Gli immobili da costruire e la tutela dell’acquirente

Gli immobili da costruire e la tutela dell’acquirente

di Campobasso Francesco

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Il D.Lgs. n. 122 del 2005 disciplina, con carattere di specialità, la normativa relativa all’acquisto di un dato immobile da costruire o in costruzione, al fine di trasferirne la proprietà o un diritto reale di godimento e tutela, in maniera particolareggiata l’acquirente, sul presupposto che i soggetti stipulanti e l’immobile oggetto del contratto abbiano le caratteristiche determinate dalla medesima normativa speciale.

Essa previsione opera sia nei casi di inadempimento, crisi o fallimento del venditore, così come anche nei casi di danno derivanti dalla rovina degli immobili o da loro gravi difetti costruttivi. Ai sensi dell’art. 1, lett. d) D.Lgs. n. 122 del 2005 l’oggetto della contrattazione deve essere costituito da un immobile da costruire, ovvero da un immobile per il quale è stato richiesto il permesso di edificare ma che deve ancora essere costruito oppure quello la cui costruzione non risulta essere stata ultimata non essendo ancora stato rilasciato il relativo certificato di agibilità.

LA COOPERATIVA EDILIZIA

Per legge, attraverso il riferimento all’art. 1 lett. b) del richiamato D.Lgs. n. 122 del 2005, la Società cooperativa che svolge la sua attività nel settore edile assume la qualifica di costruttore, anche allorquando la medesima cooperativa ha come proprio oggetto il trasferimento ai soci ovvero ai terzi della proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili da costruire. La cooperativa edile, tuttavia, non può definirsi costruttore quando si obbliga ad assegnare o assegna ai soci in proprietà indivisa gli immobili da costruire; tale operazione non attribuisce al socio la proprietà per quota, né altro diritto reale di godimento, restando addirittura in tal caso gli appartamenti assegnati ai soci di proprietà della cooperativa, con la conseguente incidenza delle relative spese sulla situazione patrimoniale e finanziaria della stessa.

 

LA TUTELA DELL’ACQUIRENTE

La legge prevede determinate tutele, sostanzialmente previste dalla normativa speciale,a favore dell’acquirente dell’immobile da costruire, quali, a mero titolo esemplificativo e non esaustivo: a) la fideiussione che il costruttore deve rilasciare all’acquirente (ex artt. 2 e 3 D.Lgs. n. 122 del 2005); b) gli obblighi di contenuto del contratto preliminare o definitivo e le allegazioni particolari (ex art. 6 D.Lgs. n. 122 del 2005); c) l’assicurazione decennale obbligatoria a carico del costruttore a garanzia della rovina o di gravi difetti costruttivi dell’immobile (ex art. 4 D.Lgs. n. 122 del 2005); d) la facoltà di chiedere la suddivisione del mutuo ipotecario, connesso all’acquisto, in quote, unitamente al frazionamento dell’ipoteca (ex art. 7 D.Lgs. n. 122 del 2005); e) l’esclusione del contratto da revocatoria fallimentare, a determinate condizioni, in caso di fallimento del venditore (ex art. 10 D.Lgs. n. 122 del 2005); f) la trascrizione del preliminare di compravendita (ex art. 2645 bis c.c.).

 

LA FIDEIUSSIONE

L’art. 2 del D.Lgs. n. 122 del 2005 ha introdotto nell’ordinamento di settore una importante forma di tutela dei diritti dell’acquirente, ponendo a carico esclusivo del costruttore (anche se cooperativa) il rilascio di una apposita fideiussione a garanzia delle somme incassate e da incassare sino al momento del trasferimento della proprietà o del diverso diritto. In tale specifico caso il fideiussore si obbliga nei confronti dell’acquirente garantendo in toto l’adempimento dell’obbligo di costruire del costruttore e, perciò, nel caso di inadempimento di quest’ultimo, il medesimo acquirente può escutere la fideiussione, senza che possa operare il beneficio di preventiva escussione del costruttore. Inutile precisare che la fideiussione non deve essere rilasciata allorquando il contratto preliminare di compravendita non prevede esborsi a carico dell’acquirente prima della stipulazione del contratto definitivo.

Come già riferito, il costruttore è obbligato a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente la suddetta fideiussione, prima o all’atto della stipula di un contratto avente ad oggetto l’immobile da costruire. Si precisa che, in concreto, a causa dei tempi di rilascio della fideiussione da parte dei soggetti autorizzati, risulta difficile che la consegna della garanzia coincida con il momento della stipula del contratto. Al fine di tutelare l’acquirente è quindi possibile, ad esempio, procedere con una prima proposta irrevocabile d’acquisto senza versamento di somme di denaro o con versamento di una somma modesta a titolo di mero deposito fiduciario da costituirsi in favore di persona di fiducia delle parti, ma estranea al contratto da stipulare (ad esempio notaio, agente immobiliare, avvocato, commercialista) e previsione della successiva stipula del contratto preliminare (in modo che il costruttore possa procurarsi la fideiussione e consegnarla all’acquirente alla stipula del preliminare).

Se la fideiussione non è stata rilasciata e consegnata all’acquirente, se si è tardato nell’adempimento di tale obbligo, o se la fideiussione non presenta le caratteristiche prescritte dalla legge, il contratto concluso tra acquirente e costruttore risulta viziato da nullità. Solo parte acquirente può fare valere tale nullità (c.d. relativa); il costruttore che, ricredutosi sul contratto concluso, cerchi di invalidarlo, di certo non potrà eccepirne la nullità in riferimento ai vizi della fideiussione. Allorché manchi la suddetta fideiussione l’acquirente ha il diritto di agire per fare valere la nullità del contratto unitamente alla responsabilità precontrattuale del costruttore; o in alternativa la responsabilità contrattuale del medesimo per inadempimento. L’acquirente (o chi ha assunto obbligazioni nei confronti, ad esempio, della cooperativa) non può invece richiedere un risarcimento del danno.

Per tutto quanto non previsto dal presente intervento, si rinvia, in assoluto, al menzionato D.Lgs. n. 122 del 2005.

Lo Studio rimane a disposizione per ogni eventuale richiesta di chiarimenti al riguardo.

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