Divieto di sosta e chiusura del cancello: delibere condominiali

Divieto di sosta e chiusura del cancello: natura delle delibere assembleari e funzione attuativa del regolamento condominiale. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon .
riferimenti normativi: art. 1136 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 3509 del 23/02/2015

1. La vicenda: la delibera della chiusura del cancello condominiale

La vicenda prende l’avvio quando una società ristoratrice, conduttrice di un locale facente parte di un caseggiato e proprietaria di un secondo locale situato nello stesso stabile (utilizzato come bar e collegato funzionalmente all’attività principale), impugnava alcune delibere assembleari. In particolare l’attrice contestava la validità della delibera con cui l’assemblea aveva introdotto una sanzione di 200 euro per il parcheggio nel cortile comune (subordinandone l’applicazione alla segnalazione documentata di un condomino), nonché la decisione di chiudere il cancello carraio, assunta con il solo voto contrario della società attrice. Secondo quest’ultima il divieto di parcheggio, formulato in termini generici, impediva persino la fermata dei veicoli destinati al carico e scarico delle merci, mentre la chiusura del cancello rendeva di fatto impossibile l’accesso al ristorante e al bar, compromettendo l’esercizio dell’impresa e violando la libertà costituzionale di iniziativa economica.
L’attrice sosteneva che le delibere erano radicalmente nulle perché incidevano su diritti individuali dei condomini e modificavano il regolamento contrattuale senza l’unanimità richiesta, limitando l’uso delle parti comuni senza definire criteri, modalità di controllo o soggetti competenti all’accertamento delle infrazioni. In via subordinata, l’attrice deduceva l’annullabilità delle delibere, ritenendo che il divieto di parcheggio e la chiusura del cancello costituissero innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120 c.c., in quanto rendevano alcune parti comuni inservibili anche per un solo condomino. Il condominio affermava che le delibere erano pienamente legittime perché conformi al regolamento contrattuale, il quale già vietava la sosta nel cortile, salvo la breve fermata per carico e scarico; il convenuto sosteneva che l’assemblea, di fronte alle continue violazioni, aveva introdotto la sanzione nel rispetto dell’art. 70 disp. att. c.c. e con la maggioranza dell’art. 1136 c.c., comma 2, definendo in modo chiaro le modalità di accertamento. Secondo il condominio, le decisioni non limitavano l’uso delle parti comuni né costituivano innovazioni, mentre la chiusura del cancello rispondeva a esigenze di sicurezza senza impedire all’attrice l’accesso agli spazi comuni, ai suoi posti auto o ai clienti. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon .

2. La questione

Le delibere che stabiliscono il divieto di parcheggio nel cortile e dispongono la chiusura del cancello carraio costituiscano una semplice attuazione del regolamento condominiale, già contenente un divieto espresso di sosta e parcheggio, oppure integrano una modifica delle clausole regolamentari o un’innovazione lesiva dei diritti individuali dei condomini, tale da richiedere maggioranze qualificate o addirittura l’unanimità?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato pienamente ragione al condominio. Secondo il giudice milanese la delibera non ha introdotto alcun divieto nuovo rispetto a quanto già previsto dal regolamento contrattuale, limitandosi a ribadire il divieto di sosta prolungata e di parcheggio permanente nel cortile. A parere del Tribunale la chiusura del cancello carraio è una semplice modalità di gestione della parte comune, adottata nell’interesse collettivo per garantire il rispetto del regolamento e la sicurezza, senza incidere sul diritto dell’attrice al transito per il tempo necessario al carico e scarico. Il Tribunale ha rilevato che la delibera non configura un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. e, pertanto, non richiedeva maggioranze qualificate, trattandosi di una mera regolamentazione dell’uso della parte comune. Allo stesso modo, il giudice milanese ha ritenuto pienamente legittima anche la decisione di introdurre una sanzione per la violazione del divieto di parcheggio. Non emergendo profili di nullità o annullabilità, le domande dell’attrice sono state integralmente respinte.

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4. Le riflessioni conclusive

Come ha affermato il Tribunale, la delibera che ha previsto il divieto di utilizzare il cortile comune condominiale per la sosta prolungata nel tempo e per il parcheggio permanente di veicoli a motore e non, non ha introdotto alcuna restrizione aggiuntiva rispetto al divieto già previsto dal regolamento condominiale di utilizzare il cortile per la sosta prolungata o per il parcheggio stabile di veicoli. La decisione assembleare si è limitata, in sostanza, a richiamare e dare attuazione al divieto regolamentare già esistente, senza ampliarne la portata né modificarne il contenuto. Allo stesso modo la chiusura del cancello per impedire il parcheggio nel cortile, costituisce una organizzazione della modalità d’uso delle cose comuni o di gestione e funzionamento dei servizi condominiali consentita alla assemblea condominiale e non un’innovazione, atteso che il cortile continua a mantenere la sua destinazione all’uso già previsto pacificamente nel regolamento condominiale.
La giurisprudenza ha già affermato che la delibera assembleare che ordini la chiusura del cancello carraio dell’area cortilizia non dispone un’innovazione e non necessita di maggioranza qualificata, ai sensi dell’art. 1120 c.c., in quanto non muta la destinazione del bene comune, ma ne disciplina l’uso in senso migliorativo, impedendo ai terzi estranei l’indiscriminato accesso all’area condominiale (Cass. civ., sez. II, 23/02/2015, n. 3509). Una tale decisione rientra nella competenza dell’assemblea, trattandosi di mera disciplina delle modalità d’uso della parte comune, senza comportare alcuna compressione delle facoltà di godimento spettanti ai condomini (Cass. civ., sez. II, 29/08/1992, n. 9999).

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