Il primo passo, necessario ad individuare l’intervento più appropriato e la sussistenza delle necessarie condizioni di fatto e di diritto per poter usufruire del superbonus, è quello di effettuare uno studio di fattibilità. Il più delle volte, data la complessità dell’iter, i Condomini preferiscono farsi supportare da soggetti qualificati, dotati di competenze specifiche, in grado di garantire oltre ai servizi tecnici, anche quelli commerciali e finanziari necessari alla realizzazione dell’intervento, soggetti spesso inseriti in contesti aziendali molto ampi, ovvero le c.d. ESCo (Energy Service Company).
Indice:
1. Lo studio di fattibilità edilizia
2. Abusivismo edilizio nel panorama normativo
3. Condominio completamente abusivo
4. Abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare che non coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire
5. Abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire
6. Abusi presenti su parti comuni che non coinvolgono le parti condominiali su cui occorre intervenire
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1. Lo studio di fattibilità edilizia
Lo studio di fattibilità edilizia prevede come primo passo l’esame di tutta la documentazione relativa alla costruzione, e quindi autorizzazioni edilizie, progetto, planimetrie, certificazioni varie. Completato l’esame documentale, si passa poi all’esecuzione di rilievi direttamente sul posto.
L’esame dello stato dei luoghi ha come scopo primario quello di accertare la conformità urbanistica dell’immobile e l’assenza di abusi edilizi che potrebbero pregiudicare l’accesso all’agevolazione fiscale.
Se l’esito della verifica sarà positivo il tecnico potrà rilasciare il certificato di stato legittimo e quindi certificare con dichiarazione asseverata che l’immobile è stato costruito in conformità al titolo abilitativo iniziale eventualmente integrato da successivi titoli che hanno legittimato successivi interventi parziali.
Ai fini del rilascio del certificato di stato legittimo non rilevano le eventuali violazioni che rientrano per tipologia e dimensione in quelle elencate all’art. 34 bis del T.U. Edilizia e che vengono considerate delle tolleranze costruttive. Tali violazioni, tassativamente indicate, sono il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari che non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. Inoltre, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, sono considerate tolleranze esecutive anche le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. La presenza di eventuali tolleranze esecutive, realizzate in occasione di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazione edilizia non impedisce il rilascio del certificato di stato legittimo, ma deve pur sempre essere dichiarata dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili.
Tuttavia non si può negare che lo studio di fattibilità non va sempre a buon fine. Anzi, stando agli addetti al settore, il più delle volte è proprio in occasione dei rilievi tecnici che cominciano ad avvertirsi le dolenti note. Lo studio di fattibilità infatti spesso e volentieri mette in luce situazioni potenzialmente problematiche, fino a quel momento ignorate o finite nel dimenticatoio, con buona pace dei condòmini: la presenza di abusi edilizi.
2. Abusivismo edilizio nel panorama normativo
Il problema dell’abusivismo edilizio ed il limite che esso avrebbe potuto rappresentare alla concreta operatività del superbonus 110 % è stato avvertito sin da subito dal legislatore che già con il c.d. Decreto Agosto, ovvero col decreto legge 14 agosto 2020, n. 104, convertito con modificazioni dalla L. 13 ottobre 2020, n. 126 ha provveduto ad inserire, dopo il comma 13-bis dell’articolo 119 del decreto rilancio (D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77), un ulteriore comma, il comma 13-ter, contenente precisazioni sulle modalità di asseveramento da parte dei tecnici abilitati, dello stato legittimo degli immobili.
