Caduta in cortile condominiale: niente risarcimento per imprudenza

Caduta con moto sul cortile condominiale e richiesta risarcimento danni: il giudice nega il risarcimento per imprudenza e difetto di prova. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Sentenza n. 9315 del 03/04/2019

1. La vicenda: la caduta nel cortile condominiale

Un professionista con studio in un condominio attraversava in moto il cortile condominiale, adibito a parcheggio e transito delle auto. A causa della pavimentazione sconnessa e ricoperta di acqua, resa ancora più insidiosa dall’assenza di illuminazione, cadeva rovinosamente, riportando una ferita alla gamba destra. Due giorni dopo si sottoponeva a un esame ecocolordoppler che evidenziava una ferita lacero-contusa complicata da edema e arrossamento. Successivamente, una perizia medico-legale diagnosticava un trauma all’arto inferiore destro con infezione batterica.
Complessivamente, i danni venivano quantificati in 25.000 euro.
Per questo motivo, il professionista citava in giudizio il condominio, chiedendo al Tribunale di condannarlo al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, oltre interessi e rivalutazione monetaria. Inoltre chiedeva l’ammissione di prove testimoniali e di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per la quantificazione del danno biologico. Il condominio convenuto si difendeva sostenendo che non vi era alcuna prova certa né della caduta denunciata dall’attore, né della quantificazione dei danni da lui indicata. Il condominio attribuiva l’incidente esclusivamente alla condotta imprudente dello stesso attore, che conosceva bene lo stato dei luoghi e quindi le relative insidie. In ogni caso domandava di essere comunque manlevato dalla compagnia assicuratrice in forza della polizza di responsabilità civile stipulata.
La compagnia assicurativa, chiamata in causa, si costituiva a sua volta contestando sia le circostanze del sinistro sia l’entità del danno. In subordine, sosteneva che il nesso causale tra le condizioni del cortile e la caduta fosse interrotto dalla condotta negligente dell’attore, oppure che si configurasse una sua corresponsabilità ai sensi dell’art. 1227 c.c. In ogni caso, la compagnia chiedeva il rigetto della domanda o, se accolta, la riduzione del risarcimento ai soli danni effettivamente provati e direttamente collegati al sinistro. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

In un caso di caduta in area condominiale, come si bilancia l’obbligo del condominio di mantenere le parti comuni in condizioni di sicurezza con il principio di autoresponsabilità del danneggiato (art. 1227 c.c.), soprattutto quando quest’ultimo conosceva già lo stato dei luoghi?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto al professionista. Come ha notato il giudice romano l’attore conosceva bene lo stato dei luoghi, poiché aveva il proprio studio professionale nello stesso condominio in cui si è verificato l’incidente. Dall’istruttoria è emerso che il giorno della caduta il pavimento del cortile era bagnato, ma non vi erano precipitazioni in corso, come confermato sia dalle testimoni sia dal report meteorologico. Quanto alle condizioni del cortile, sono stati riscontrati fenomeni di infiltrazione sotto la pavimentazione, che è risultata in parte dissestata. Il Tribunale però ha osservato che, dalle fotografie prodotte, non sono emersi elementi tali da configurare una vera e propria “insidia” atteso che non sono stati rilevati dislivelli di altezza significativa e occultati che potessero sorprendere l’utente. In sostanza, la situazione complessiva della pavimentazione non è stata ritenuta idonea a integrare un pericolo occulto. In ogni caso la domanda dell’attore è stata respinta perché la conoscenza che l’attore aveva dello stato dei luoghi lo avrebbe dovuto indurre ad utilizzare la massima cautela nel condurre il mezzo all’interno del cortile, a maggior ragione in presenza di pavimentazione bagnata che notoriamente crea maggiore vischiosità del suolo e pericolo di caduta. Del resto, l’istruttoria documentale e orale non ha offerto alcun elemento per individuare con precisione il punto in cui l’attore è caduto, con conseguente impossibilità di effettuare una valutazione in concreto delle caratteristiche della pavimentazione.

4. Le riflessioni conclusive

L’art. 2051 c.c. stabilisce che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
La responsabilità ex art. 2051 c.c. postula la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa. Ne consegue che il condominio proprio in quanto custode dei beni comuni è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non arrechino pregiudizio ad alcuno (così, ad esempio, Giudice di Pace Pescara 18 giugno 2025, n. 483). Si deve però considerare che la condotta del danneggiato che entri in interazione con la cosa si atteggia diversamente a seconda del grado di incidenza causale sull’evento dannoso, in applicazione dell’art. 1227 c.c., comma 1; e deve essere valutata tenendo anche conto del dovere generale di ragionevole cautela riconducibile al principio di solidarietà espresso dall’art. 2 Cost. Pertanto, quanto più la situazione di possibile danno è suscettibile di essere prevista e superata attraverso l’adozione da parte dello stesso danneggiato delle cautele normalmente attese e prevedibili in rapporto alle circostanze, tanto più incidente deve considerarsi l’efficienza causale del comportamento imprudente del medesimo nel dinamismo causale del danno, fino a rendere possibile che detto comportamento interrompa il nesso eziologico tra fatto ed evento dannoso, quando lo stesso comportamento, benché astrattamente prevedibile, sia da escludere come evenienza ragionevole o accettabile secondo un criterio probabilistico di regolarità causale (Cass. Civ., Sez. Un., 30/06/2022, n. 20943). In ogni caso la conoscenza dei luoghi può rendere il danno non risarcibile (Trib. Milano 16 luglio 2020, n. 4364).

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