La garanzia legale del condominio virtuoso verso il terzo creditore

La pronuncia in commento, licenziata nel mese dello scorso gennaio dalla Suprema Corte, ci offre la possibilità di concentrarsi, questa volta, su di un aspetto particolare della gestione d’un condominio. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici

1. Inquadramento della tematica

La pronuncia in commento, licenziata nel mese dello scorso gennaio dalla Suprema Corte, ci offre la possibilità di concentrarsi, questa volta, su di un aspetto particolare della gestione d’un condominio.
Com’è noto, la partecipazione alla gestione dell’ente condominiale, attraverso la proprietà di un’unità ivi insistente, comporta non soltanto dei diritti (come, ad esempio, l’uso delle parti comuni, pur nei limiti in cui ciò non impedisca l’uso agl’altri condomini), bensì anche dei doveri.
Ebbene, tra questi doveri, c’è anche l’obbligo, di natura primaria, di partecipare alle spese di conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio condominiale.
Abbiamo più volte detto che ove si paesi la necessità di eseguire interventi di manutenzione sulle parti comuni dell’edificio, l’assemblea condominiale assolverà al compito di deliberare che essi siano eseguiti affidandone l’esecuzione ad un’impresa,  stipulando con quest’ultima un contratto d’appalto.
Conseguentemente, l’importo della spesa per l’esecuzione dei predetti lavori verrà ripartito, tra i diversi condomini, in base al valore, espresso un millesimi, delle singole unità immobiliari di proprietà di questi ultimi.
L’impresa appaltatrice,  in veste di creditore, una volta eseguiti i lavori, potrà vantare, nei confronti del condominio, un credito, certo e liquido.
Tuttavia, che cosa accade se soltanto una parte dei condomini provvede a saldare le quote della spesa deliberata per l’esecuzione dei lavori di manutenzione delle parti comuni.
Di certo, potremmo dire che ciò si tradurrebbe in un danno economico per le casse del condominio, in quanto l’ente non avrà le risorse necessarie per saldare l’importo complessivo dei lavori eseguiti dall’impresa.
D’altro lato, l’impresa subirà un danno economico, in quanto, pur creditrice del condominio, non potrà conseguire l’importo concordato per l’esecuzione dell’intervento edilizio ogeeto del contratto d’appalto.
Risultato vano, poi, ogni tentativo bonario di composizione della controversia, l’impresa si troverà costretta, suo malgrado, ad avviare le azioni legali ed opportune per riscuotere coattivamente il credito insoddisfatto dal condominio. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. La natura parziaria dell’obbligazione delle spese del condominio

È ben possibile che l’impresa creditrice si trovi ad operare in una situazione in cui l’insolvenza economica del condominio è parziale, poiché imputabile ai condomini morosi, ossia a coloro che non hanno corrisposto le quote di loro spettanza.
A questo punto mette conto evidenziare quale sia la natura giuridica dell’obbligazione condominiale.
In merito, dobbiamo registrare l’orientamento cui ha aderito la giurisprudenza di legittimità, la quale ha statuito che le obbligazioni condominiali sono di natura parziale, avendo ad oggetto una somma di denaro, ossia un bene divisibile, cioè un bene il cui genere non perisce mai. (Cass. Civ. Sez. Un., n.9148 dell’8 aprile 2008).
Ne consegue che ogni condomino è chiamato a partecipare alle spese di conservazione e manutenzione dei beni comuni in proporzione al valore della propria quota, quale rappresentazione, in millesimi, del valore delle rispettive unità immobiliari.
Dunque, alla luce dell’esposto principio, alcun terzo creditore potrà agire, per l’intero valore del credito azionato, nei confronti di un solo condomino, non essendo contemplato, in materia, salvo le eccezioni di legge, la responsabilità solidale dei condomini.
Laddove i condomini morosi si rilevassero incapienti, l’impresa, in qualità di creditore, potrebbe indirizzare la sua azione esecutiva verso gli altri condomini che hanno corrisposto le quote di loro spettanza?

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3. La responsabilità primaria dei condomini morosi e la responsabilità sussidiaria dei condomini virtuosi