Per evitare che la realizzazione di opere abusive potesse paralizzare il decollo della misura fiscale in discorso il legislatore ha previsto che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari (ovvero dei condomini), di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia siano riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi. In sostanza, in ipotesi di interventi su parti condominiali sia il tecnico che deve presentare il titolo edilizio necessario per l’intervento, sia lo sportello unico per l’edilizia, dovranno asseverare e controllare lo stato legittimo esclusivamente con riferimento alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
La norma in discorso sebbene rappresenti una notevole facilitazione nella realizzazione di opere trainanti in regime di superbonus 110%, lascia tuttavia irrisolti alcuni importanti interrogativi legati all’abusivismo edilizio. Non si può non muovere una critica al legislatore che per come ha formulato la disposizione lascia nell’incertezza milioni di cittadini. La norma disponendo che il tecnico e il SUE dovranno dichiarare e accertare lo stato legittimo facendo riferimento esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi non chiarisce se lo stato legittimo vada verificato su tutte le parti comuni dell’edificio oppure debba limitarsi alle parti comuni interessate dall’intervento. La differenza non è di poco conto. Come dovrà comportarsi il tecnico incaricato se la facciata in cui si sta intervenendo non presenta alcun abuso, ma un’altra facciata non interessata dal lavoro presenta invece degli abusi sulle parti comuni? Si auspica che giunga al più presto un intervento chiarificatore da parte degli Organi a ciò deputati.
In linea di massima si può affermare che gli abusi edilizi impediscono di avvalersi delle varie agevolazioni previste dalla normativa fiscale. La norma di riferimento è l’art. 49, comma 1 del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia). Sebbene tale disposizione sia da sempre presente nel Testo Unico dell’Edilizia, sia i tecnici incaricati della gestione delle pratiche edilizie che i committenti dei lavori hanno finora dimostrato scarso interesse per la limitazione da essa prevista. Nel caso del Superbonus invece, sarà per la consapevolezza della seria possibilità di rigorosi controlli, sarà per le ripercussioni economiche, sicuramente non lievi, a cui si va incontro in caso di revoca del beneficio, sarà per l’obbligo introdotto dal Decreto Semplificazioni di certificare lo stato legittimo in occasione di numerose tipologie di pratiche edilizie, certo è che sia i tecnici che i committenti hanno dimostrato grande attenzione per la problematica in oggetto.
Premesso allora che il tema degli abusi edilizi è un punto su cui resta ancora molto da chiarire, analizziamo gli scenari che si possono presentare al termine dello studio di fattibilità, o meglio ancora dello studio di pre-fattibilità.
3. Condominio completamente abusivo
In ipotesi di immobili completamente abusivi per i quali non sia stata ottenuta e non sia ottenibile la sanatoria il superbonus 110% è assolutamente da escludere. Per questi immobili la legge prevede che sia possibile soltanto effettuare opere di ordinaria manutenzione, escludendo a priori ogni tipo di intervento che necessiti di una qualsiasi pratica urbanistica.
La situazione è completamente diversa nel caso in cui l’immobile sia stato sanato o condonato. In simile fattispecie, la costruzione nata in modo abusivo è divenuta legittima per via del successivo provvedimento di condono o di sanatoria. Sarà quindi possibile avvalersi delle agevolazioni fiscali in discorso senza alcun problema. Analogamente è da ritenersi applicabile il diritto all’agevolazione fiscale nel caso in cui l’immobile sia stato oggetto di fiscalizzazione[1].
4. Abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare che non coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire
Cosa succede se un condomino ha effettuato sulla sua proprietà esclusiva opere abusive? Può l’opera abusiva eseguita sulla singola proprietà impedire al Condominio (ovvero ai condomini in relazione a interventi eseguiti su proprietà comune) di avvalersi delle agevolazioni fiscali previste dal decreto rilancio?
Il dubbio relativamente al rapporto intercorrente tra un abuso edilizio commesso su una singola unità immobiliare e la possibilità da parte del Condominio di usufruire delle nuove agevolazioni fiscali è stato in larga parte dissipato dal correttivo al Decreto Rilancio inserito con il Decreto Agosto. Con l’aggiunta del comma 13-ter all’art. 119 del Decreto Rilancio è stato indirettamente chiarito come gli abusi edilizi commessi da singoli proprietari all’interno delle proprie unità immobiliari non influiscono sulla possibilità di ottenere l’agevolazione fiscale quando non siano visibili dall’esterno.
