Divisione giudiziale del cortile: limiti alla frazionabilità delle parti comuni

Divisione giudiziale delle parti comuni: il cortile non è frazionabile se la separazione compromette accessi, sottoservizi e utilità originarie. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1119 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 26041 del 15/10/2019

1. La vicenda: la divisione del cortile condominiale

I proprietari di due diversi in appartamenti distinti (uno al piano terra e l’altro al primo piano) entravano in conflitto sull’uso dell’area cortilizia comune. I rapporti tra i due nuclei familiari si erano così deteriorati al punto da rendere impossibile una gestione condivisa dell’area comune. Per questo motivo i proprietari di un appartamento avevano avviato un procedimento di mediazione obbligatoria, con l’obiettivo di trovare un accordo che consentisse una divisione equa e funzionale del cortile. A supporto della proposta, il loro tecnico di fiducia aveva predisposto un progetto che suddivideva l’area in due porzioni quasi equivalenti, assegnando però ai detti proprietari una piccola parte aggiuntiva, giustificata dal fatto che quella zona era direttamente collegata al loro ingresso. Nonostante il tentativo di trovare una soluzione condivisa, la mediazione non portava ad alcun accordo, costringendo i proprietari a rivolgersi al giudice per ottenere una divisione giudiziale dell’area comune. Gli attori evidenziavano che, sebbene l’area fosse formalmente destinata all’uso comune, nella realtà i vicini ne facevano un uso tale da compromettere il loro pacifico e legittimo godimento dello spazio. I ricorrenti lamentavano che la moglie del vicino posizionasse abitualmente un cavalletto da pittura sotto la loro finestra, trattenendosi a dipingere per lunghi periodi e attraversando più volte al giorno il cortile antistante il loro ingresso, dove si soffermava davanti alle loro finestre, creando una costante interferenza nella loro sfera privata. Queste abitudini, secondo gli attori, rendevano difficile vivere serenamente la parte di cortile che coincideva con l’accesso alla loro casa.
I convenuti negavano ogni addebito, sostenendo che la ricostruzione degli attori era esagerata e non corrispondente alla realtà. In particolare spiegavano che non esistevano due corti distinte né una strada privata, ma solo due ingressi separati e un passaggio carrabile laterale. Secondo loro, il portico comune impediva qualsiasi possibilità di affacciarsi sulle finestre degli attori, escludendo quindi violazioni della privacy. Quanto agli episodi contestati, i convenuti evidenziavano che il tavolino da giardino era stato posizionato una sola volta e in un punto non visibile dagli attori; negavano inoltre di sostare davanti al loro ingresso, ricordando che l’edificio era nato come un’unica abitazione familiare e non come un condominio. Per questo ritenevano il loro comportamento pienamente legittimo e le accuse degli attori prive di fondamento. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: i limiti della frazionabilità

In presenza di continui contrasti tra i condomini di un piccolo condominio è sempre possibile ottenere la divisione del cortile comune, trasformando l’uso indiviso in porzioni esclusive assegnate a ciascun proprietario?

3. La soluzione

Il Tribunale ha ritenuto il cortile comune non divisibile. Il giudice ha evidenziato la necessità di verificare se la divisione possa essere realizzata senza aggravare, per ciascun condomino, le modalità di utilizzo della cosa comune, valutata nella sua funzionalità complessiva e attraverso il confronto tra le utilità godute prima e quelle ottenibili dopo l’eventuale frazionamento. Tenendo conto di questo principio, il Tribunale ha escluso la possibilità di dividere il cortile: infatti è emerso che il compendio immobiliare dispone di un solo ingresso pedonale e di un unico accesso carrabile, la parte retrostante è risultata raggiungibile esclusivamente dal lato corrispondente all’ingresso di uno dei due appartamenti, i sottoservizi sono stati collocati in modo tale da non consentire una ripartizione funzionale dell’area. Secondo il giudice forlivese l’eventuale divisione avrebbe comportato un significativo squilibrio tra le superfici attribuibili, richiedendo conguagli non trascurabili, senza apportare alcuna utilità concreta ai condomini. Lo stesso giudice ha osservato che, anche dopo un eventuale frazionamento, i due nuclei familiari avrebbero continuato comunque a entrare e uscire dalle loro abitazioni utilizzando gli stessi ingressi di sempre e lo stesso stradello lastricato per far passare le auto. In sostanza, la divisione non avrebbe modificato le modalità concrete di utilizzo dell’area.

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4. Le riflessioni conclusive

L’articolo 1119 c.c. stabilisce che le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Si ricorda però che, a parere della Cassazione, l’art. 1119 c.c., come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, nel prevedere che le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione “a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”, non impedisce la divisione giudiziale in mancanza del consenso di tutti i partecipanti. Il requisito del consenso unanime, introdotto dalla riforma, si riferisce esclusivamente alla divisione volontaria, mentre la divisione giudiziale rimane ammissibile su istanza anche di un solo comproprietario, subordinatamente alla sola valutazione che il bene, anche se diviso, manterrà l’idoneità all’uso cui è stato destinato (Cass. civ., sez. II, 15/10/2019, n. 26041). In sostanza, le parti comuni non possono essere divise, salvo che la divisione giudiziaria sia possibile senza rendere più gravoso l’uso della cosa a ciascun condomino; quanto alla divisione volontaria, essa è ammessa solo con un contratto (in forma di scrittura privata o atto pubblico) che riporti il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio (Trib. Frosinone 3 dicembre 2020, n. 845). In ogni caso, poiché l’uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso, cui fa riferimento l’art. 1119 c.c. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata, oltre che con riferimento all’originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione (Cass. civ., sez. II, 23/01/2012, n. 867).

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