Canna fumaria sulla facciata: il condominio può vietarla?

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riferimenti normativi: art. 1102 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 28/12/2022, n. 37852

1. La questione: installazione della canna fumaria

Una società impugnava una delibera con la quale il condominio non approvava la sua richiesta di installare una canna fumaria in appoggio sulla facciata esterna dello stabile, a servizio della propria unità immobiliare che si trovava al piano terreno (un ristorante). Il Tribunale respingeva la domanda e la società proponeva appello. La Corte di Appello, nella resistenza del condominio, rigettava il gravame.
I giudici di secondo grado notavano che una clausola del regolamento di natura contrattuale vietava al singolo condomino di procedere di sua iniziativa ad apporre infissi sui muri, tanto interni quanto esterni al fabbricato, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea. Inoltre, altra disposizione del regolamento stabiliva che ogni modifica al caseggiato, anche se ne guastava l’estetica, doveva essere autorizzata dall’amministratore, il quale decideva dopo avere sentito il parere di un tecnico.
Ad avviso della Corte di Appello, tali disposizioni imponevano limitazioni all’uso delle parti comuni, derogando alle regole previste dall’articolo 1102 c.c., norma che non rientra tra quelle inderogabili previste dall’art. 1138 c.c. In considerazione di tali restrizioni del regolamento, l’assemblea legittimamente aveva esercitato il diritto di approvare o meno la richiesta della società condomina. Quest’ultima, non soddisfatta, proponeva ricorso per Cassazione, mentre il condominio si difendeva con controricorso. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: il condominio può vietare l’installazione?

Può il regolamento contrattuale del condominio limitare il diritto del singolo condomino di servirsi della cosa comune, fino a vietare l’installazione di una canna fumaria senza autorizzazione dell’assemblea?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto alla società condomina. I giudici hanno spiegato, tra l’altro, che la decisione non si è fondata sull’art. 1102 c.c., ma sul regolamento contrattuale del condominio, che è vincolante per tutti i condomini e può legittimamente imporre regole più restrittive. Come ha ricordato la Cassazione, il regolamento contrattuale predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio e accettato con i singoli atti di acquisto dai condomini o adottato in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini, può derogare od integrare anche la disciplina legale, stante la disponibilità della materia, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà. I giudici supremi non hanno ritenuto condivisibile la tesi della società secondo cui il condominio le aveva impedito di installare la canna fumaria necessaria per mettere a norma il proprio locale destinato alla ristorazione.
La Cassazione ha dichiarato il motivo inammissibile, spiegando che la questione non è stata trattata né descritta nella sentenza d’appello; si trattava quindi di un tema nuovo, mai dedotto nei precedenti gradi di giudizio. Anche le altre censure formulate dalla società ricorrente sono risultate troppo generiche e, quindi, non sono state accolte.

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4. Le riflessioni conclusive

L’articolo 1102 del codice civile consente a ciascun condomino di servirsi delle parti comuni dell’edificio, ma pone dei limiti precisi. Nel caso dell’appoggio di una canna fumaria al muro perimetrale, si tratta di una modifica della cosa comune che può essere considerata legittima se rimane conforme alla destinazione del bene e non ostacola l’uso da parte degli altri condomini. In altre parole, il muro deve continuare a svolgere la sua funzione principale e gli altri partecipanti alla comunione devono poterlo utilizzare nello stesso modo. L’opera, inoltre, non deve compromettere la stabilità o la sicurezza dell’edificio e non deve alterarne il decoro architettonico, inteso come l’armonia e l’aspetto complessivo dello stabile. Se questi requisiti sono rispettati, l’intervento del singolo è ammesso, perché rientra nell’uso consentito della cosa comune.
In considerazione di quanto sopra non è lecito installare sul muro perimetrale comune una canna fumaria che, per la sua dimensione o per la sua ubicazione, riduca in modo apprezzabile la visuale di cui altri condomini usufruiscono dalle vedute situate nello stesso muro, non tanto perché si applicano gli artt. 906, 907 e 890 c.c., bensì perché, diversamente, l’installazione costituirebbe innovazione eccedente i limiti individuati dall’art. 1102 c.c. (App. Perugia 15 agosto 2025, n. 452). In ogni caso il regolamento contrattuale di condominio, se predisposto dall’originario proprietario dello stabile e accettato dai condomini, può stabilire che qualsiasi modifica al fabbricato, anche se non altera l’estetica, deve essere autorizzata dall’assemblea condominiale o dall’amministratore. Se esiste una tale limitazione nel regolamento, le modifiche apportate da uno dei condomini, in assenza della preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale prevista dal regolamento di condominio, valgono a far qualificare presuntivamente dette opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico della facciata dell’edificio ed a configurare l’interesse processuale del singolo condomino che agisca in giudizio a tutela della cosa comune (Cass. civ., sez. II, 28/12/2022, n. 37852).

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