Nella situazione ipotizzata quindi gli abusi edilizi effettuati dai singoli condòmini nelle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà non impediscono di accedere al superbonus 110 %.
Giusto per fare un esempio possiamo affermare quindi che la costruzione di pareti divisorie non previste in progetto con la conseguente creazione di nuovi spazi interni, o l’annessione di soffitte all’abitazione non vanno ad incidere sulla possibilità di accedere al superbonus in relazione a lavori effettuati su parti condominiali, che dunque nulla hanno a che vedere con l’abuso edilizio. Ciascun condomino potrà beneficiare della detrazione proporzionalmente alla sua quota millesimale di comproprietà. Resta incerto tuttavia se il condomino che abbia effettuato l’abuso possa usufruire dell’agevolazione al pari degli altri o se il suo diritto resta pregiudicato a causa dell’abuso effettuato. Qualche cultore della materia ha infatti sollevato dubbi in proposito auspicando, anche per tale ipotesi un intervento chiarificatore.
5. Abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire
Il discorso si fa più complicato nell’ipotesi in cui l’opera realizzata dal singolo condomino sulla sua proprietà esclusiva va a modificare la sagoma dell’edificio. In simile fattispecie per verificare se sussistono i requisiti per accedere al superbonus occorre valutare caso per caso, in base alla gravità dell’abuso. Si può indicare a titolo di esempio il caso del condòmino che ha annesso alla propria abitazione una porzione del terrazzo condominiale.
Se l’abuso non è grave e non supera quei limiti quantitativi e qualitativi individuati dal T.U. Edilizia sopra citati, non dovrebbero esserci problemi ad accedere ai benefici fiscali. In tale caso occorre però che di essi il tecnico incaricato dia atto nel certificato di stato legittimo.
Nel caso in cui l’abuso sia più grave, ma comunque sanabile occorre che il condomino responsabile proceda a sanare l’abuso. Applicare il bonus fiscale prima di aver ottenuto la regolarizzazione potrebbe essere infatti una scelta rischiosa che, ove la pratica amministrativa di sanatoria non dovesse andare in porto, assoggetterebbe il contribuente al recupero del credito illegittimamente detratto da parte del fisco ed alle conseguenti sanzioni.
Ove invece l’abuso non sia sanabile occorre che il condomino responsabile provveda a rimuovere a proprie spese la costruzione abusiva, ripristinando lo stato legittimo dell’immobile.
6. Abusi presenti su parti comuni che non coinvolgono le parti condominiali su cui occorre intervenire
In simile fattispecie, a seconda che si interpreti il comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio nel senso più estensivo o più restrittivo è possibile accedere ai benefici del superbonus 110% senza problemi (interpretazione estensiva), oppure verificando la presenza di eventuali tolleranze costruttive, o la possibilità di sanatoria (interpretazione restrittiva). Va da sé che in tale ultima ipotesi è opportuno procedere previamente alla regolarizzazione dell’opera abusiva.
Lamezia Terme, 16 marzo 2021
Note
[1] Cfr. Circ. Min. Infrastrutture e Trasp. 07/08/2003, n. 4174/316/26, nello specifico punto 4.3 ove si legge da un lato che la procedura di sanatoria comporta l’equiparazione delle costruzioni abusive a quelle legittime, con conseguente inapplicabilità delle sanzioni amministrative, estinzione del reato e libera commerciabilità, e dall’altro che per le opere eseguite in parziale difformità – per le quali, non potendo procedere alla demolizione per il pregiudizio alla parte eseguita in conformità, è stata applicata una sanzione pari al doppio del costo di produzione – partecipa alla volumetria e sagoma preesistente, in fase di ricostruzione, anche la parte oggetto di applicazione della sanzione.
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