Sistematica violazione del regolamento di locazione: si configura inadempimento

La sistematica violazione del regolamento contrattuale da parte della conduttrice, mantenuta anche in pendenza di causa, avvalora la ricorrenza di un inadempimento di non scarsa importanza idoneo alla risoluzione contrattuale. Per supportare i professionisti abbiamo pubblicato il volume “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 1455 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Napoli, Sentenza n. 6656 del 28/06/2023

1. La vicenda: inadempimento del contratto di locazione

Un condominio citava in giudizio la conduttrice di un locale adibito a cantina, lamentando il mancato pagamento di diversi canoni di locazione e chiedendo lo sfratto per morosità. Il contratto prevedeva un canone annuo di 900 euro, da versare in rate mensili di 75 euro. Secondo il condominio, la conduttrice non aveva pagato i canoni da agosto 2023 a dicembre 2024, né la quota di registrazione del contratto.
La società conduttrice si opponeva, sostenendo che i canoni fino ad aprile 2024 erano stati regolarmente versati e che l’interruzione dei pagamenti da maggio era dovuta alla gestione poco trasparente dell’amministratore, che non aveva presentato i rendiconti. Inoltre affermava di aver sanato integralmente il debito dopo l’intimazione, chiedendo quindi che fosse dichiarata la cessazione della materia del contendere.
Il Tribunale respingeva la richiesta di rilascio immediato dell’immobile, rilevando che la morosità era stata sanata e che la gravità dell’inadempimento andava valutata nel merito. Nel prosieguo del giudizio, la conduttrice sosteneva che parte del debito era stato compensato con un credito vantato dal marito nei confronti del condominio, e che i canoni successivi erano stati regolarmente pagati. In ogni caso ribadiva che i ritardi erano legati alla condotta dell’amministratore e chiedeva la cessazione della materia del contendere, con condanna del condominio alle spese per abuso del diritto.
Il condominio, pur riconoscendo i pagamenti, proponeva una soluzione conciliativa: rinunciare alla domanda di risoluzione contrattuale in cambio del rimborso delle spese di lite. Tuttavia, non essendo stato raggiunto un accordo, il giudizio proseguiva per stabilire se vi era stato un inadempimento grave e se il condominio avesse diritto al rimborso delle spese. Per supportare i professionisti abbiamo pubblicato il volume “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. La questione

Il ripetuto ritardo nel pagamento del canone può giustificare la risoluzione del contratto di locazione anche in assenza di attivazione della clausola risolutiva espressa?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Il giudice palermitano ha ricordato che, a seguito dell’opposizione di parte intimata, disposto il mutamento del procedimento speciale nel giudizio a cognizione piena, le domande proposte dal locatore, volte a ottenere la convalida dell’intimato sfratto per morosità e l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio dell’immobile, si convertono in domande di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore e di condanna alla restituzione dell’immobile, nonché al pagamento delle somme dovute fino al rilascio.
Il Tribunale ha accolto dette domande. È emerso che, alla data dell’intimazione dello sfratto per morosità (7 gennaio 2025), la conduttrice aveva già provveduto al pagamento dei canoni relativi al periodo da agosto 2023 ad aprile 2024, sebbene con notevole ritardo e in violazione delle scadenze contrattuali. Tuttavia, la conduttrice risultava ancora morosa per le mensilità da maggio a dicembre 2024, tutte saldate solo successivamente alla notifica dell’intimazione. Secondo il Tribunale, tale condotta integrava già un inadempimento di non scarsa importanza, tenuto conto dell’interesse del locatore alla regolarità dei pagamenti, e risultava pertanto sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 c.c. Il giudice palermitano ha notato che il pagamento dei canoni di gennaio e febbraio 2025 maturati in pendenza del giudizio sono stati anch’essi corrisposti, ben oltre il giorno cinque del mese di riferimento, confermando ulteriormente un inadempimento di non scarsa importanza. Il Tribunale di Palermo ha risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, ordinando il rilascio dell’immobile entro il 1° dicembre 2025. Ha dichiarato cessata la materia del contendere per i canoni insoluti, poiché saldati, e ha condannato la conduttrice al pagamento delle spese legali in favore del condominio.

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4. Le riflessioni conclusive

La sentenza in commento ha confermato che nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione, la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore nel pagamento del canone e degli oneri accessori è regolata dai criteri di cui all’art. 1455 c.c., richiedendo una valutazione unitaria che tenga conto dell’intero comportamento del debitore, desumibile dall’ammontare e dalla durata della mora, dal suo protrarsi nel corso del giudizio e dal comportamento delle parti nel complessivo rapporto contrattuale (Trib. Napoli 26 giugno 2023, n. 6656). La persistente inosservanza del regolamento contrattuale da parte della conduttrice, protrattasi anche durante il corso del giudizio, a fronte del puntuale adempimento da parte del locatore dell’obbligo principale, ossia garantire alla conduttrice l’uso e il godimento dell’immobile locato, rafforza ulteriormente la valutazione dell’inadempimento come significativo, tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensidell’art. 1455 c.c. In quest’ottica quando sia stata proposta domanda di risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento di canoni scaduti e sia stata altresì domandata la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere in corso di causa deve ritenersi virtualmente proposta la domanda di risoluzione anche in relazione ai canoni che andranno a scadere (Cass. civ., Sez. III, 09/01/2007, n. 202).

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