Bonus facciate e strade ad uso pubblico

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

La circolare n. 2/E del 2020 ha precisato che sono ammessi al bonus facciate gli interventi sull’involucro “esterno visibile di un caseggiato, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)”, mentre richiede la visibilità dalla strada o da suolo ad uso pubblico per gli interventi effettuati sulle facciate interne (e quindi, sono escluse le spese sostenute per gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico).

Tuttavia esistono condomini che intendono fruire dei vantaggi del bonus facciate ma si trovano all’interno di complessi residenziali, costituiti da palazzine che hanno le facciate esterne visibili, almeno parzialmente, da strade facenti parte del complesso.

Un recente chiarimento dell’Agenzia delle entrate

Secondo una risposta ad un interpello (n. 337/2021), nel caso sopra esposto, in presenza di tutti i requisiti richiesti ai fini dell’agevolazione e fermo restando il rispetto di ogni altro adempimento previsto a tal fine, i condomini potranno fruire del bonus facciate, a condizione che la parte del perimetro esterno dell’edificio, oggetto dell’intervento, sia visibile (anche parzialmente) da una strada o da suolo ad uso pubblico. In particolare l’Agenzia ha spiegato che secondo il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo – come risulta da nota del 9 novembre 2020 – RU 0348403 – una strada vicinale è assimilabile ad una comunale se utilizzata per uso pubblico e destinata al passaggio collettivo. La decisione è in linea con giurisprudenza di legittimità, sia civile che penale secondo la quale ai fini della definizione di “strada”, è rilevante, ai sensi dell’art. 2 nuovo C.d.S., comma 1, la destinazione di una determinata superficie ad uso pubblico, e non la titolarità pubblica o privata della proprietà. È, pertanto, l’uso pubblico a giustificare, per evidenti ragioni di ordine e sicurezza collettiva, la soggezione delle aree alle norme C.d.S.

Ciò è confermato dall’ultimo inciso dell’art. 2, comma 6, ai sensi del quale anche le strade vicinali sono assimilate alle strade comunali, nonostante la strada vicinale sia, per definizione (art. 3 nuovo C.d.S., comma 1, n. 52), di proprietà privata, anche in caso di destinazione ad uso pubblico (Cass. pen., Sez. IV, 17/12/2010, n. 2582).

Condominio e strada condominiale ad uso pubblico

Alla luce di quanto sopra non sembra possano fruire del bonus facciate quei caseggiati in cui la parte del perimetro esterno dell’edificio, oggetto dell’intervento, sia visibile solo da strade condominiali o supercondominiali che si sviluppano interamente all’interno della proprietà condominiale e sono al servizio esclusivo dei diversi fabbricati.

Il fenomeno è particolarmente evidente se la strada condominiale è un tratto viario cieco o un’area interclusa, caratteristiche che escludono che vi possa sorgere un uso stradale in favore di una collettività indeterminata. In ogni caso, se una strada condominiale viene utilizzata da terzi – non condomini per mera tolleranza, o all’insaputa dei condomini e riguarda soggetti determinati, venuti in possesso delle chiavi delle serrature esistenti non si può certo parlare di strada o di suolo ad uso pubblico.

Si deve, invece, ricordare che, secondo la più recente giurisprudenza, una strada privata è di uso pubblico se per le sue dimensioni, struttura e condizioni consente un generale passaggio esercitato “iure servitutis publicae” da parte di una collettività indeterminata di persone in assenza di restrizioni all’accesso o di vincoli di proprietà o condominio; è collegata con la viabilità generale; è stata oggetto di interventi di manutenzione da parte del Comune e di installazioni, sopra o sotto di essa, di infrastrutture di servizio da parte dell’ente pubblico (telefoniche, elettriche, fognarie, acquedottistiche). In ogni caso, la strada deve essere contraddistinta da un titolo valido a sorreggere l’affermazione del diritto di uso pubblico, cioè un atto pubblico o privato (provvedimento amministrativo, convenzione fra proprietario ed amministrazione, testamento), un’usucapione ventennale, la protrazione dell’uso da tempo immemorabile (Cons. Stato, Sez. II, 05/05/2021, n. 3498).

Soprattutto in ambito condominiale, però, una servitù di uso pubblico può nascere anche con il comportamento dei condomini che mettono volontariamente e con carattere di continuità un bene condominiale a disposizione della collettività (c.d. dicatio ad patriam). Naturalmente i condomini non potranno pretendere il bonus facciate se la parte del perimetro esterno dell’edificio oggetto dell’intervento è invece visibile da una strada condominiale che ha perduto l’idoneità a servire all’uso pubblico, perché per le sue caratteristiche morfologiche non può neppure essere qualificata come strada (se, ad esempio, il fondo stradale è invaso da vegetazione infestante che non consente neppure l’identificazione della carreggiata).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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