili dalla assemblea dei condomini.
Secondo la S.C., invece, la deliberazione con cui l’assemblea condominiale decide a maggioranza semplice la eliminazione dell’impianto di riscaldamento centrale è nulla ai sensi dell’art. 1120, c. 2°, c.c., poiché essa rende inservibile al singolo condomino una cosa comune.
Con riferimento all’impianto centralizzato dell’acqua calda si è affermato che, essendo compreso fra le parti comuni dell’edificio a norma dell’art. 1117, n. 2 e 3, c.c., la deliberazione di soppressione di detto servizio richiede, per poter essere validamente approvata, l’unanimità dei condomini, ai sensi dell’art. 1120, c. 2°, c.c., il quale vieta tutte le innovazioni che rendano parti comuni inservibili all’uso, senza che possa rilevare la mancanza di assoluta irreversibilità dell’adot­tata decisione e la particolare onerosità del mantenimento e adeguamento degli impianti.
Non sembra, però, corretto il riferimento alla disciplina delle innovazioni, innanzitutto perché non si può parlare di miglioramento, uso più comodo o maggior rendimento delle cose comuni quando si delibera di non utilizzare più le cose comuni.
In secondo luogo, le innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120, c. 2°, c.c., sono quelle che rendono talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento di uno o più condomini, mentre nella specie le parti comuni interessate diventano inservibili per tutti i condomini.
Sembra, pertanto, preferibile distinguere tra soppressione del servizio e soppressione delle opere destinate ad erogare il servizio.
Con riferimento alla prima ipotesi, se il servizio è previsto dal regolamento condominiale, per deliberare la sua soppressione sarà necessaria la maggioranza prevista dall’art. 1138, c. 2°, c.c. per la modifica del regolamento; diversamente, in mancanza di una diversa espressa disciplina, sarà sufficiente la maggioranza semplice, dovendosi riconoscere alla assemblea il potere di adattare anche la gestione dei servizi comuni alle diverse esigenze che nel tempo si possono presentare.
Per quanto riguarda la seconda ipotesi sarà sufficiente la maggioranza semplice, non potendosi parlare di riparazioni straordinarie di notevole entità, di cui all’art. 1136, c. 4°, c.c.

