La prelazione del coerede e il retratto successorio -scheda di diritto-

1. La prelazione del coerede nella vendita di quota ereditaria
2. Funzione della prelazione e suoi presupposti
3. Modalità e termini di esercizio della prelazione
4. La quota indivisa del coerede – prelazione e riscatto – il retratto successorio – termini del riscatto
5. Prelazione e vendita di singoli beni del coerede
6. Prelazione ereditaria volontaria e testamentaria

1. La prelazione del coerede nella vendita di quota ereditaria

Quando si apre una successione mortis causa, può capitare che i beni ereditari cadano in comunione tra gli eredi (c.d. comunione ereditaria). Anche la comunione ereditaria, come ogni altro tipo di comunione, può dar luogo a problemi gestionali e scontri tra i comproprietari. Qualora un coerede, anziché procedere allo scioglimento della comunione ereditaria (divisione) decida di alienare la propria quota di eredità, gli altri eredi hanno diritto di essere preferiti agli estranei alle stesse condizioni. L’articolo 732 c.c. infatti dispone che: “Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.”

2. Funzione della prelazione e suoi presupposti

Il diritto di prelazione del coerede trova il suo fondamento nella preminente convenienza di evitare che nei rapporti tra coeredi, il più delle volte legati da vincoli familiari, possano intromettersi estranei che perseguono l’obiettivo di massimizzare l’interesse speculativo perseguito con l’acquisto della quota. Il diritto di prelazione del coerede può essere esercitato ogni qualvolta uno di loro voglia alienare la sua quota o parte di essa ad un estraneo. In tal caso l’alienante deve notificare la proposta di alienazione con l’indicazione del prezzo all’altro coerede il quale appunto avrà diritto di essere preferito rispetto all’estraneo. In mancanza di notificazione il coerede ha diritto di riscattare, al prezzo pagato, la quota dall’acquirente o da ogni successivo avente causa, finché dura la comunione ereditaria. Il diritto di prelazione del coerede, sotto certi versi, si atteggia diversamente a seconda che sia intervenuta o meno la notificazione della proposta di alienazione.

3. Modalità e termini di esercizio della prelazione

Nell’ipotesi in cui il coerede abbia notificato la proposta di alienazione, l’altro o gli altri coeredi avranno due mesi per esercitare la prelazione. Decorso inutilmente il suddetto termine, il coerede-alienante sarà sicuro di poter cedere il proprio diritto ad un estraneo senza che questi possa essere esposto all’esercizio del riscatto della quota da parte dei coeredi dell’alienante. In caso di omissione della suddetta notifica, l’acquirente e i suoi eventuali aventi causa saranno esposti al riscatto. Se più coeredi sono disposti ad esercitare il diritto di prelazione, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.  Per mettere tutti i coeredi nelle stesse condizioni ed evitare che il coerede alienante possa scegliere a suo arbitrio l’uno o l’altro dei coeredi come acquirente, anticipando o posticipando la notifica, il legislatore ha stabilito che il diritto di prelazione del coerede deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni.

Pertanto nel caso in cui il coerede alienante abbia notificato la proposta di alienazione il termine, come si è detto, per esercitare il diritto di prelazione del coerede è di due mesi dalla notificazione, ovvero dall’ultima notificazione nel caso in cui esistono più coeredi. Nella diversa ipotesi di omessa notifica il riscatto può essere esercitato fino a quando dura la comunione ereditaria.

Dato che la comunione dura fino a quando non si addiviene alla completa attribuzione delle quote ai condividenti, si ritiene che il riscatto (rectius retratto successorio) possa essere esercitato fino a tale momento, e che quindi non faccia decadere dal diritto di esercitarlo l’avvenuto inizio delle operazioni divisionali.

Al riguardo occorre segnalare che per la giurisprudenza più recente sul punto la rinuncia alla prelazione del coerede è valida pure se riferita a generici piani di vendita. Non occorre, secondo la giurisprudenza, affinchè la rinuncia alla prelazione sia valida, che il coerede sia destinatario di una proposta di alienazione “specifica” essendo sufficiente che essa contenga il nome dell’acquirente, l’oggetto della alienazione e il prezzo.

Ne consegue che chi abbia espresso una rinuncia alla prelazione ereditaria in corrispondenza di una proposta generica di alienazione proveniente da altro coerede, non può successivamente addurre la inefficacia della rinuncia a causa della genericità della proposta ricevuta (Cass. Civ. 16314/2016).

