Tuttavia, prima della conversione in legge del c.d. Decreto Agosto (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 13 ottobre 2020), non esisteva una normativa specifica volta a regolamentare le assemblee in streaming.
Secondo un’autorevole dottrina (Scarpa) la scarna regolamentazione del procedimento assembleare condominiale, contenuta negli artt. 1136 c.c., 66 e 67 disp. att. c.c., non rivelava alcuna previsione ostativa all’intervento ed all’espressione di voto degli aventi diritto mediante mezzi di telecomunicazione, senza che a tal fine neppure occorresse un’apposita previsione del regolamento di condominio. In ogni caso, l’avviso di convocazione avrebbe dovuto precisare il supporto tecnico individuato per l’intervento all’assemblea mediante telecomunicazione.
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Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
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Le modifiche del c.d. Decreto Agosto
L’art 63 della legge di conversione del Decreto Agosto, n. 126/2020, ha modificato l’articolo 66 disp. att. c.c., consentendo la possibilità di effettuare la riunione condominiale mediante videoconferenza.
A seguito di tale modifiche viene stabilito che l’avviso di convocazione deve contenere ….. “l’indicazione del luogo e dell’ora delle riunione o, se prevista in modalità videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa” (art 66 disp. att. c.c., comma 3).
Qualora si voglia procedere con una teleassemblea, quindi, l’amministratore dovrà indicare nell’avviso di convocazione la piattaforma elettronica unica dove si svolgerà la riunione in streaming, precisando il link per il collegamento, la password di accesso del singolo partecipante e le altre indicazioni utili per la connessione. A quanto sopra si deve aggiungere che – sempre a seguito delle modifiche dell’art 63 della legge di conversione del Decreto Agosto – viene precisato che, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.
Il nuovo DPCM 4 novembre 2020: le zone rosse
Per contenere la nuova ondata di contagi, il testo del DPCM 24 ottobre è stato sostituito da quello del 3 novembre, in vigore dal 6 novembre.
Per effetto di tale provvedimento sull’intero territorio è stata limitata la circolazione delle persone dalle 22 alle 5, intervallo orario entro il quale sarà necessario comprovare lo spostamento, per ragioni di lavoro, necessità o salute, attraverso un’autocertificazione. In ogni caso il nuovo Dpcm individua tre aree: gialla, arancione e rossa, corrispondenti ai differenti livelli di criticità nelle Regioni del Paese.
All’interno dell’area rossa è vietato ogni spostamento, sia nello stesso comune che verso comuni limitrofi (inclusi quelli dell’area gialla o arancione), ad eccezione degli spostamenti motivati da comprovate esigenze lavorative, situazioni di necessità (per esempio l’acquisto di beni necessari) o motivi di salute. Naturalmente sono vietati pure gli spostamenti da una Regione all’altra.
Assemblea on line in zona rossa: i chiarimenti del Governo
Nelle faq poste a chiarimento del nuovo DPCM del 4 novembre 2020 viene stabilito che è fortemente consigliato svolgere la riunione dell’assemblea in modalità a distanza. Laddove ciò non sia possibile, per lo svolgimento in presenza occorre rispettare le disposizioni in materia di distanziamento sociale e uso dei dispositivi di protezione individuale.
Alla luce di quanto sopra, sembra volersi affermare che, qualora non sia possibile l’assemblea on line (che purtroppo sembra richiedere il consenso preventivo di tutti i condomini) si possa organizzare un’assemblea in presenza, consentendo ai singoli condomini di spostarsi liberamente; in altre parole tale chiarimento sembra giustificare lo spostamento per la partecipazione ad una riunione di condominio al pari di uno spostamento per esigenze lavorative, situazioni di necessità (per esempio l’acquisto di beni necessari) o motivi di salute. Tale indicazione (che proviene da una faq priva di valore giuridico) appare fuorviante e totalmente errata.
Al contrario si deve ritenere che nelle zone rosse non si possa convocare riunioni in presenza: in caso contrario, infatti, le delibere sarebbero radicalmente nulle per violazione delle norme anti-covid, mentre amministratore e condomini sarebbero soggetti a sanzioni penali e amministrative. Nelle zone rosse invece sono possibili solo ed esclusivamente assemblee in streaming, anche senza il consenso preventivo di tutti i condomini, consenso che è richiesto solo qualora vi sia la possibilità sia di una riunione in presenza sia di una teleassemblea. Del resto, il consenso unanime preventivo alla partecipazione all’assemblea in modalità di videoconferenza, stabilito dal comma 6 dell’art. 66, disp. att. c.c., sembra una prescrizione di legge in senso formale che non rivela, però, alcuna reale attitudine ad esprimere norme (in tal senso A.Scarpa); di conseguenza dovrebbe essere eliminato dal testo di legge, favorendo in questo periodo difficile, ma anche in futuro, le più moderne e sicure teleassemblee.
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