Abusi edilizi e superbonus in condominio tra chiarimenti e novità legislative

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Non vi è dubbio che, riguardo al “fenomeno Superbonus”, la complessità del quadro normativo di riferimento renda particolarmente sentita l’esigenza di chiarimenti e/o modifiche legislative. Sotto quest’ultimo profilo bisogna ricordare che, dopo l’emanazione del decreto legge n. 77/2021 (in corso di conversione),

recante la modifica del comma 13-ter dell’articolo 119 del decreto legge n. 34/2020, è venuto meno l’onere di accertare la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile, prevedendosi una limitazione delle fattispecie al cui ricorrere si determina la decadenza del beneficio fiscale, circoscrivendo l’applicazione dell’articolo 49, comma 1, del Dpr n. 380/2001 ai soli casi riportati al penultimo periodo del comma 13-ter.

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Un chiarimento fondamentale: nessun condono “mascherato”

È bene sottolineare che la modifica sopra detta – che è operativa dal 1° giugno – non si traduce in alcun tipo di condono per eventuali abusi, in quanto viene, infatti, esplicitamente previsto che resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento. Del resto – come è stato giustamente sottolineato – non sarebbe in alcun modo concepibile l’idea stessa di connettere al decorso del tempo e all’inerzia dell’amministrazione la sostanziale perdita del potere di contrastare il grave fenomeno dell’abusivismo edilizio, ovvero di legittimare in qualche misura l’edificazione avvenuta senza titolo, non emergendo oltretutto alcuna possibile giustificazione normativa a una siffatta – e inammissibile – forma di sanatoria automatica o praeter legem (Cons. Stato, Adunanza Plenaria, 17 ottobre 2017, n. 9). In altre parole, il decorso del tempo, lungi dal radicare in qualche misura la posizione giuridica dell’interessato, rafforza, piuttosto, il carattere abusivo dell’intervento (Cons. Stato, VI, 27 marzo 2017, n. 1386).

Opere finalizzate alla rimozione delle difformità edilizie e Superbonus

La recentissima guida operativa, redatta dal Dipartimento “Casa Italia”, Presidenza del Consiglio dei ministri e Agenzia delle Entrate di questo mese (guida supportata dai contributi resi dalle altre Amministrazioni coinvolte, fra le quali il Ministero della transizione ecologica – MITE, il Consiglio superiore dei lavori pubblici e l’ENEA), fornisce chiarimenti utili alla risoluzione delle problematiche, di natura interpretativa e applicativa, legate alla fruizione del Superbonus. In particolare, l’Agenzia delle Entrate, nello specifico, chiarisce che la fruizione dei benefici fiscali relativi ai bonus edilizi, anche quelli concernenti la detrazione maggiorata del 110%, è comunque esclusa in relazione all’esecuzione delle opere finalizzate alla rimozione delle difformità edilizie (abusi); inoltre, si osserva che, se la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile, oggetto dell’intervento, non è stata conseguita in data anteriore all’avvio dei lavori che fruiscono delle agevolazioni fiscali, il contribuente deve anche attivarsi per evitare ulteriori provvedimenti degli enti locali.

Le semplificazioni in arrivo

L’esame del disegno di legge di conversione in legge del Decreto Semplificazioni – decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77, contiene alcune importanti semplificazioni; il testo – che è stato modificato e integrato nel corso dell’esame in sede referente, svolto dalle Commissioni riunite I e VIII della Camera – è stato approvato alla Camera (e ora passa al Senato).

In particolare, l’art. 33-bis, inserito in sede referente, modifica in più punti la disciplina del cd. Superbonus (articolo 119 del D.L. 34/2020). Nello specifico, se il provvedimento sarà approvato, le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo, non comporteranno la decadenza delle agevolazioni fiscali del Superbonus. Questo varrà, però, limitatamente all’irregolarità o omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate, nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti, siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applicherà limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione. Inoltre, nel testo da approvare è previsto che, in caso di opere già classificate come attività di edilizia libera (ai sensi dell’articolo 6 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018 o della normativa regionale), nella CILA sia richiesta la sola descrizione dell’intervento; in ogni caso, sembra venga risolto anche il problema causato dal fatto che il DPR 380/01 s.m.i. non prevede la variante alla CILA; attualmente, infatti, tutti i lavori in variante al progetto di una CILA depositata necessitano della presentazione di una nuova CILA. Il disegno di legge di conversione in legge del Decreto Semplificazioni – decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77 prevede, infatti, che, in caso di varianti in corso d’opera, queste siano comunicate a fine lavori e costituiscano integrazione della CILA presentata. Infine, si ricorda che il testo provvisorio non richiede, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività (articolo 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380), mentre nella CILA è richiesta la sola descrizione dell’interventi.

I lavori che godono della detrazione del 110% vengono processati attraverso lo strumento della CILA anche qualora siano relativi ad interventi strutturali o ai prospetti dell’edificio. Anche in questo caso, gli interventi in questione sono inquadrati come manutenzione straordinaria.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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