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4. La quota indivisa del coerede – prelazione e riscatto – il retratto successorio – termini del riscatto

In caso di vendita della quota ereditaria senza aver rispettato tale regola sulla prelazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria. Ciò non significa, come ha affermato anche la giurisprudenza della Cassazione, che fino alla divisione i coeredi possano sempre riscattare perché, come ogni altro diritto, anche quello di riscatto è soggetto alla prescrizione ordinaria di 10 anni, che comincia a decorrere dal momento in cui il diritto può essere fatto valere, cioè dall’alienazione della quota. Il retratto successorio è quindi il rimedio riconosciuto al coerede per il caso in cui non siano state rispettate le norme sulla prelazione volto ad agevolare la permanenza della titolarità delle quote a favore di persone aventi legami affettivi, concedendo loro il diritto potestativo di escludere il terzo, pagandogli il corrispettivo dallo stesso già versato per l’acquisto della proprietà della quota alienata da uno dei coeredi. Ha la funzione di salvaguardare gli interessi dei coeredi lesi dalla cessione della quota da parte del coerede ad un terzo senza la preventiva comunicazione. Questi, non avendo potuto esercitare il diritto di prelazione, hanno il potere di riscattare la quota dell’acquirente. L’alienazione fatta in spregio alla prelazione, infatti, non sarà invalida, semplicemente il coerede potrà riscattare la quota subentrando nell’identica posizione giuridica dell’acquirente. L’esercizio del retratto successorio comporta infatti la sostituzione del coerede nella posizione del terzo acquirente. Trattasi di una surrogazione legale con efficacia ex tunc, ossia retroattiva, con cui tutti gli eventuali atti di disposizione dell’acquirente perdono efficacia ipso iure, indipendentemente dalla priorità delle trascrizioni. Il retratto successorio non può essere esercitato contro gli altri coeredi e nell’ambito delle vendite non volontarie, posto che non rientrano nel novero dell’applicabilità dell’art. 732 c.c. le alienazioni della quota in conseguenza di una esecuzione forzata. Il diritto di prelazione del coerede è un diritto personalissimo, che non può essere trasferito né dal lato attivo che dal lato passivo. Di tal che esso non si trasferisce ai successivi titolari delle quote ereditarie diversi dagli eredi originari. Si tratta di un principio desumibile dal fatto che il retratto successorio costituisce deroga alla libera disponibilità delle quote in costanza di comunione.

5. Prelazione e vendita di singoli beni del coerede

Non va confusa la quota ereditaria con la vendita di un immobile o parte di esso proveniente da una successione.  L’art. 732 si riferisce alla “quota di eredità”, e cioè alla posizione soggettiva di erede, comprendente l’attivo e il passivo della successione. Di conseguenza l’art. 732 non si applica nel caso che un coerede voglia vendere un immobile della eredità, oppure anche una quota di un immobile della eredità, continuando a riservarsi la quota ereditaria composta da attivo e passivo. Ecco quindi che nelle vendite occorre sempre fare chiarezza sulla effettiva volontà del coerede/venditore. In difetto sarà il Giudice a stabilire se con la vendita dell’immobile (o di quota di esso) il coerede abbia inteso cedere o meno la sua quota di eredità.

6. Prelazione ereditaria volontaria e testamentaria

In definitiva il diritto di prelazione ereditaria è disciplinato dall’articolo 732 del codice civile, è quindi un diritto previsto per legge e opera al ricorrere dei presupposti sopra indicati. La prelazione ovviamente opera solo nelle comunioni ereditarie e non in tutte le altre ipotesi di comproprietà.
Nella prassi è invece frequente imbattersi nella prelazione volontaria. Si tratta della prelazione che ha fonte in un contratto e nel quale i comproprietari si impegnano, spesso in modo reciproco, a preferire l’altro o un determinato soggetto in caso di cessione della quota di comproprietà. Oltre alla fonte è differente anche la tutela che si può attuare: nel caso in cui venga violato il diritto di prelazione volontaria si può ottenere il risarcimento del danno subito, mentre nella prelazione ereditaria è possibile riscattare la titolarità della quota dall’acquirente e dai successivi acquirenti con efficacia reale. Da ultimo si può incontrare la prelazione testamentaria. La prelazione testamentaria trova fonte nel testamento quindi di regola la sua violazione determina il risarcimento del danno, salvo che il testatore abbia previsto nel testamento sanzioni più incisive.

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Note Bibliografiche

Avv. Walter Mercuri 20.11.2020 – Diritto di prelazione del coerede

La prelazione del coerede nella vendita della quota ereditaria – Notaio Massimo D’Ambrosio – Pescara – blog

La prelazione ereditaria e il retratto successorio – Simone Brusatori – 18 luglio 2022 – Officina notarile

Eredità – Prelazione del coerede – Notaio Busani 28.09.2017 – Busani, Quaggia & Partners –  The Italian Notaries