Polizza condominiale, delibera necessaria

L’amministratore, senza autorizzazione assembleare, non può stipulare una polizza assicurativa per il condominio, tantomeno di durata pluriennale, posto che, a norma dell’art. 1129, comma 2 del codice civile, il mandato dell’amministratore dura solo un anno. E’ quanto emerge dalla recentissima sentenza 3 aprile 2007, n. 8233 della Cassazione – che non risulta sino ad ora essersi pronunciata in materia. secondo la Suprema Corte, infatti, il contratto di assicurazione non rientra tra i contratti che l’amministratore può sottoscrivere, in forza dei propri poteri conservativi di cui all’art. 1130, numero 4 del codice civile. Quest’ultima disposizione si riferisce, infatti, all’obbligo dell’amministratore di eseguire interventi conservativi (e cioè manutenzione dei muri portanti, dei tetti, dei lastrici etc.) o interventi giudiziali contro terzi, che possano mettere a rischio la sicurezza dell’edificio (azioni possessorie, azioni di danno temuto, azioni per l’eliminazione di vizi e difetti gravi all’edificio condominiale etc.).

Del resto non esiste alcun obbligo di legge di assicurare l’edificio condominiale: la polizza non è, infatti, una spesa necessaria per la conservazione delle parti comuni, avendo il solo scopo di evitare danni patrimoniali ai condomini, in caso di sinistri.

Unica eccezione è quando l’assicurazione sia imposta come obbligatoria dal regolamento di condominio. In tal caso, l’amministratore, che ha l’obbligo di curare l’osservanza del regolamento di condominio a norma dell’articolo 1130 numero 1 del codice civile), può agire con atto proprio.

La vicenda esaminata dalla Corte riguardava il caso di una compagnia di assicurazioni che aveva chiesto la condanna in giudizio al pagamento dei premi scaduti e non pagati dal condominio. Quest’ultimo aveva però contestato l’obbligo, dal momento che il contratto era stato sottoscritto dal solo amministratore, in assenza di autorizzazione assembleare.

In primo grado, il Tribunale aveva accolto la domanda della compagnia, ritenendo che la sottoscrizione della polizza rientrasse tra i poteri conservativi dell’amministratore, a norma dell’art. 1130, del codice civile, perché finalizzata alla conservazione dell’edificio condominiale. La Corte di Appello aveva però riformato la sentenza, aggiungendo che la disposizione dell’art. 1130 CC numero 4, obbligando l’amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni dei muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, che ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato”.

La Cassazione non ha però affrontato un’ulteriore questione connessa, non prospettata dalle parti. Si tratta della rilevanza, in materia, del principio dell’affidamento e della buona fede dei terzi contraenti, che abbiano contrattato con un soggetto il quale abbia fatto credere di possedere i poteri negoziali per concludere il contratto. In tale ipotesi, é pacifico che l’amministratore è titolare della legale rappresentanza del condominio, a norma degli articoli 1131 Codice Civile e 1704 Codice Civile, sicché alla specie può ritenersi applicabile la disposizione di cui all’art. 1398 Codice Civile, per il quale “colui che ha contrattato come rappresentante senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, è responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per aver confidato senza sua colpa nella validità del contratto”. Deve però sussistere la prova dell’incolpevole affidamento del terzo, a norma dell’art. 1393 del codice civile, per il quale chi contratta con il rappresentante può sempre esigere che quest’ultimo giustifichi i suoi poteri e, se la rappresentanza risulta da un atto scritto, che gliene dia una copia da lui firmata.