Decreto agosto ed obbligo di rendiconto dell’ammnistratore

Decreto agosto ed obbligo di rendiconto dell’ammnistratore

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

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Il rapporto che lega l’amministratore ai condomini si può inquadrare nel mandato con rappresentanza (anche se con caratteristiche del tutto peculiari).

Proprio con riferimento al predetto inquadramento, si deve evidenziare come, anche per l’amministratore (quale particolare tipo di mandatario) sussista l’obbligo previsto dall’art. 1713 c.c. per il quale il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.

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L’obbligo di rendiconto

L’obbligo di rendiconto, in ambito condominiale, risulta da tre distinte norme: l’art.1130, n. 1), c.c., secondo cui l’amministratore deve convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale; l’art.1130, n. 10) c.c., il quale aggiunge che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e ripete che deve perciò convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni; l’art. 1130-bis c.c., ove si stabilisce, infine, che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l’immediata verifica.

L’approvazione del rendiconto.

Come sopra detto, il rendiconto dovrà essere sottoposto all’attenzione dell’assemblea condominiale per l’approvazione entro 180 gg. dal termine dell’esercizio condominiale; successivamente l’assemblea procederà alla sua approvazione mediante l’assunzione di una specifica delibera; i condomini consenzienti, approvando il rendiconto, presentato dall’amministratore in sede della predetta riunione, perdono la facoltà di impugnazione prevista dall’art. 1137 c.c.; il singolo condomino dissenziente/assente o astenuto, invece, può sempre impugnare, ai sensi dell’art. 1137 c.c., la predetta delibera di approvazione del rendiconto dell’amministratore, qualora ritenga di esser stato leso nei suoi diritti mediante l’erronea e/o illegittima approvazione di operazioni gestionali illecite.

L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto

L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto costituisce una delle fattispecie esemplificative di gravi irregolarità che legittimano la revoca dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129, comma 12, n. 1), c.c.

La violazione dell’obbligo inerente la resa del conto annuale (e del detto termine per la presentazione), se risulta essere plurima e reiterata nel corso del tempo, deve considerarsi grave e indice di cattiva gestione del condominio.

Si tratta di violazione che non consente di poter gestire correttamente l’organizzazione condominiale e, in particolare, di poter procedere tempestivamente ex art. 63 disp. att. c.c. nei confronti dei condomini morosi, di evitare l’aggravio di spese, di impedire l’indebitamento verso i terzi e di evitare la possibilità della prescrizione dei crediti dell’organizzazione.

Il mero ritardo formale rispetto al termine previsto dall’art. 1130 n. 10 c.c. appare comunque, pur costituendo irregolarità, non così grave da giustificare la revoca, se sussistono motivi che lo hanno provocato e di cui l’amministratore ha fornito prova e giustificazione.

In sostanza i giudici ancorano la loro valutazione al pregiudizio effettivamente arrecato al condominio dalla asserita violazione della regola di condotta e mostrano di non considerare la violazione grave ove tale pregiudizio non vi sia o sia minimo (in ogni caso il pregiudizio deve essere dimostrato da chi agisce per ottenere la revoca).

Così non è stato revocato un amministratore che, benché non avesse formalmente rispettato il termine previsto dall’art. 1130 n. 10 c.c., aveva ritardato nel dare corso alla predisposizione del rendiconto e alla convocazione dell’assemblea non per colpevole inerzia ma per fare piena chiarezza su una voce importante della contabilità del condominio (Trib. Mantova, 22 ottobre 2015: nel caso di specie l’amministratore si era ripetutamente attivato per sollecitare i dovuti chiarimenti da parte del fornitore senza ottenerli, e, comunque, della questione aveva tenuto informato il consiglio di condominio; in ogni caso la compagine condominiale non era stata danneggiata).

Le novità del Decreto Agosto

Con l’approvazione della legge di conversione del decreto legge n.104/2020 da parte della Camera dei deputati (legge 13 ottobre 2020, n. 126 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”) per il termine di cui all’art.1130 c.c. è stato previsto uno slittamento ex lege. Come prevede infatti l’art. 63 bis (Disposizioni urgenti in materia  condominiale. Differimento del termine per adeguamenti antincendio) non solo è stato rinviato di sei mesi (a partire dalla fine dello stato di emergenza) il termine per adempiere agli obblighi relativi agli adeguamenti antincendio (Dm Interno 25 gennaio 2019), già scaduto in 6 maggio scorso (art 63 bis, secondo comma, L. n. 126/2020), ma il citato termine di cui al numero 10) dell’articolo  1130 c.c. è stato (per legge) sospeso fino alla cessazione dello stato  di  emergenza  (ad oggi dunque fino al 31 gennaio 2021). Fermo restando la dimensione annuale della gestione condominiale, non si può escludere l’approvazione rendicontazione degli anni di gestione 2019 e 2020 in un’unica assemblea.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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