Barriere architettoniche: quali obblighi ha il locatore?

Disabile in carrozzina e gradini all’ingresso: il locatore è obbligato a eliminare le barriere? Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Il caso: accesso impedito e richiesta di eliminazione della barriera

La controversia trae origine dal ricorso proposto dal tutore di una persona affetta da grave disabilità (la figlia), invalida al 100% e non deambulante, conduttore di un appartamento facente parte di un condominio. L’accesso all’abitazione risultava gravemente ostacolato dalla presenza di una rampa di otto gradini che precedeva l’ingresso all’ascensore, configurando una barriera architettonica insuperabile per la ricorrente. Il tutore agiva quindi nei confronti del locatore, chiedendo che fosse dichiarato l’inadempimento contrattuale e che il proprietario fosse condannato alla realizzazione delle opere necessarie al superamento della barriera.
Il locatore resistente contestava integralmente la domanda, sostenendo che l’immobile non rientrava tra quelli soggetti agli obblighi di adeguamento strutturale previsti dalla legge n. 13/1989 e dalla legge n. 104/1992, e che, in ogni caso, non esisteva un obbligo del locatore di eseguire opere edilizie, potendo il disabile provvedervi autonomamente a proprie spese ai sensi dell’art. 2, comma 2, della legge n. 13/1989.
La causa veniva istruita mediante prova testimoniale, CTU e mediazione demandata.

2. Il nodo giuridico: obbligo di adeguamento o semplice conservazione?

Il locatore è tenuto ad adeguare l’immobile alle sopravvenute esigenze del conduttore disabile, oppure vale il principio per cui deve solo conservarlo nello stato originario?

3. La decisione del Tribunale: nessun obbligo di intervento per il locatore

Il Tribunale ha dato torto al tutore – conduttore. Richiamando la disciplina della legge n. 104/1992 e della legge n. 13/1989, nonché il DM. n. 236/1989, il giudice campano ha sottolineato come tali norme perseguano finalità di interesse pubblico, volte a favorire l’accessibilità degli edifici e l’integrazione sociale delle persone con disabilità. Tuttavia, lo stesso giudice ha evidenziato la mancanza di un obbligo generalizzato del proprietario- locatore o del condominio di eliminare a proprie spese le barriere architettoniche negli edifici privati, salvo i casi di nuove costruzioni, ristrutturazioni integrali o edifici aperti al pubblico.
Il Tribunale ha ribadito che la tutela riconosciuta al disabile consiste nel diritto di installare, a proprie spese, le opere necessarie, senza che il proprietario possa opporsi, salvo comprovate ragioni tecniche. Si tratta dunque di un diritto “a installare”, non di un diritto “a ottenere che altri installino”.
Pertanto, non vi è stato inadempimento imputabile al locatore.
In ogni caso il Tribunale ha notato che il contratto di locazione, stipulato nel 1987, non conteneva alcuna clausola che imponesse al locatore l’obbligo di adeguare l’immobile alla normativa sopravvenuta. Inoltre, il conduttore aveva accettato l’immobile nello stato di fatto in cui si trovava, comprese le barriere architettoniche esistenti. La CTU ha accertato la presenza della barriera e la fattibilità tecnica dell’intervento, ma ciò non è risultato sufficiente a fondare un obbligo del locatore di eseguire le opere richieste.
In conclusione, il Tribunale ha rigettato la domanda, affermando che il disabile ha diritto a realizzare a proprie spese le opere necessarie al superamento della barriera, ma non può pretendere che tali interventi siano eseguiti o finanziati dal locatore.

4. Barriere architettoniche e locazione: principi e limiti applicativi

Come è stato affermato, in conformità al principio dell’accessibilità per tutti, sancito dalla Convenzione ONU sui diritti delle persone con disabilità e richiamato dalla Corte costituzionale, costituisce una forma di discriminazione indiretta, la presenza di ostacoli architettonici che ostacolano o rendono difficoltoso l’ingresso a edifici privati ad uso abitativo per le persone con disabilità, qualora tali barriere, indipendentemente dalla qualificazione giuridica degli spazi interessati, comportino una situazione di svantaggio rispetto a chi non presenta disabilità (Cass. civ., sez. I, 15/06/2023, n. 17138).
Si deve però considerare che la mancata installazione di un manufatto necessario al superamento di barriere architettoniche non costituisce inadempimento del locatore, in assenza di disposizioni contrattuali in tal senso ovvero in assenza di interventi di ristrutturazione in corso. In altre parole si deve escludere la configurabilità di un obbligo positivo del locatore o del condominio di finanziare interventi di abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici privati esistenti.
Del resto il Tribunale di Nola ha giustamente osservato che il conduttore aveva accettato l’immobile nello stato di fatto in cui si trovava, comprese le barriere architettoniche esistenti.
In ogni caso il locatore è tenuto a conservare l’immobile nello stato in cui si trovava al momento della stipula, non a trasformarlo per adeguarlo a esigenze sopravvenute del conduttore (Cass. civ., Sez. III, 30/04/2005, n. 9019).
Il principio secondo cui il conduttore, al momento della stipula, assume l’onere di verificare l’idoneità dell’immobile allo scopo perseguito e alle autorizzazioni necessarie, trova applicazione anche rispetto alla presenza di barriere architettoniche: il locatore è tenuto a conservare l’immobile nello stato in cui è stato consegnato, ma non è obbligato a modificarlo o adeguarlo alle sopravvenute esigenze del conduttore disabile, salvo diverso patto contrattuale o interventi di ristrutturazione che rendano applicabile la normativa speciale. Resta fermo il diritto del disabile a installare, a proprie spese, le opere necessarie per il superamento delle barriere, senza che il locatore possa opporsi se non per comprovate ragioni tecniche.

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