Niente condominio per il solo appoggio di altana su tetto altrui

L’appoggio da parti di terzi di una struttura sul tetto di un caseggiato vicino non integra una comunione necessaria ex artt. 1117 ss. c.c. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon .
riferimenti normativi: art. 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sez. VIII, Sentenza del 06/05/2017

1. La vicenda: la delibera nei confronti dei non-condomini

Gli attori chiedevano al Tribunale di dichiarare invalida sotto ogni profilo (e dunque nulla, annullabile, inefficace o persino inesistente) una delibera assembleare. Le ragioni poste a fondamento di questa richiesta erano essenzialmente due. Da un lato, gli attori evidenziavano di essere totalmente estranei al condominio, sostenendo di non far parte della compagine condominiale e, quindi, di non poter essere in alcun modo coinvolti o vincolati da una delibera adottata da un organismo del quale non ritenevano di essere membri. Dall’altro lato, essi lamentavano una serie di irregolarità relative alla convocazione dell’assemblea e alla formulazione dell’ordine del giorno, che a loro avviso rendeva comunque invalida la deliberazione impugnata.
Il condominio contestava radicalmente questa impostazione e sosteneva che gli attori erano invece condomini a tutti gli effetti. Secondo il convenuto, infatti, gli attori avevano un’altana che poggiava sul tetto del caseggiato e questo elemento fisico, strutturale e permanente era sufficiente a radicare un rapporto reale con il fabbricato, tale da farli rientrare nella compagine condominiale con tutti i diritti e gli obblighi che ne derivano.
In ogni caso, il convenuto sosteneva che la domanda proposta dagli attori non era una vera impugnazione di delibera, ma piuttosto un’azione di rivendicazione, diretta cioè ad affermare la proprietà di un bene. Inoltre affermava che nella causa mancavano soggetti (gli altri condomini) che avrebbero dovuto necessariamente partecipare al giudizio, configurandosi quindi un’ipotesi di litisconsorzio necessario. A ciò aggiungeva che gli attori non avevano esperito la mediazione obbligatoria, che costituisce condizione di procedibilità della domanda. Infine, il convenuto rilevava che l’impugnazione era comunque inammissibile perché riguardava una delibera “costitutiva” del condominio, la quale, proprio per la sua natura, non era suscettibile di impugnazione. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: inclusione forzosa del proprietario nel condominio

Può il solo appoggio strutturale di un bene esclusivo sulle strutture portanti di un edificio altrui far nascere un rapporto condominiale e giustificare l’inclusione forzosa del proprietario nella compagine condominiale?

3. La soluzione

Prima di affrontare il merito della controversia, il giudice ligure ha ritenuto necessario esaminare le eccezioni preliminari sollevate dal condominio.
A parere del Tribunale, la domanda degli attori deve essere qualificata come una vera e propria impugnazione di delibera, e non come un’azione di rivendicazione. Nel giudizio, infatti, non è emersa la presenza di soggetti la cui partecipazione fosse necessaria; non è stata riscontrata alcuna violazione della disciplina sulla mediazione obbligatoria ed è stato escluso che una delibera definita “costitutiva” del condominio sia, per questa sola ragione, sottratta alla possibilità di essere impugnata. Superate le questioni preliminari, il giudice genovese ha dato ragione agli attori. Infatti, dalle precisazioni del CTU è emerso che tra l’immobile degli attori e l’edificio condominiale non vi è alcun bene concretamente destinato al servizio o all’uso comune, fatta salva la sola struttura portante del tetto che sostiene l’altana esclusiva.
Questo appoggio, però, secondo il CTU, rappresenta un collegamento puramente strutturale e non funzionale: non vi è infatti alcuna comunanza di impianti, servizi, accessi, aree, cortili, lastrici solari o altre parti dell’edificio che possano essere considerate destinate a servire l’unità immobiliare degli attori.
La consulenza ha inoltre chiarito che l’altana non svolge alcuna funzione di copertura a beneficio delle unità del condominio convenuto, il quale dispone di una propria e autonoma copertura. Accertata l’estraneità degli attori rispetto alla compagine condominiale, il Tribunale ha ritenuto che l’amministratore non avesse alcun potere di convocarli all’assemblea. La convocazione è risultata dunque viziata fin dall’origine, perché indirizzata a soggetti che non appartengono all’ente condominiale. Di conseguenza, l’assemblea così formata ha deliberato in violazione delle norme inderogabili che regolano la partecipazione e la composizione del condominio, con la conseguenza che le decisioni assunte non possono produrre alcun effetto nei confronti degli attori.

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4. Le riflessioni conclusive

In un condominio, il proprietario dell’ultimo piano non può sostituire il tetto, del tutto o in parte, con un’altra struttura (come un’altana) se questa nuova opera, pur continuando a svolgere la funzione di copertura, diventa anche un bene destinato al suo uso esclusivo.
In linea generale l’altana, talvolta indicata anche come “belvedere”, è una struttura architettonica in legno collocata di norma nella parte più alta dell’edificio, concepita per offrire una visuale ampia e panoramica. L’accesso avviene solitamente attraverso un abbaino e la sua conformazione la distingue da terrazze e balconi, poiché non sporge rispetto al profilo dell’edificio. In alcune situazioni l’altana può addirittura sostituire la copertura, ma, nella maggior parte dei casi, essa viene realizzata poggiando la propria struttura su pilastri di sostegno installati sul tetto del fabbricato.
L’altana, consistendo in una modifica della situazione preesistente, mediante una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte della porzione comune del tetto, con relativo impedimento agli altri condomini dell’inerente uso, comporta la violazione del divieto stabilito dall’art. 1120 c.c., comma 4, essendo indubbio che gli altri condomini vengono privati delle potenzialità di uso della parte di tetto occupata dalla struttura dell’altana, a beneficio esclusivo del condominio che l’ha realizzata.” (Cass. civ., Sez. II, 28/02/2013, n. 5039).
Quanto sopra vale, a maggiora ragione, se l’altana, viene appoggiata al tetto di un caseggiato da soggetti estranei al condominio, residenti in fabbricato attiguo. In ogni caso un mero appoggio di un manufatto privato su una porzione del tetto altrui non integra una comunione necessaria ex artt. 1117 ss. c.c., ma può al più dar luogo a una comunione limitata all’elemento strutturale interessato, regolata dagli artt. 1102 e 1103 c.c., senza estendere la qualità di condomini.

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