Eliminazione barriere architettoniche in condominio: detrazioni in Legge di Bilancio 2026

L’installazione di un ascensore all’interno di un edificio condominiale è stata al centro di un articolato dibattito giurisprudenziale, alimentato dall’esigenza di conciliare due interessi solo apparentemente contrapposti: da un lato, il diritto dei condomini (in particolare anziani, persone con disabilità o con ridotta mobilità) a fruire pienamente dell’immobile; dall’altro, la tutela delle prerogative degli altri partecipanti alla comunione e il rispetto della struttura e della destinazione delle parti comuni. Proprio su questo terreno la giurisprudenza si è mostrata particolarmente sensibile, riconoscendo progressivamente all’ascensore una funzione non più meramente accessoria, ma strettamente connessa al godimento effettivo dell’abitazione e, in molti casi, alla stessa dignità della persona. Ne è derivato un orientamento sempre più favorevole alla realizzazione dell’impianto, anche quando comporti modifiche delle parti comuni o incida sulle facoltà d’uso degli altri condomini. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. La sensibilità della giurisprudenza nei confronti delle esigenze del portatore di handicap

La giurisprudenza ha affermato che quando l’installazione di un ascensore su area comune è funzionale allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche (o comunque di agevolare l’accesso alle proprie abitazioni, specie se poste ai piani alti, evitando di affrontare le scale), occorre tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche (o comunque delle persone che hanno difficoltà ad affrontare le rampe), trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione (Cass. civ., sez. II, 14/06/2022, n. 19087).Lungo questa linea di pensiero si è precisato che, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti, l’impossibilità di osservare tutte le prescrizioni della normativa speciale non preclude la realizzazione di opere che, pur derogando a tali prescrizioni, attenuino il disagio nell’accesso all’abitazione, a condizione che non neutralizzino del tutto il diritto all’utilizzo della cosa comune da parte degli altri condomini e non precludano il deflusso delle persone dallo stabile (App. Perugia 10 dicembre 2025, n. 670). In questa prospettiva si è inserito anche l’art. 2 della legge 13/1989, come modificato nel 2020, che ha rafforzato ulteriormente la tutela delle opere destinate all’abbattimento delle barriere architettoniche. La norma stabilisce infatti che tali interventi non possono mai essere considerati voluttuari, cioè superflui o di lusso, ai sensi dell’art. 1121 c.c. L’unico limite che rimane fermo è quello previsto dall’art. 1120, comma 4 c.c.: non devono arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio.
La Cassazione, con la sentenza n. 26702 del 3 ottobre 2025, ha compiuto un passo ulteriore, affermando che questo principio non vale solo per le innovazioni deliberate dall’assemblea, ma anche per gli interventi realizzati dal singolo condomino ai sensi dell’art. 1102 c.c. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Eliminazione barriere architettoniche e la legge di Bilancio 2026: le detrazioni ammesse

A partire dal 2026, il beneficio fiscale per gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche viene allineato alle aliquote previste per il recupero edilizio. Per gli anni 2026 e 2027, la misura della detrazione varia sia in funzione dell’anno in cui la spesa è sostenuta, sia in relazione alla qualifica del soggetto che effettua l’intervento e alla destinazione dell’immobile.
In particolare, per le spese sostenute nel 2026 la detrazione ordinaria è pari al 36% (mentre scende al 30% per quelle sostenute nel 2027). Tuttavia, qualora gli interventi siano eseguiti da proprietari o titolari di diritti reali su un immobile destinato ad abitazione principale, l’agevolazione è elevata al 50% per il 2026 (e si riduce al 36% per il 2027).
In ogni caso, il tetto massimo di spesa ammissibile rimane fissato a 96.000 euro, con ripartizione della detrazione in dieci quote annuali di pari importo.
Per accedere alla detrazione maggiorata del 50% il contribuente deve essere proprietario dell’immobile o titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà, superficie), mentre l’unità immobiliare deve essere qualificata come abitazione principale. La detrazione maggiorata si applica anche quando gli interventi riguardano pertinenze o aree pertinenziali, anche se i lavori interessano esclusivamente tali spazi.
È inoltre possibile beneficiare dell’aliquota del 50% anche quando l’immobile diventerà abitazione principale solo al termine dei lavori, purché tale destinazione sia effettivamente realizzata una volta conclusi gli interventi (come chiarito dalla Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025). In sintesi, per accedere alla detrazione del 50% occorre verificare, all’avvio dei lavori, la titolarità del diritto reale sull’immobile; alla fine dei lavori, la destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale.

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