Bonus tende in condominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

 

L’acquisto di tende da sole, da parte dei singoli condomini costituisce un’operazione necessaria per la schermatura dell’abitazione e, pertanto, rientra tra i bonus casa previsti dalla Legge di Bilancio 2021. In particolare, la detrazione fiscale per le tende da sole permette di fruire di una detrazione IRPEF al 50% per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2021. Tale agevolazione fiscale comprende non solo la spesa per le tende o per le strutture, ma anche le spese correlate, come lo smontaggio di sistemi o tendaggi precedenti, l’installazione di meccanismi di controllo automatico delle schermature, le prestazioni professionali correlate, i lavori accessori. Per le schermature solari esistono delle specifiche tecniche che riguardano anche l’orientamento di tende solari, veneziane, tende a bracci o a rullo (la detrazione è riconosciuta anche per le tipologie di schermature solari nelle quali sono integrate le zanzariere). Sono incluse nelle agevolazioni fiscali quelle schermature (che devono essere mobili) orientate da est a ovest, passando per il sud, mentre vengono esclusi gli orientamenti a nord. In ogni caso gli interventi di installazione e di sostituzione di schermature solari accedono al Superbonus 110%, a condizione che siano effettuati contestualmente ai cosiddetti interventi primari (isolamento termico o sostituzione del generatore dell’impianto di riscaldamento) e che la complessità degli interventi eseguiti consentano il miglioramento di almeno due classi energetiche.

Ciò premesso occorre considerare che l’ancoraggio della tenda solare al sotto-balcone, pur rappresentando sul piano pratico un’operazione semplice, sotto il profilo giuridico potrebbe rivelarsi complessa.

Le indicazioni del regolamento condominiale e comunale

L’installazione delle tende da sole sul prospetto può, in primo luogo, comportare la necessità di verificare le indicazioni contenute nei regolamenti comunali.

Così, ad esempio, è possibile che per alcune strade o zone di particolare interesse architettonico o ambientale la collocazione di tende sulle facciate sia subordinata all’autorizzazione del comune, al rispetto di specifiche prescrizioni o, addirittura, sia vietata (e se il caseggiato ha un particolare valore storico-artistico ed è gravato da un vincolo monumentale, si dovrà richiedere l’autorizzazione alla Soprintendenza).

Molto spesso, poi, il comune impone all’assemblea condominiale di scegliere, con delibera, un modello, un tessuto e un colore da adottare per tutte le unità immobiliari dell’edificio interessate ad installare le tende da sole.

Se invece le caratteristiche delle tende e del colore del tessuto sono contenute in un regolamento di condominio (assembleare o esterno), il singolo condòmino potrà installare esclusivamente il modello predefinito; in caso contrario, potrebbe essere costretto, anche giudizialmente, a uniformarsi alle indicazioni regolamentari.

L’autorizzazione del condomino

Non si può escludere che i sotto-balconi o cielini dei balconi, facenti parte di un caseggiato, siano decorativi, cioè presentino rivestimenti, fregi ed elementi decorativi che sono considerati beni comuni perché inseriti nel prospetto dell’edificio.

Infatti, gli elementi decorativi del balcone, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni.

Alla luce di quanto sopra è evidente che le spese manutentive dei sotto-balconi decorativi ricadano su tutti i condomini. In tal caso l’autorizzazione al fissaggio della tenda solare andrà richiesta alla collettività condominiale, cioè all’assemblea.

Tende e balconi aggettanti o incassati

Merita di essere ricordato che nei balconi aggettanti (cioè quelli che sporgono dalla facciata), il sotto-balcone che non si inserisce nel decoro del caseggiato è di esclusiva proprietà del titolare degli appartamenti a cui accede, con la conseguenza che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore non può agganciare le tende alla soletta del balcone “aggettante” sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante (Cass. civ., sez. II, 19/05/2015, n. 10209). Lo stesso dicasi per ogni ulteriore utilità cui non ostino ragioni di statica o di estetica (luci, vasi, ecc.); di conseguenza deve essere dichiarata nulla la delibera assembleare che autorizza i condomini a poter agganciare la propria tenda al balcone in aggetto superiore (Trib. Benevento 9 ottobre 2019, n. 1686). Al contrario nei balconi incassati (cioè quelli che restano all’interno del perimetro dell’edificio) il condomino sottostante al balcone (che sostiene le spese per l’intonaco del sotto-balcone non decorativo), può, senza il consenso del condomino soprastante, utilizzare il sotto-balcone per particolari utilizzazioni (cui non ostino ragioni di statica o di estetica), come l’ancoraggio di telai (delle tende), la collocazione di apparecchi di illuminazione, l’impegno con piante rampicanti, ecc.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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