Il sistema delle tutele nel caso di violazione delle distanze in edilizia

La tutela giudiziaria con riguardo alle distanze si realizza principalmente attraverso l’esperimento dell’azione di riduzione in pristino e dell’azione di risarcimento di danni.

Altri strumenti di tutela possono, tuttavia, essere considerati in tale trattazione, come l’azione negatoria, l’azione di regolamento di confini e altre tutele processuali.

Il regime delle distanze in edilizia ed il sistema delle tutele

L’articolo 873 del codice civile prevede un limite al diritto di proprietà, affermando che “le costruzioni su fondi finitimi, se non unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non inferiore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.

Il regime delle distanze tra le costruzioni è un limite pubblicistico al diritto di proprietà del privato, tale limite è volto ad evitare l’esistenza di intercapedini dannose.

Il diritto di proprietà trova il suo fondamento all’articolo 42 della Costituzione e viene disciplinato nel libro terzo del codice civile.

L’articolo 832 c.c. definisce il diritto di proprietà come “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

I regolamenti locali hanno pertanto carattere integrativo della norma primaria.

Il d.P.R. 6 giugno, n.380 ha previsto che “i comuni, nell’ambito della propria autonomia statutaria e normativa […] disciplinano l’attività edilizia”.

La distanza minima deve intercorrere tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Si tratta pertanto, di una misura lineare orizzontale minima che deve intercorrere tra le pareti di due edifici antistanti. Tale spazio minimo qualora non rispettato potrebbe essere potenzialmente nocivo per sicurezza, igiene e salubrità.

In caso di violazione della normativa sulle distanze in edilizia la tutela giudiziaria si realizza principalmente attraverso l’esperimento di due azioni: l’azione di riduzione in pristino e l’azione di risarcimento di danni.

L’azione di riduzione in pristino

Tale azione ha natura reale e ha ad oggetto l’eliminazione di una situazione di fatto senza richiedere la necessità di dimostrare l’esistenza di un effettivo danno patrimoniale.

Tale azione può essere esperita dal proprietario del fondo antistante nei confronti del proprietario del fondo finitimo.

Avendo l’obbligo di rispettare le distanze carattere reale, viene esercitata nei confronti del proprietario anche se la violazione sia stata commessa da persona diversa. Inoltre, la violazione si protrae per tutto il perdurare della violazione.

La riduzione in pristino mediante demolizione, inoltre non esclude il risarcimento del danno.

L’azione di risarcimento danni

L’azione di risarcimento dei danni ha carattere personale. L’azione di riduzione in pristino ha un carattere facoltativo ed è rinunciabile, per tale motivo il privato può chiedere in luogo della demolizione il solo risarcimento danni.

Gli atti emulativi

La legge pone alcuni limiti al proprietario, tra i quali assume rilievo l’art.833 del codice civile, il quale prevede che “il proprietario non può fare atti i quali abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestie ad altri”.

Tale norma potrebbero porsi in collegamento con la disciplina delle distanze, in quanto potrebbe ricondursi ad una volontà emulativa.

L’azione negatoria

La giurisprudenza prevalente ritiene applicabile alla materia delle distanze l’azione negatoria. Viene definita come l’azione con cui il proprietario tende a dar dichiarare l’inesistenza dei diritti affermati da altri sulla cosa o far cessare le turbative arrecate da altri su un suo diritto.

Pertanto presupposto dell’azione negatoria è l’affermazione da parte di un terzo di un diritto reale minore sul bene o una condotta come le turbative e le molestie arrecate.

L’azione di regolamento dei confini e altre azioni a tutela della proprietà

Si tratta dell’azione attraverso cui il proprietario di un fondo chiede che sia stabilito giudizialmente il confine con il fondo limitrofo.

Ha come presupposto l’incertezza dei confini.

Altra azione a tutela della proprietà è l’azione per l’apposizione dei termini di confine.

Inoltre, è possibile esperire le azioni possessorie o le azioni di nunciazione.

Una recente sentenza della Cassazione del 2019 si è pronunciata sull’usucapibilità di una servitù di mantenimento a distanza illegale

A seguito di tale panoramica sui rimedi esperibili in caso di violazione delle distanze tra costruzioni, occorre trattare di quell’evoluzione dottrinale e giurisprudenziale in materia di distanze legali, la quale registra una tendenza a preservare il mantenimento delle costruzioni erette in violazione delle distanze, laddove per esempio si ravvisino gli estremi dell’acquisto ad usucapionem di una servitù di mantenimento a distanza illegale. In particolare, la Corte di cassazione civile sezione II, 29/05/2019 n. 14711 a affermato che per mantenere una costruzione a distanza minore di quella prescritta dalla legge, non è sufficiente una scrittura unilaterale del proprietario del fondo vicino ma è necessario un contratto. Ed allora per l’esistenza di una valida volontà costitutiva di servitù in deroga alle distanze è fondamentale che tale volontà sia deducibile da una dichiarazione scritta da cui risultino i termini precisi del rapporto reale tra vicini.

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