Nuda proprietà tra tipicità civilistica e nuove funzioni di pianificazione patrimoniale

Il trasferimento della nuda proprietà con riserva di usufrutto, pur muovendo da una struttura codicisticamente tipica, è oggi frequentemente impiegato come strumento di monetizzazione dell’immobile e di pianificazione patrimoniale, soprattutto in contesti di età avanzata e di razionalizzazione della ricchezza immobiliare. Per approfondire consigliamo: La nuda proprietà immobiliare – Guida operativa alla vendita: clausole contrattuali, fiscalità, profili successori e gestione del rischio, disponibile su Shop Maggioli e Amazon.

1. Fondamento costituzionale e struttura del diritto dominicale

La nuda proprietà si comprende correttamente solo collocandola nella struttura unitaria del diritto di proprietà. L’art. 832 c.c. definisce la proprietà come diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento; la pienezza del diritto è tuttavia costituzionalmente conformata dall’art. 42 Cost., che ne ancora l’esercizio alla funzione sociale.¹
In dottrina è acquisito che la proprietà non è categoria statica, ma posizione dominicale suscettibile di modulazioni e compressioni funzionali senza perdita della sua unitarietà.² Ne discende che la scissione tra titolarità e godimento realizzata mediante usufrutto non “crea” una nuova proprietà: essa descrive, piuttosto, una proprietà temporaneamente priva della facoltà di godimento, destinata a riespandersi con l’estinzione del diritto reale limitato.³ Per approfondire consigliamo: La nuda proprietà immobiliare – Guida operativa alla vendita: clausole contrattuali, fiscalità, profili successori e gestione del rischio, disponibile su Shop Maggioli e Amazon.

2. Tipicità dei diritti reali, elasticità del dominio e consolidazione

Il fenomeno della nuda proprietà si colloca nel quadro del numerus clausus dei diritti reali e della correlata esigenza di certezza nei traffici. Se l’art. 1322 c.c. amplia lo spazio dell’autonomia privata sul piano contrattuale, la conformazione delle situazioni reali è, per definizione, tipica: l’efficacia erga omnes impone che l’oggetto del diritto, i poteri conformati e i limiti siano riconoscibili secondo modelli legali.⁴
È in questa cornice che si comprende la c.d. “elasticità” del dominio: la proprietà può essere compressa, in via temporanea, dalla costituzione di diritti reali limitati (tra cui l’usufrutto), ma resta capace di riespansione automatica al venir meno del vincolo. Il consolidamento rappresenta, dunque, non un nuovo acquisto, ma il recupero della pienezza del diritto già appartenente al nudo proprietario.²

3. Usufrutto: contenuto, durata e disciplina dei rapporti interni

L’usufrutto, disciplinato dagli artt. 978 ss. c.c., attribuisce al titolare la facoltà di godere del bene altrui e di percepirne i frutti (art. 981 c.c.), nel rispetto della destinazione economica del bene. La temporaneità è tratto essenziale: se costituito a favore di persona fisica, non può eccedere la vita dell’usufruttuario (art. 979 c.c.).³
La disciplina dei rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario non è affidata a formule elastiche, ma a un assetto legale dettagliato, che riflette la tipicità dell’istituto. In particolare, gli artt. 1004 e 1005 c.c. distinguono tra spese/oneri di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria (a carico dell’usufruttuario) e riparazioni straordinarie (a carico del nudo proprietario), mentre l’art. 1006 c.c. contempla la facoltà dell’usufruttuario di sostituirsi al proprietario in caso di inerzia, con rimborso a fine usufrutto.⁷
La giurisprudenza di legittimità ha valorizzato tale riparto anche nei rapporti esterni condominiali, escludendo, in linea di principio, un’obbligazione solidale “automatica” del nudo proprietario per le spese ordinarie gravanti sull’usufruttuario, salva la diversa disciplina positiva sopravvenuta in materia di condominio e la necessaria distinzione tra categorie di spesa.⁶
Di particolare rilievo è, inoltre, la puntualizzazione concettuale – ripresa dalla giurisprudenza – della differenza tra “manutenzione” e “riparazione”: la prima ha funzione preventiva dell’alterazione, la seconda rimedia a un’alterazione già verificatasi. Questa distinzione incide, in concreto, sulla qualificazione delle spese come ordinarie o straordinarie.^{7  8}

