Compenso dell’amministratore: necessaria una determinazione per prestazione?

Il compenso dell’amministratore, previsto dall’ articolo 1129 c.c., comma 14, impone necessariamente una determinazione per prestazione? La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art.  1129 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sentenza del 29/05/2025, n. 14428

1. La vicenda: il compenso dell’amministratore

Nel settembre 2016, due società hanno citato in giudizio il condominio, rappresentato dall’amministratore pro tempore, chiedendo al Tribunale di dichiarare la nullità o l’annullamento della delibera assembleare adottata il 14 agosto dello stesso anno. Le contestazioni sollevate riguardavano diversi profili di illegittimità, tutti legati alla gestione condominiale e alla regolarità delle decisioni assunte.
In particolare le attrici ritenevano che la nomina dell’amministratore fosse illegittima perché la persona designata era già stata revocata giudizialmente in passato per gravi irregolarità nella gestione.
Inoltre le stesse società evidenziavano la mancata indicazione analitica del compenso dell’amministratore, che si era limitato a fornire cifre generiche senza specificare le voci di spesa, i servizi inclusi e il regime fiscale applicato.
Un ulteriore motivo di impugnazione riguardava la validità delle delibere con cui l’assemblea aveva conferito mandato all’amministratore per resistere in giudizio contro le stesse società, sostenendo che tali atti fossero nulli perché adottati da un soggetto privo di legittima rappresentanza.
Nel corso del giudizio, il condominio si costituiva in giudizio sollevando un’eccezione preliminare di improcedibilità e sostenendo che le società attrici non avevano esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, previsto dalla normativa vigente per le controversie condominiali. Nel merito, riguardo alla contestata nomina dell’amministratore, il condominio evidenziava che gli importi richiesti a titolo di compenso erano stati indicati in modo sufficientemente chiaro, distinguendo tra attività ordinarie e straordinarie. Inoltre il convenuto sottolineava che la nomina del 14 agosto 2016 non era avvenuta immediatamente dopo la revoca giudiziale del precedente mandato, ma era stata preceduta da due incarichi annuali, deliberati nel 2014 e nel 2015, che non erano mai stati impugnati dalle società attrici. Infine precisava che la norma invocata dalle attrici, l’art. 1129 comma 13 c.c., era stata introdotta con la riforma del condominio del 2012 e non poteva applicarsi retroattivamente a una revoca disposta nel luglio 2012. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

L’obbligo di specificare analiticamente il compenso previsto dall’art. 1129, comma 14, c.c. impedisce all’amministratore di concordare la retribuzione in forma forfettaria, oppure è comunque possibile determinare il compenso in modo globale, senza elencare singolarmente ogni voce?

3. La soluzione

Il Tribunale ha ritenuto infondato il primo motivo di impugnazione relativo alla nomina dell’amministratore, pur riconoscendo che la riforma dell’art. 1129, comma 13, c.c., introdotta nel 2012, fosse applicabile al caso. Tuttavia, ha chiarito che tale norma non ha natura sanzionatoria, ma serve a garantire l’efficacia delle decisioni giudiziarie e la tutela dei diritti dei condomini, anche se in minoranza. Il divieto di nomina previsto dalla norma ha carattere temporaneo e si riferisce solo alla nomina immediatamente successiva alla revoca giudiziale, non potendo limitare in modo permanente la libertà decisionale dell’assemblea. Nel caso specifico, la nomina del 14 agosto 2016 non era immediatamente successiva al provvedimento di revoca, ma interveniva dopo due incarichi annuali che non erano mai stati impugnati, rendendo quindi legittima la nuova designazione.
Per quanto riguarda la validità della nomina per la mancata indicazione analitica del compenso, il Tribunale ha ritenuto che non sia necessaria una descrizione dettagliata voce per voce. È sufficiente che l’assemblea sia messa in condizione di conoscere l’importo complessivo annuo e la sua composizione. Nel caso esaminato, il compenso era stato chiaramente indicato: 8.000 euro per la gestione ordinaria e 10.000 euro come rimborso spese forfettarie per le manutenzioni straordinarie. Questa indicazione è stata considerata adeguata e conforme alla normativa, soprattutto in relazione alla dimensione del condominio.

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4. Le riflessioni conclusive

L’articolo 1129 c.c., comma 14, stabilisce che, al momento dell’accettazione della nomina o del rinnovo dell’incarico, “l’amministratore deve specificare in modo analitico l’importo del proprio compenso, pena la nullità della nomina stessa”. Tuttavia, non è raro che nel verbale assembleare venga riportato un compenso identico a quello dell’esercizio precedente, oppure che si preferisca non indicare esplicitamente la somma, limitandosi a dichiarare che il compenso resterà invariato. L’obbligo di specificare analiticamente il compenso dell’amministratore, previsto dall’ articolo 1129 c.c., comma 14, c.c., non impone necessariamente una determinazione prestazione per prestazione. Le parti del contratto di amministrazione condominiale possono stabilire la remunerazione in modo globale, cioè per tutte le attribuzioni dell’amministratore previste dall’ articolo 1130 c.c., rapportandola alla durata annuale dell’incarico o al suo rinnovo. In ogni caso i giudici supremi hanno evidenziato che, salvo diversa volontà espressa dalle parti, l’IVA e i contributi previdenziali devono essere considerati inclusi nell’importo del compenso specificato per l’amministratore (Cass. civ., sez. II, 29/05/2025, n. 14428). Questo significa che, quando viene indicato il compenso, si presume che esso comprenda già queste voci, a meno che non sia esplicitamente stabilito diversamente.

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