L’adeguamento di impianti alla normativa per essi dettata

È principio pacifico che non può qualificarsi innovazione la realizzazione di opere che rendano gli impianti conformi alla normativa per essi dettata, non eccedendo i limiti della conservazione e del godimento della cosa comune ed in ogni caso non alterandone la destinazione originaria.
Costituisce peraltro vera e propria innovazione e non opera di manutenzione straordinaria la demolizione ed asportazione dell’impianto di riscaldamento e la sua ricostruzione in altro luogo e con caratteristiche diverse, anche se determinate dalla necessità di adeguare l’impianto alla normativa antinquinamento.
5. Le innovazioni vietate
In base all’art. 1120, c. 2°, c.c. sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
A prima vista si potrebbe essere indotti a sostenere che le deliberazioni aventi ad oggetto le innovazioni in questione, in quanto «contrarie alla legge», dovrebbero essere impugnate nel termine previsto dall’art. 1137 c.c.
Sembra, però, assurdo dover concludere che le deliberazioni le quali arrechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento di un solo condomino siano semplicemente annullabili, in contrasto con il principio generale secondo il quale la contrarietà di un atto ad una norma imperativa comporta la sua nullità ed in contrasto con quanto stabilito in tema di società dall’art. 2379 c.c., in base al quale alle delibere nulle per impossibilità o illiceità dell’oggetto si applicano gli artt. 1421, 1422, 1423 c.c.
È preferibile ritenere, pertanto, che l’art. 1137 c.c., con l’espressione «contrarie alla legge», abbia inteso riferirsi alle deliberazioni che «non sono prese in conformità della legge», di cui all’art. 2377, c. 2°, c.c., cioè alle deliberazioni divergenti dal modello legale, ma che non rappresentino la violazione di un espresso divieto.
In senso contrario non vale invocare che in tema di comunione le deliberazioni aventi ad oggetto innovazioni che danneggiano gravemente le cose comuni sono annullabili, in base all’art. 1109 c.c., e non vi sarebbe motivo per un differente trattamento delle innovazioni in tema di condominio.
L’art. 1109 c.c., infatti, prevede la annullabilità delle deliberazioni in tema di ordinaria amministrazione (di cui all’art. 1105, c. 2°, c.c.) che siano gravemente pregiudizievoli alla cosa comune ed in tema di innovazioni ed altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (di cui all’art. 1108, c. 1°), che non coincidono – per il loro oggetto o per la gravità delle conseguenze – con quelle che «rendano talune delle parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino», di cui all’art. 1120, c. 2°, c.c., per cui sarebbe giustificata una disciplina differenziata.
Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c., deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifico di particolare pregio artistico, essendo sufficiente che si tratti di edificio che abbia una propria fisionomia che venga a risultare turbata nell’armonia delle linee dalla nuova opera.
L’euritmia va valutata in relazione non alla singola facciata, bensì all’intero edificio, avuto riguardo, peraltro, alla mole dello stesso ed al complesso delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie, quali, anche singolarmente 29, quelle di simmetria e proporzione tra le parti, riscontrabili anche in un edificio privo di particolari pregi artistici.
L’alterazione del decoro architettonico richiede un mutamento estetico implicante un pregiudizio economicamente valutabile; tuttavia, nell’ipotesi di modifica obiettivamente rilevante, deve ritenersi insito nel pregiudizio estetico quello economico, con la conseguente insussistenza dell’obbligo del giudice di una espressa motivazione sotto tale profilo.
Il divieto di cui all’art. 1120 c.c. concerne le «alterazioni», cioè quei mutamenti che siano sufficienti ad apportare una disarmonia nell’insieme e si risolvano in un deterioramento del suo carattere estetico, dell’aspetto decorativo, in una semplice menomazione, cioè, della sua dignità fisica, senza assurgere alla deturpazione, che rappresenta un quid pluris rispetto all’alterazione, perché deturpare significa deformare, rendere brutto o addirittura ripugnante.
Al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest’ultimo si trovava prima dell’esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori ovvero che sia di mediocre livello architettonico.
L’indagine volta a stabilire se, in concreto, un’innovazione determini o meno alterazione del decoro architettonico è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato.
La disposizione dell’art. 1120, c. 2°, c.c., che vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento di un solo condomino vuole favorire tutte quelle innovazioni che aumentano la funzionalità ed il valore dell’edificio, ma pone il limite invalicabile dell’inservibilità della parte comune anche nei confronti di un solo condomino, inservibilità che va interpretata come sensibile menomazione dell’utilità che il condominio ne ritraeva secondo l’originaria costituzione della comunione; il che significa che l’innovazione introdotta nell’interesse comune, se arreca un pregiudizio anche ad un solo condomino nell’uso della parte comune dell’edificio, tale da superare i limiti della tollerabilità, non può essere consentita, perché, in sostanza, si ha un mutamento della destinazione economica della cosa.
Il pregiudizio del condomino danneggiato, che deve essere intollerabile, non può farsi coincidere con la mancanza di una utilità propria del condomino stesso; pertanto, se l’innovazione è utile a tutti i condomini, eccetto uno, e se a questo l’innovazione arreca un pregiudizio tollerabile, soprattutto in relazione alla sua temporaneità e saltuarietà, l’innovazione stessa deve ritenersi consentita e non può essere esclusa solo perché non importa anche utilità a lui.
Ai fini della applicazione della norma di cui al c. 2° dell’art. 1120 c.c. non è ammissibile il frazionamento di una singola parte comune dell’edificio, in modo da riferire anche ad una frazione di essa l’espressione «parte dell’edificio», essendo errato enucleare una frazione, che sarebbe resa inservibile all’uso o al godimento anche di un solo condomino, dall’intera parte comune che, invece, continuerebbe ad essere idonea nel suo insieme alla sua destinazione originaria.
Sono innovazioni vietate soltanto quelle che compromettono la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini in confronto degli altri, mentre non lo sono quelle che compromettono qualche facoltà di godimento per tutti i condomini, a meno che il danno che subiscano alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio.
L’accertare se lo stato di fatto posto in essere in conseguenza della innovazione renda o meno talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di uno solo dei condomini si risolve in un accertamento di fatto di esclusiva competenza del giudice di merito e quindi sottratta ad ogni sindacato in sede di cassazione, quando sia sufficientemente motivato con ragionamento scevro da vizi logici e giuridici.

