Manutenzione straordinaria: conta la delibera programmatica?

Delibere di manutenzione straordinaria e irrilevanza della precedente scelta programmatica dell’assemblea. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1123 c.c.
precedenti giurisprudenziali: App. Genova, Sez. II, Sentenza n. 796 del 12/07/2021

1. La vicenda: azione per nullità parziale di delibera assembleare

La vicenda prende l’avvio quando alcune condomine agivano in giudizio per ottenere la dichiarazione di nullità parziale di una delibera assembleare del 10 febbraio 2014. Tale decisione aveva approvato il consuntivo delle spese straordinarie sostenute per la riparazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento, imputando anche alle attrici una quota dei costi. Le condomine sostenevano che tale addebito fosse illegittimo, perché l’assemblea del 17 giugno 2012 aveva deliberato la dismissione dell’impianto centralizzato, autorizzando i singoli condomini a dotarsi di impianti autonomi. A parere delle attrici, quella decisione avrebbe dovuto esonerarle da ogni contributo relativo al vecchio impianto.
Il condominio, costituendosi, chiedeva il rigetto della domanda e proponeva domanda riconvenzionale per ottenere la condanna delle attrici al pagamento degli oneri condominiali risultanti dal consuntivo del 2014. Il Tribunale rigettava la domanda delle attrici, facendo presente che una successiva delibera del 9 luglio 2012, non impugnata, aveva modificato l’originaria scelta di dismettere l’impianto. Il giudice di primo grado notava che, con quella delibera, l’assemblea aveva deciso di non eliminare l’impianto comune, ma di sottoporlo a un intervento di manutenzione straordinaria e di adeguamento alle norme vigenti, approvando anche il criterio di ripartizione delle spese. Secondo il Tribunale, le attrici non potevano più contestare la delibera del 2014, che si limitava a dare attuazione a un criterio già stabilito e non impugnato.
La Corte d’appello confermava integralmente la decisione di primo grado. I giudici di secondo grado ritenevano che la delibera del 17 giugno 2012 avesse natura meramente programmatica, mentre quella del 9 luglio 2012 avesse fissato in modo definitivo il criterio di riparto delle spese per la “messa a norma” dell’impianto centralizzato. Poiché tale delibera non era stata impugnata nei termini, l’impugnazione della successiva delibera del 10 febbraio 2014 risultava inammissibile, trattandosi di un atto meramente applicativo.
Le condomine proponevano ricorso per cassazione, sostenendo, tra l’altro, che la delibera del 9 luglio 2012 era nulla perché adottata su un oggetto non indicato nell’ordine del giorno, mentre la scelta di ripristinare parti dell’impianto centralizzato integrava un’innovazione gravosa, tale da esonerarle dal contributo ai sensi dell’art. 1121 c.c. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: la rivalutazione delle decisioni

L’assemblea può rivalutare le proprie precedenti decisioni e revocare una delibera non impugnata?

3. La soluzione

La Cassazione ha respinto il ricorso, ritenendo infondate tutte le censure. La Corte ha evidenziato che la mancata indicazione nell’ordine del giorno di un argomento poi deliberato non comporta la nullità della delibera, ma la sua annullabilità. Tale vizio doveva essere fatto valere entro il termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. Poiché la delibera del 9 luglio 2012 non era stata impugnata, essa era divenuta definitiva ed efficace nei confronti di tutti i condomini. Secondo la Suprema Corte, perciò, le ricorrenti non potevano quindi contestarne gli effetti attraverso l’impugnazione della delibera del 2014, decisione da considerare pienamente valida.
La Cassazione ha escluso anche la configurabilità di un’innovazione gravosa ai sensi dell’art. 1121 c.c. I giudici supremi hanno osservato che la decisione di ripristinare alcune parti dell’impianto centralizzato non integra un’opera nuova, ma un intervento di manutenzione straordinaria volto a ripristinare la funzionalità di un impianto preesistente. In tali casi trovano applicazione i criteri generali di ripartizione delle spese di cui all’art. 1123 c.c., che impone la partecipazione di tutti i condomini.
In ogni caso, la Cassazione ha notato che l’assemblea ha pieno potere di rivalutare le proprie precedenti decisioni e di revocare una delibera non impugnata. Nel caso concreto, l’assemblea del 9 luglio 2012 aveva ritenuto necessario evitare che la maggior parte degli appartamenti rimanesse priva di riscaldamento e potenzialmente inagibile, e aveva quindi deciso di ripristinare le parti essenziali dell’impianto centralizzato, ripartendo le spese secondo i millesimi di proprietà.
Il ricorso è stato respinto, con condanna delle ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.

4. Le riflessioni conclusive: l’opera nuova e la manutenzione

Costituisce innovazione ex art. 1120 c.c., l’opera nuova che alteri in tutto o in parte in senso materiale o nella destinazione preesistente la cosa comune, mentre costituiscono manutenzione quelle che comportano possibilità di utilizzazione maggiore e più intensa della cosa comune.
In questa prospettiva, è stato affermato che rientrano nelle opere di manutenzione straordinaria e, come tali, approvabili dall’assemblea condominiale sulla scorta della maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., quelle inerenti l’adeguamento dell’impianto e la sostituzione della caldaia che, pertanto, escludono il concetto di innovazione di cui all’art. 1120 c.c., non trattandosi di un’opera nuova in grado di alterare in tutto o in parte la cosa comune in senso materiale ovvero nella destinazione preesistente (Trib. Roma, sez. V, 14 gennaio 2016).
Più recentemente si è affermato che la sostituzione della caldaia termica, se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell’impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune, ovvero dell’intero impianto di riscaldamento. Deve essere ricondotta, invece, alle modifiche migliorative dell’impianto e non alle innovazioni dello stesso, la sostituzione della caldaia termica, ancora funzionante, se ha lo scopo di consentire l’utilizzazione di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante (App. Genova, sez. II, 12 luglio 2021, n.796).
Non è innovazione neppure lo spostamento della centrale per adeguarsi alle normative antincendi, ma solo atto di manutenzione straordinaria, in quanto le attività che si pongono in essere, non comportano una modifica sostanziale o funzionale della cosa comune ma hanno come unico obiettivo quello di ripristinare la funzionalità dell’impianto (Cass. civ., Sez. II, 14/11/2008, n. 27287).

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