Viene in rilievo l’articolo 63, commi primo e secondo, disp., att., c.c., a mente del quale “…Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini…”.
Dalla lettera della prefata norma, se ne ricava che, invero, il terzo creditore del condominio non potrà agire direttamente nei confronti dei condomini virtuosi, vale a dire nei confronti di quei condomini che sono in regola con i pagamenti.
Soltanto dopo aver escusso, infruttuosamente, il patrimonio dei condomini morosi, potrà agire anche nei confronti dei condomini virtuosi, ma pur sempre nei limiti della quota dovuta da coloro che non sono in regola con i pagamenti.
La norma, ora, in commento, stabilisce un beneficio d’escussione, in uno a quello d’ordine, in favore dei condomini in regola con i pagamenti delle quote condominiali.
Tutto ciò si traduce in una tutela dei condomini virtuosi, i quali possono paralizzare l’azione esecutiva del terzo creditore.
Si badi bene, poiché tal tutela consente di paralizzare l’azione del creditore non soltanto in sede esecutiva, a seguito della notifica del decreto ingiuntivo e del precetto, bensì anche in sede di cognizione ordinaria, nell’alveo del processo di formazione del titolo giudiziale, previo accoglimento della domanda giudiziale formulata dal creditore.
Naturalmente, è opportuno mettere in evidenza che, ai sensi del primo comma, dell’articolo 63,  l’amministratore del condominio dovrà comunicare al terzo creditore i nominativi dei condomini morosi, affinché l’impresa possa avviare l’azione esecutiva nei confronti di questi ultimi.
In tal direzione, il condomino virtuoso, che sia in regola con i pagamenti, può esperire opposizione all’esecuzione, ai sensi dell’art. 615, C.p.c., dolendosi che il creditore che agisce in via esecutiva non ha concentrato la sua azione dapprima nei confronti dei condomini morosi.
In altri termini, in una siffatta ipotesi, il condomino virtuoso, in forza del secondo comma dell’art. 63, Disp. Att, C.c., fa valere il beneficio della preventiva escussione dei condomini morosi, paralizzando, per tal via, l’azione esecutiva esperita nei suoi confronti dal terzo creditore del condominio.
In questo senso, la giurisprudenza di legittimità afferma che “…La lettera dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (“i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola”) induce ad affermare che il condomino in regola, convenuto in giudizio dal terzo per il pagamento del restante credito condominiale, possa paralizzare, in via di eccezione, l’azione del creditore, con l’opporre utilmente il beneficio della preventiva escussione del patrimonio del condomino moroso, senza dover perciò necessariamente chiamare in causa quest’ultimo. Di tal che, la disposizione sul beneficio d’escussione spettante al condomino in regola coi pagamenti non ha efficacia limitatamente alla fase esecutiva….”.(Cass. Civ., Sez.II, Ord. n. 5043 del 17 febbraio 2023).
Possiamo riflettere sulla considerazione che il disposto della norma da ultimo citata è funzionale al secondo comma della stessa norma.
È ben facile comprendere che la comunicazione dei dati dei condomini non in regola con i pagamenti sia necessaria affinché l’impresa possa esercitare la sua azione esecutiva nei confronti di questi ultimi.
Da questo punto di vista, incombe, in capo all’amministratore, un obbligo di natura personale e funzionale all’esercizio del suo incarico.
Soltanto laddove il creditore abbia escusso, infruttuosamente, il patrimonio dei condomini morosi, potrà loro agire, in via sussidiaria, nei confronti di quelli virtuosi, i quali, tuttavia, saranno chiamati a rispondere nei limiti delle quote dovute.

4. L’orientamento della giurisprudenza di legittimità

Quanto sopra esposto, è corroborato dall’attuale orientamento della giurisprudenza di legittimità, la quale, recentemente, con la pronuncia in rassegna, ha riaffermato il principio esposto, stabilendo, tra l’altro, che “L’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. configura, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore, un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio ma le somme dovute dai morosi…”. (Cass. Civ., Sez.II, Sentenza n. 1002 del 15 gennaio 2025).
La Corte, in tal sede, ha precisato che, in favore dei condomini virtuosi, cioè di quei condomini in regola con i pagamenti delle quote condominiali, sussiste un’obbligazione legale di garanzia di natura personale da far valere in via sussidiaria.
Nella preziosa ricostruzione, nella materia in rassegna, dell’orientamento della giurisprudenza di legittimità, la Suprema Corte, tramite la pronuncia da ultimo menzionata, ha rammentato, pertanto, che, con la legge di riforma del condomino, avvenuta ad opera della l.n.220/2012, si è recepito il principio della natura parziaria delle obbligazioni condominiali, come enunciato dalle succitate Sezioni Uniti Civili.
Ed, infatti, all’uopo, si precisa che”…La Legge di Riforma del condominio ha recepito la natura parziaria delle obbligazioni del Condominio, secondo la ricostruzione dogmatica operata da Cass., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148, nel senso che, in riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi la responsabilità diretta dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote…”.(Cass. Civ., Sez.II, Sentenza n. 1002/ 2025, cit.).

5. Conclusioni

Sulla base delle superiori argomentazioni giuridiche possiamo rassegnare le seguenti conclusioni.
Anzitutto, le obbligazioni condominiali pertinenti al regime di partecipazione della spesa per la manutenzione e la conservazione delle parti comuni dell’edificio, sono di natura parziale, giammai di natura solidale.
Ne consegue che ciascun condomino non potrà essere escusso, in via solidale, per l’intero importo del credito azionato dal creditore, se non nei limiti del valore della propria quota.
Inoltre, che, a fronte dei condomini non in regola con i pagamenti, il terzo creditore potrà agire nei confronti di quelli virtuosi soltanto avendo escusso, preventivamente, i condomini morosi ed aver dimostrato, altresì, che il patrimonio di questi ultimi era insufficiente a soddisfare l’importo di quella parte del credito rimasto insoddisfatto.

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