Tabelle millesimali e sentenza: quando basta la maggioranza

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riferimenti normativi: art. 69 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 13184 del 24/06/2016

1. Il caso: dalla soffitta abitabile alla revisione dei millesimi

La vicenda nasce dall’impugnazione, da parte di tre condomini, di una delibera che, tra l’altro, aveva approvato la modifica delle tabelle millesimali. Gli attori chiedevano la dichiarazione di nullità della delibera e la restituzione delle somme pagate in base alle nuove tabelle. Il Tribunale respingeva la domanda; la Corte d’Appello confermava la decisione.
I giudici di secondo grado respingevano l’impugnazione dei condomini, ritenendo pienamente legittima la delibera con cui l’assemblea aveva modificato le tabelle millesimali. Secondo gli stessi giudici, ricorrevano infatti i presupposti dell’art. 69 n. 2 disp. att. c.c., che consente la revisione delle tabelle quando mutano le condizioni di una parte dell’edificio in modo tale da alterare il rapporto originario tra i valori delle unità immobiliari.
La Corte d’Appello notava come dalla CTU licenziata dal Tribunale fosse emerso che una condomina aveva trasformato una soffitta in un locale abitabile, collegandola all’appartamento sottostante mediante scala interna e realizzando impianti, bagno e cucina. L’intervento aveva comportato un cambio di destinazione d’uso da deposito ad abitazione, con conseguente aumento dell’utilizzo dei servizi condominiali (scale, ascensore, pulizie, illuminazione, ecc.).
Questa trasformazione aveva creato una nuova unità immobiliare autonoma, ricavata in parte dall’appartamento originario e in parte dalla soffitta. Di conseguenza, a parere della Corte di Appello, i millesimi dell’ex soffitta non potevano più essere quelli di un semplice locale di sgombero, ma dovevano essere adeguati al nuovo valore abitativo. Parallelamente, i millesimi dell’appartamento originario venivano ridotti. La modifica aveva avuto un riflesso minimo anche su altri quattro appartamenti.
Secondo la Corte d’Appello la delibera, approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c. (826,88 millesimi), doveva considerarsi pienamente valida, e non richiedeva né l’unanimità dei condomini né una domanda riconvenzionale del condominio, poiché la revisione delle tabelle era già stata legittimamente deliberata dall’assemblea. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La maggioranza può superare il giudicato?

La delibera assembleare che modifica le tabelle millesimali può essere validamente approvata a maggioranza ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., secondo comma, anche quando esiste una precedente sentenza passata in giudicato che le aveva già determinate?

3. La decisione della Cassazione: sì alla revisione anche dopo la sentenza

I ricorrenti hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in 140 pagine. La Suprema Corte ha rilevato una violazione dei principi di chiarezza e sinteticità, ma ha comunque ritenuto esaminabili i motivi comprensibili, dichiarando inammissibili tutti gli altri.
La Cassazione, esaurite le questioni preliminari, è passata all’esame delle censure. I ricorrenti hanno contestato la possibilità di modificare le tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., nonostante l’esistenza di una precedente sentenza che le aveva già determinate. I giudici supremi hanno messo in rilievo che il giudicato opera solo sulla situazione di fatto esistente al momento della decisione giudiziale e impedisce esclusivamente una modifica per errore; non preclude invece una revisione deliberata a maggioranza quando sopravvengono mutamenti dell’edificio tali da alterare per oltre un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare. In questi casi, la rideterminazione dei valori è sempre possibile.
Inoltre i ricorrenti hanno contestato l’effettiva sussistenza dei presupposti dell’art. 69 disp. att. c.c. La Corte ha dichiarato la censura inammissibile perché avrebbe richiesto una nuova valutazione delle risultanze di fatto, attività riservata al giudice di merito e, quindi, non consentita nel giudizio di legittimità.
I ricorrenti hanno dedotto poi un vizio di ultrapetizione, sostenendo che il condominio avrebbe dovuto proporre una domanda riconvenzionale per ottenere la revisione delle tabelle. La Cassazione ha respinto anche questa doglianza: il giudizio verteva sulla validità della delibera impugnata e il condominio si era limitato a difenderne la legittimità, senza necessità di alcuna domanda riconvenzionale.
Un’ulteriore censura ha riguardato la presunta violazione dei criteri di ripartizione dei millesimi, poiché la Corte d’Appello avrebbe erroneamente affermato che i valori degli appellanti non erano stati modificati. La Cassazione ha dichiarato anche questo motivo inammissibile, ritenendolo un errore percettivo e dunque un vizio revocatorio ai sensi dell’art. 395 n. 4 c.p.c., che avrebbe dovuto essere fatto valere con l’apposito rimedio.

4. Le implicazioni pratiche: quando cambiano davvero i millesimi

L’approvazione o revisione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale e può essere deliberata a maggioranza, senza necessità dell’unanimità. Questo vale anche quando le tabelle precedenti sono state determinate con sentenza: il giudicato fotografa la situazione esistente al momento della decisione, ma non impedisce una revisione successiva se sopravvengono modifiche materiali dell’edificio. Nel caso esaminato la trasformazione della soffitta in locale abitabile, collegata internamente all’appartamento e dotata di bagno e impianti, ha dato origine a una nuova unità immobiliare autonoma.
Il mero mutamento di destinazione d’uso non giustifica la revisione delle tabelle millesimali, poiché altrimenti ogni scelta soggettiva del singolo condomino (adibire l’unità ad abitazione, studio, attività commerciale, ecc.) imporrebbe una continua rielaborazione dei valori (Trib. Santa Maria Capua Vetere 29 marzo 2024, n. 1326). L’irrilevanza di comportamenti soggettivi risulta con tutta evidenza anche dalla norma di cui all’art. 68 c.c. disp. att. secondo cui, nell’accertamento dei valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, non si deve tenere conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione; tale norma infatti si giustifica nel fatto che tali elementi non riguardano l’obiettiva conformazione strutturale del piano o della porzione di piano in rapporto all’intero edificio, che invece dipende da altri fattori, dati dall’estensione, dall’altezza, dall’ubicazione e dall’esposizione. La Cassazione ha affermato però che è legittima la revisione delle tabelle millesimali se il cambio di destinazione di unità immobiliare ha fatto aumentare il numero degli appartamenti. Nel caso esaminato la revisione era stata disposta perché un condomino aveva trasformato i solai grezzi di sua proprietà in vani abitabili e un altro aveva trasformato il locale sotterraneo di sua proprietà in un appartamento (Cass. civ., sez. II, 17/06/2021, n. 17391).

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