Le innovazioni gravose o voluttuarie

In base all’art. 1121, c. 1°, c.c., qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio e consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Si è sostenuto in dottrina, che uno degli elementi cui dovrà aversi riguardo per giudicare se una spesa debba considerarsi molto gravosa sarà la condizione finanziaria di coloro che la debbono sopportare, avuto riguardo alla utilità che dalla sua erogazione ad essi possa derivarne.
Per la S.C., invece, la onerosità va intesa in senso oggettivo, dato il testuale riferimento della norma dell’art. 1121 c.c. alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio.
La innovazione deve considerarsi voluttuaria quando la spesa che comporta la sua esecuzione e manutenzione non è compensata da un corrispondente aumento di vantaggi che ai singoli proprietari di appartamenti derivano dal godimento della parte comune in cui essa è introdotta, o dell’impianto, manufatto in cui essa consiste; tale criterio va temperato, nelle varie ipotesi pratiche, tenendo conto del carattere dell’edificio, del sistema di costruzione, dei materiali impiegati, della destinazione data dai proprietari agli appartamenti che compongono l’edificio.
L’onere della prova della natura voluttuaria o della gravosità grava sul condomino interessato, vertendosi in tema di deroga alla disciplina generale della ripartizione delle spese condominiali.
Non può parlarsi di innovazione gravosa o voluttuaria qualora l’adozione della misura sia imposta dalla antieconomicità delle ordinarie riparazioni.

7. Innovazioni e condominio con due soli partecipanti
In un condominio formato da sue soli appartamenti di uguale valore, secondo la S.C. uno dei condomini non può chiedere che venga realizzata una innovazione contro la volontà dell’altro condomino. La disciplina prevista dagli artt. 1117 ss. c.c. non può essere invocata in una ipotesi del genere, in quanto essa presuppone necessariamente un numero di partecipanti superiore almeno a due, perché altrimenti non sarebbe attuabile la possibilità su cui il sistema è imperniato e cioè che l’assemblea validamente si sostituisca e deliberi a maggioranza semplice o qualificata, con i criteri stabiliti dalla legge. Per la norma di rinvio di cui all’art. 1139 c.c. al condominio costituito da due soli partecipanti vanno applicate le norme sulla comunione in generale. Nell’ambito di tale disciplina non sembra che il condomino il quale voglia realizzare una innovazione possa invocare l’art. 1105, ultimo comma, c.c., in quanto tale norma contempla esclusivamente gli atti di ordinaria amministrazione, mentre le innovazioni sono disciplinate dall’art. 1108 c.c., che però prevede una maggioranza pari ad almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune. Ugualmente non si potrebbero invocare, da un lato, gli artt. 833, 2043, 1443 c.c. per inferirne che è sempre possibile al giudice reagire contro un atto illecito o semplicemente illegittimo che sia tale da turbare i rapporti giuridici previsti, nonché gli artt. 912, 844, 849 c.c., quali espressione di normative che autorizzano il giudice ad intervenire tra le parti per dirimere un contrasto tra loro insorto in ordine alla valutazione di determinate situazioni di natura discrezionale e sostenere, dall’altro, che la regula iuris, per quanto riguarda la installazione, potrebbe essere tratta dagli artt. 1120 e 1121 c.c. Tali ultime norme, innanzitutto, non sono applicabili al condominio con due soli partecipanti; l’intervento sostitutivo del giudice, poi, ha, secondo l’ordinamento, carattere eccezionale, in quanto esso si risolve in una incisione, più o meno profonda, dell’autonomia privata, per cui le norme che di volta in volta lo prevedano sono insuscettibili di applicazione analogica, per il disposto dell’art. 14 disp. prel. c.c. Il riconoscimento dell’autonomia privata, inoltre, postula che l’intervento in questione, nei casi in cui è ammesso, sia limitato alla mera legittimità e non anche al merito della determinazione, positiva o negativa, adottata, il che è reso palese dal ricorso, previsto dall’art. 1137 c.c. avverso le deliberazioni dell’assemblea condominiale, che è ammesso solo o per motivi di legittimità.

(*) Con omissione di note e riferimenti bibliografici, queste pagine sono parte di capitolo della monografia Il condominio,Torino 2003 pp. 537 che è volume del Trattato di diritto privato a cura di Mario Bessone in corso di pubblicazione presso la Casa editrice Giappichelli

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