Inadempimento appaltatore superbonus: provvedimento per lo sgombero del cantiere

Superbonus e inadempimento dell’appaltatore: si può chiedere un provvedimento d’urgenza per far liberare il cantiere? Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
riferimenti normativi: art. 1454 c.c.; art 700 c.p.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Ordinanza del 18/08/2018

1. La vicenda: l’inadempimento dell’appaltatore

La vicenda prendeva l’avvio quando un condominio sottoscriveva un contratto di appalto per l’esecuzione di lavori edili presso un caseggiato. Tali interventi erano finalizzati alla ristrutturazione e rientravano nei benefici fiscali previsti dai bonus 50%, 90% e Superbonus 110%. Nel contratto era precisato che il termine per la conclusione dei lavori, fissato come essenziale al 31 ottobre 2022, era stato stabilito in ragione dell’interesse economico del committente di usufruire delle dette detrazioni fiscali. L’appaltatore però non eseguiva correttamente le opere, contravvenendo a molteplici clausole contrattuali e poi arrivava a sospendere i lavori senza alcuna giustificazione valida. Successivamente il condominio inviava una PEC (il 7 dicembre 2023) per richiedere spiegazioni sulla mancata ultimazione della prima parte dei lavori appaltati (30%), sulla mancata presentazione delle verifiche e delle asseverazioni relative al primo SAL (stato avanzamento lavori) e sullo stato di abbandono del cantiere. In data 6 febbraio 2024, inviava una formale diffida ad adempiere entro 15 giorni e in data 4 novembre 2024 con altra comunicazione confermava la risoluzione del contratto di appalto e richiedeva senza successo la riconsegna del cantiere alla ditta appaltatrice, che però non veniva effettuata. A fronte di tale situazione con ricorso ex art. 700 c.p.c. chiedeva che fosse ordinato all’appaltatore di rilasciare immediatamente il cantiere, condannandola alla rimozione di ogni e qualsiasi impedimento ed ostacolo alla libera fruizione del cantiere stesso. Il ricorrente documentava il grave inadempimento (sottolineando anche la perdita dei benefici fiscali connessi al Superbonus 110%), evidenziando come il comportamento della ditta resistente impedisse la prosecuzione dei lavori con un’altra impresa. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”

2. La questione

Se il contratto è stato legittimamente risolto per inadempimento dell’appaltatore è possibile ottenere la rimozione dei ponteggi con un provvedimento d’urgenza?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. In primo luogo il giudice toscano ha riconosciuto l’esistenza del fumus boni iuris riguardo alla pretesa del ricorrente. Il Tribunale ha notato che l’appaltatrice ha sospeso i lavori (circostanza allegata in ricorso e non specificatamente contestata ex adverso) in violazione dell’art.11 del contratto, il quale prevedeva la sospensione dei lavori solo “durante i periodi d’avversità atmosferiche o per cause di forza maggiore”.
In secondo luogo, il giudice ha sottolineato che, nonostante il termine per l’ultimazione dei lavori fosse stato qualificato come “essenziale” in relazione all’interesse economico del committente di beneficiare delle detrazioni fiscali, la parte resistente non ha adempiuto all’obbligo di completare i lavori previsti. In merito al c.d. periculum in mora, il Tribunale ha rilevato l’urgenza per il condominio di riottenere la piena disponibilità del cantiere in questione, riconoscendo la necessità di completare i lavori previsti dall’appalto.
Alla luce di quanto sopra il giudice toscano ha ordinato alla resistente di rilasciare e riconsegnare immediatamente nella disponibilità del ricorrente il cantiere, disponendo, in caso di mancata ottemperanza all’ordinanza ex art.700 cpc., l’esecuzione del provvedimento tramite forza pubblica.

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4. Le riflessioni conclusive

Dopo la risoluzione del contratto di appalto, se l’impresa appaltatrice abbandona i ponteggi, il condominio, qualora sussistano i presupposti di legge, può richiedere un provvedimento d’urgenza ai sensi dell’articolo 700 c.p.c. Qualora emerga chiaramente che l’impresa sia stata regolarmente saldata o che il contratto sia stato legittimamente risolto per inadempimento dell’appaltatore, e che il condominio abbia più volte richiesto senza successo la rimozione della struttura, il requisito del fumus boni juris risulta difficilmente contestabile. Nel caso esaminato in comparsa di costituzione la stessa appaltatrice ha fatto generico riferimento sul piano causale “alla mancata predisposizione del primo SAL, che i tecnici preposti hanno ritardato e che è stato asseverato solo nel marzo 2024”, senza fornire la dimostrazione di alcun elemento (non è stato, peraltro, prodotto neppure il primo asserito SAL) in grado di escludere la sua responsabilità per l’omessa esecuzione di tutte le opere pattuite. In merito al periculum in mora occorre ricordare che l’art. 700 c.p.c. può essere invocato per diritti a contenuto patrimoniale ma aventi finalità non patrimoniali. Questa situazione può esporre le lavorazioni e i materiali al rischio di deterioramento dovuto a usura e intemperie. Ma soprattutto il comportamento dell’appaltatore impedisce al condominio di proseguire, con altra ditta, l’esecuzione dei lavori, con aggravamento dei disagi sofferti dalla collettività condominiale. Pertanto, risulta pienamente legittima una richiesta urgente per un provvedimento ex art. 700 c.p.c., che ordini all’impresa lo smontaggio immediato dei ponteggi, anche tramite l’intervento di una ditta specializzata, vietandole al contempo di ostacolare lo smantellamento del cantiere (Trib. Pescara 11 gennaio 2008).

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