4. Cessione della nuda proprietà con riserva di usufrutto: causa, corrispettivo, alea

La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto si colloca, sul piano causale, nell’area dei contratti a effetti reali (art. 1376 c.c.): il trasferimento riguarda un diritto dominicale “depotenziato” quanto al godimento, immediatamente acquistato dall’acquirente. Il corrispettivo, tuttavia, risente strutturalmente della variabile-tempo: l’estinzione dell’usufrutto determina il recupero della piena proprietà, ma l’evento è, in concreto, futuro e incerto.
L’alea non è un accidente, ma un dato fisiologico dell’operazione, soprattutto quando il prezzo è parametrato a tavole di capitalizzazione e a criteri attuariali. In questa prospettiva appare utile il confronto con la giurisprudenza sui contratti di mantenimento e vitalizio alimentare, nei quali la cessione (anche della nuda proprietà) può fungere da corrispettivo di prestazioni assistenziali: la Cassazione ha ribadito che la validità di tali schemi postula un’alea apprezzabile e una valutazione ex ante, non potendo la sproporzione essere misurata con parametro retrospettivo.¹⁰
Nella decisione più recente sul punto, la Suprema Corte ha escluso la nullità per difetto di alea e ha ritenuto non decisiva la mera emersione di un diverso valore venale del bene, sottolineando che la verifica deve concentrarsi sull’obiettiva incertezza, al tempo della conclusione, circa durata della vita e bisogni assistenziali del vitaliziato.^{10 11}

5. Evidenze di mercato e lettura sistematica del fenomeno

Il dato empirico di mercato non modifica la struttura civilistica della nuda proprietà, ma concorre a spiegare l’espansione applicativa dell’istituto e, conseguentemente, l’aumento delle ipotesi patologiche (asimmetrie informative, standardizzazione clausolare, contenzioso sulle spese). Secondo analisi di settore, nel primo semestre 2025 la domanda di immobili in nuda proprietà è cresciuta del 12% rispetto al corrispondente periodo del 2024 e del 36% rispetto ai primi sei mesi del 2021; nello stesso arco temporale risulta un aumento dell’offerta dell’11% e una crescita dei prezzi medi del 2% su base annua.¹²

Tabella 1 – Indicatori essenziali del mercato della nuda proprietà (Italia)

6. Pubblicità immobiliare e opponibilità ai terzi

Nei diritti reali la pubblicità immobiliare non è un adempimento meramente formale: essa è il dispositivo che rende trasparente ai terzi l’oggetto del diritto e la sua circolazione. In questo quadro, la giurisprudenza ha precisato che, nella trascrizione di una domanda giudiziale diretta all’acquisto della nuda proprietà, non è necessario indicare nella nota l’esistenza e la durata dell’usufrutto gravante sul bene, trattandosi di diritto riferibile a soggetto diverso da chi promuove la trascrizione e non costituente oggetto della domanda.⁹
La regola, letta sistematicamente, conferma che la nota di trascrizione deve identificare il diritto oggetto di acquisto o di prenotazione, preservando l’affidamento dei terzi rispetto all’esatta “qualità” del diritto circolante (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto).

7. Riflessi esecutivi: pignorabilità dei diritti e criteri di valutazione

Sia la nuda proprietà sia l’usufrutto, in quanto diritti reali patrimoniali, sono in linea di principio pignorabili e suscettibili di circolazione coattiva. Nel pignoramento dell’usufrutto, l’aggiudicatario acquista il diritto nei limiti della sua durata, con conseguente rilevanza dei criteri di stima fondati sul valore della piena proprietà, sul saggio legale e su coefficienti legati all’età dell’usufruttuario.^{13  14}
Il dato dogmatico è essenziale: l’esecuzione non può attribuire al creditore (e all’aggiudicatario) un diritto più ampio di quello appartenente al debitore. Ne deriva che la temporaneità del diritto, quale carattere strutturale dell’usufrutto, è limite invalicabile anche nella vendita forzata.¹³

