Abuso edilizio e obblighi condominiali alla luce del nuovo Superbonus 110

di Cristina Vanni, Avv.
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Il nuovo 110% e l’abuso edilizio

La prima operazione da fare per assicurarsi l’accesso alle agevolazioni fiscali per interventi di riqualificazione energetica, ristrutturazione, eco bonus, sisma bonus e superbonus 110% è la verifica della conformità edilizia del manufatto oggetto di intervento.

In sostanza occorre verificare se l’immobile, nel suo complesso, sia costruito in accordo alle norme urbanistiche e cioè che non sia stato commesso nessun illecito o abuso edilizio, pena la decadenza dal beneficio

Appare pertanto chiaro che in questo momento di fervente interesse da parte dei condomini alle nuove misure che rendono possibili pesanti interventi di riqualificazione immobiliare e di miglioramento energetico torni alla ribalta il tema degli abusi edilizi in condominio ed i relativi obblighi che incombono all’amministratore ed ai condomini al riguardo. Occorre preliminarmente e per grandi linee ricordare alcuni concetti di base sugli abusi edilizi e sulle misure vecchie e nuove per sanarli ove ciò sia possibile.

Abusi edilizi – come sanarli: difformità o abuso edilizio – sanatoria o condono 

La sanatoria di un abuso vi può essere se l’immobile è munito della doppia conformità ovvero è stato costruito in accordo alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti sia al momento della costruzione sia al momento di presentazione della domanda in sanatoria.

Il condono edilizio invece è una misura straordinaria, prevista da una legge specifica e con efficacia limitata nel tempo. Non richiede la doppia conformità come la sanatoria e la procedura non è prevista nel T.U. dell’edilizia.

Scia o permesso a costruire in sanatoria 

Ferme restando le responsabilità civili e penali di un abuso edilizio, vediamo i casi in cui dove, previo pagamento di una sanzione o del contributo di costruzione, sanare l’illecito edilizio o abuso.

Gli artt. 36 e 36 del DPR 380/01 definiscono casistica e modalità per ottenere i titoli di abilitazione edilizia, come la SCIA o il Permesso di costruzione in sanatoria.

Per gli interventi costruiti in assenza o difformità del permesso di costruire o della SCIA in alternativa al PDC (Piano di costruzione) entro i termini di demolizione del Comune (se presenti) e la ricezione delle sanzioni collegate, è possibile ottenere il Permesso in sanatoria se ricorre il requisito della doppia conformità sopra citato.

Sulla richiesta vige il principio del silenzio –diniego: se entro 60 giorni l’ufficio non si pronuncia con adeguata motivazione la richiesta si intende rifiutata.

La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) in sanatoria 

Essa è possibile per i seguenti interventi:

  • manutenzioni straordinarie che riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  • restauro e risanamento conservativo che riguardi parti strutturali dell’edificio;
  • ristrutturazione edilizia.

Tali interventi possono essere sanati secondo il principio della doppia conformità.

Il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile può ottenere una SCIA in sanatoria previo pagamento di una sanzione tra 516,00 e 5.164,00 euro (stabilita sulla base dell’aumento di valore conseguito dal bene a seguito degli interventi per cui alla sanatoria) e della presentazione della domanda e di una serie di allegati (elaborati progettuali previsti dalla normativa tecnica, attestazioni del titolo di legittimazione, ecc.).

Il procedimento amministrativo della sanatoria sospende l’azione penale relativa alle violazioni edilizie fino alla fine del processo.

Il rilascio del permesso estingue i reati contravvenzionali previsti dalla normativa urbanistica vigente (art. 44 TU).


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Procedura più rapida con il decreto Semplificazioni Bis

Queste le norme generali esistenti in materia nel nostro Paese. Tuttavia il 31.05.2021 il Governo ha approvato il Decreto Semplificazioni bis con lo scopo di snellire e velocizzare le procedure amministrative degli interventi edilizi volti al miglioramento del parco immobiliare nazionale andando ad incidere sulla normativa edilizia esistente fin qui esaminata.

L’art. 33 del d.lgs. 77/21 modificando l’art. 119 del Decreto Rilancio (DL 34/2020) prevede delle misure di semplificazione in materia di incentivi per miglioramento energetico e rigenerazione urbana. Ma è il nuovo art. 13 ter la vera rivoluzione.

Tutti gli intereventi previsti dall’art. 119 – miglioramento energetico (Super bonus) ecc., per essere realizzati richiedono la comunicazione di inizio lavori asseverata (o CILA).

Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo. Dispone allora il nuovo art. 13 ter:

ART: 13 ter d.lgs. 77/2021«13-ter (Art. 119 DL 34/2020) Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

a) mancata presentazione della CILA;

b) intervento realizzato in difformità dalla CILA;

c) assenza attestazione dei dati di cui al II periodo;

d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

Tale modifica di fatto supera il problema della doppia conformità.

Ciò non esclude che il tecnico incaricato di valutare la percorribilità del 110% non effettui tutte le verifiche del singolo caso sullo stato edilizio del bene onde evitare eventuali brutte sorprese successive.

Abusi edilizi in condominio 

L’Amministratore dovrà stare molto attento a capire quali sono gli interventi illeciti e quali no perché accade spesso che ciò che a detta degli altri condomini appare come un abuso edilizio in realtà è solitamente una procedura lecita. Questo può capitare anche per gli spazi comuni del condominio in quanto come specifica l’art. 1102 c.c. “i condomini hanno la possibilità di effettuare tutti gli interventi necessari al loro maggiore godimento a patto di non limitare i diritti altrui sugli stessi beni senza la necessità di avvisare gli altri proprietari o di chiedere autorizzazioni”.

Tale libertà è stata ulteriormente estesa dalla riforma del condominio che ha liberalizzato interventi come quelli sulle fonti di energia rinnovabili e la semplificazione delle pratiche edilizie per le quali non occorre l’autorizzazione del comune ed il pagamento dei relativi oneri.

In particolare sulla questione si è espressa la Cassazione già nel 2018 (11 gennaio 2018 TAR LAZIO) che ha espresso al riguardo un parere illuminante.

Di particolare pregio è l’argomentazione offerta sui poteri dell’amministratore in tema di abusi edilizi posti in essere dai condomini.

“Ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. tra le attribuzioni dell’amministratore rientrano, in verità, sia il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, sia quello di rappresentare a tal fine in giudizio il condominio”

La sentenza, inoltre, conclude che l’amministrazione preposta ha il dovere sempre ed in ogni caso di rispondere alla domanda con la quale i proprietari di terreni limitrofi o l’amministratore del condominio chiedono l’adozione degli atti di accertamento delle violazioni poste in essere da parte di un condomino e provvedere nei modi e tempi previsti dalla legge a reprimere e sanare eventuali irregolarità davanti al giudice amministrativo.

Responsabilità per l’abuso – condominio o singoli comproprietari?

Ove siano ravvisabili degli abusi in condominio, aumenti di cubatura, chiusura di verande, ecc. la domanda che ci si pone è: chi sia da ritenersi responsabile. Se nella proprietà privata è il singolo proprietario nel condominio per gli abusi condominiali risponde il condominio impersonalmente ovvero i singoli comproprietari? Chi è il destinatario delle sanzioni penali e amministrative e dell’ordine di demolizione o dell’ordine di riduzione in pristino?

Sul punto vi sono due teorie, l’una ritiene responsabile il Condominio impersonalmente l’altra prevalente ritiene responsabili i singoli comproprietari. L’art. 1122 c.c.  vieta di eseguire opere che arrechino danni alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell’edificio”

Ciò sia nella proprietà individuale sia nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale.

Chi è tenuto a denunciare l’abuso

Incombe all’amministratore del Condominio, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, denunciare l’abuso appena ne ha avuto notizia. Analogo diritto compete ai singoli condomini nell’interesse della cosa comune (art. 1117 quater c.c.).

Qualsiasi misura sanzionatoria dovrà essere rivolta a tutti i comproprietari quando l’abuso edilizio ricade sulle parti comuni e quindi il provvedimento va notificato ad ognuno di essi.

In tal senso recente sent. n. 3005 del 10.07.2020 TAR CAMPANIA prevede che “l’ordine di demolizione di opere illecitamente realizzate non deve essere indirizzata dal Comune al Condominio in quanto esso non è proprietario e responsabile dell’abuso ma la rimozione e riduzione in pristino è posta a carico di tutti i comproprietari anche per le spese”.

Infatti a norma di legge le parti comuni dell’edificio sono in comproprietà tra i condomini e il condominio si limita a gestirli.

Dunque, in conclusione una procedura più snella per sanare eventuali abusi e facilitare l’accesso alle nuove agevolazioni di carattere fiscale ma prestando sempre grande attenzione al tipo di abuso e alle relative responsabilità.

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Note Bibliografiche

Condominio e abuso edilizio: il MEF – 21.09.2021 – Avv.Valentina Papanice in Condominio nel web

La conformità edilizia ed urbanistica, requisito essenziale per l’accesso al superbonus – Arch. Emanuele Meloni – 09.07.2021-Infobuild portale per l’edilizia e l’architettura

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