8. Incidenza sugli assetti successori e profili di rischio

La cessione della nuda proprietà comporta l’uscita definitiva del bene dal patrimonio del disponente e può incidere sugli equilibri successori, anche quando l’operazione sia percepita, nella prassi familiare, come forma di “anticipazione” o di regolazione informale. È pertanto opportuno coordinare la scelta con gli strumenti tipici del diritto delle successioni e delle liberalità, valutando le possibili interferenze con la tutela dei legittimari e con le azioni di riduzione o restituzione.¹⁵
La nuda proprietà costituisce un istituto di elevata densità sistematica: non è un “prodotto” contrattuale, ma la risultante di una scissione reale tipica e pubblicamente riconoscibile. Proprio la sua crescente diffusione impone, tuttavia, una lettura che tenga insieme dogmatica e prassi: la rigidità della struttura reale, il ruolo dell’alea-tempo e la disciplina degli oneri (con la relativa giurisprudenza) sono i tre punti nei quali più spesso si annidano equivoci applicativi e responsabilità professionali.

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Note

1. P. Perlingieri, La proprietà nella Costituzione, Napoli, 1991, 433, ss.
2. C.M. Bianca, Diritto civile, vol. VI, La proprietà, Milano, 2017
3. F.D. Busnelli, voce “Usufrutto”, in Enciclopedia del diritto, Milano
4. G. Pugliatti, La proprietà e i diritti reali, Milano, Giuffrè, 1964, spec. sul numerus clausus e sulla tipicità dei diritti reali.
5. Consiglio Nazionale del Notariato, Guida “La Terza età” (sezione su usufrutto e nuda proprietà), Roma, 2018, disponibile in PDF: https://www.notariato.it/wp-content/uploads/Guida_La-Terza-Eta%CC%80_0.pdf
6. Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2011, n. 26831 (riparto oneri condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario)
7. Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2015, n. 22703 (artt. 1005–1006 c.c.; rimborso delle spese straordinarie a fine usufrutto; distinzione manutenzione/riparazione
8. Nella motivazione di Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2015, n. 22703, è richiamata Cass. civ., 4 gennaio 1969, n. 10, sulla distinzione tra manutenzione e riparazione.
9. Cass. civ., sez. III, 5 marzo 2013, n. 5397 (trascrizione domanda giudiziale per acquisto della nuda proprietà; non necessaria indicazione della durata dell’usufrutto nella nota).
10. Cass. civ., 10 ottobre 2023, n. 28329 (contratto atipico di mantenimento/vitalizio alimentare; alea e valutazione ex ante; irrilevanza del diverso valore venale come dato isolato).
11. Nel corpo di Cass. 28329/2023 sono richiamate, tra le altre, Cass. 6532/1994 e Cass. 15848/2011 in tema di alea nel vitalizio.
12. Immobiliare.it Insights, Comunicato stampa “Nuda proprietà: nell’ultimo anno crescono sia domanda (+12%) che prezzi (+2%)”, 9 settembre 2025 (dati H1 2025).
13. Iusletter, “Pignoramento dell’usufrutto: criteri per calcolarne il valore”, 30 maggio 2024: https://iusletter.com/dalla-redazione/processo-esecuzione-mediazione/diritto-dellesecuzione-forzata/pignoramento-dellusufrutto-criteri-per-calcolarne-il-valore/
14. Cudini Avvocati, “Il diritto di usufrutto di un immobile può essere pignorato e venduto nel corso di un’azione esecutiva”, 26 settembre 2013: https://www.cudini.it/it/approfondimenti/2013-09-26-ll-diritto-di-usufrutto-di-un-immobile-puo-essere-pignorato-e-venduto
15. G. Capozzi, Successioni e donazioni, Napoli, Giuffrè 2023, spec. sui riflessi delle alienazioni in vita sugli equilibri successori e sulla tutela dei legittimari.