Revisione tabelle millesimali: serve l’unanimità se c’è deroga contrattuale

I presupposti di fatto per procedere alla revisione o alla modifica delle tabelle sono inapplicabili se l’autonomia privata ha derogato al criterio legale di ripartizione delle spese per accoglierne uno diverso. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: artt.  1123 c.c.; 69 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 19/10/2023, n. 29074 

1. La vicenda: la disputa sulla modifica delle tabelle millesimali

Un condomino, titolare di diverse unità immobiliari all’interno del condominio (tra cui un appartamento, un box auto interrato, una quota di locale non abitativo e un posto auto esterno) si rivolgeva al Tribunale per contestare la legittimità di una delibera assembleare condominiale. L’attore faceva presente che, sin dalla costruzione dell’edificio, vigeva un regolamento condominiale di natura contrattuale, predisposto dal costruttore e accettato da tutti gli acquirenti. Tale regolamento, allegato agli atti di proprietà e trascritto, prevedeva che ogni modifica alle tabelle millesimali dovesse essere approvata all’unanimità, sia in prima che in seconda convocazione, con il 100% dei condomini e del valore dell’edificio.
Ciò premesso, l’attore lamentava che, in sua assenza, si era tenuta un’assemblea condominiale che, a maggioranza, aveva approvato nuove tabelle millesimali e un nuovo regolamento condominiale. Secondo il condomino, tale approvazione era illegittima, in quanto non conforme alle regole previste dal regolamento contrattuale e priva dei presupposti indicati dall’art. 69 disp. att. c.c., come errori rilevanti o mutate condizioni strutturali dell’edificio. Inoltre escludeva che, ai sensi dell’art. 1135 c.c., l’assemblea avesse competenza per modificare un regolamento condominiale di natura contrattuale; di conseguenza chiedeva al giudice di dichiarare la nullità o l’annullabilità della delibera impugnata, nonché l’erroneità e l’infondatezza delle nuove tabelle millesimali e del regolamento condominiale, con condanna alle spese di lite.
Il condominio, tramite l’amministratore, si costituiva in giudizio, eccependo l’inammissibilità del ricorso per decadenza dal termine di 30 giorni previsto per l’impugnazione delle delibere annullabili, come quella impugnata relativa a tabelle millesimali e regolamento.
In via preliminare, veniva inoltre contestata la mancata corrispondenza tra l’oggetto della mediazione (limitata alle tabelle millesimali) e il contenuto del ricorso giudiziario (esteso anche al regolamento), con conseguente difetto della condizione di procedibilità.
Nel merito, il condominio contestava che l’assemblea non potesse deliberare a maggioranza sulle tabelle e sul regolamento, sostenendo invece che nel caso di specie ricorrevano entrambe le ipotesi previste dall’art. 69, comma 1, nn. 1 e 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile: errori materiali e mutate condizioni dell’edificio.
Attraverso una ricostruzione delle modifiche intervenute nel tempo (come chiusure di verande e irregolarità urbanistiche), il condominio sosteneva che le tabelle millesimali in uso fossero viziate e che favorissero alcune proprietà, tra cui quella dell’attore. Per questo motivo, era stato incaricato un tecnico imparziale di redigere nuove tabelle e un nuovo regolamento.
Infine, veniva affermata la legittimità dell’approvazione del nuovo regolamento in sede assembleare, come avvenuto nel caso concreto.
Il condominio concludeva chiedendo il rigetto del ricorso per inammissibilità, improponibilità e/o improcedibilità, nonché per infondatezza nel merito. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. La questione giuridica: maggioranza o unanimità per cambiare le tabelle?

Quali conseguenze giuridiche derivano dall’approvazione a maggioranza di nuove tabelle millesimali e di un regolamento condominiale in presenza di un regolamento contrattuale che richiede l’unanimità?

3. La decisione del Tribunale: prevale la volontà contrattuale dei condomini

Il Tribunale ha dato ragione all’attore. Il giudice pugliese ha messo in rilievo che i condomini avevano tutti sottoscritto un regolamento contrattuale contenente una deroga alla regola legale (art. 1123 c.c.) secondo cui le spese sono divise in base ai millesimi di proprietà, stabilendo criteri di ripartizione degli oneri condominiali diversi (quote fisse, suddivisioni per uso, ecc.). Come ha notato il Tribunale, questa scelta rappresenta un accordo volontario tra le parti, che rientra nell’autonomia privata consentita dall’art. 1123 c.c., comma 1, ultima parte. Proprio perché si tratta di un contratto, non può essere modificato a maggioranza in assemblea: serve l’unanimità dei condomini, cioè un nuovo consenso espresso da tutti, come avviene per qualsiasi modifica contrattuale. Il Tribunale ha chiarito che se l’assemblea approva nuove tabelle millesimali o un nuovo regolamento condominiale con una delibera a maggioranza, senza il consenso unanime richiesto dal regolamento contrattuale, quella delibera è affetta da nullità. Non si tratta di semplice annullabilità, ma di patologia grave, perché viene violato un vincolo contrattuale che può essere modificato solo con il consenso di tutti i condomini.

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4. Le riflessioni conclusive: quando la delibera diventa nulla

È possibile che una clausola di natura contrattuale del regolamento del costruttore (accettato da tutti i condomini nessuno escluso) preveda una ripartizione delle spese diversa da quella prevista dall’articolo 1123 c.c., comma 1. Le tabelle in questo caso sono contrattuali e non sono modificabili a maggioranza ma solo all’unanimità (tutti i condomini, nessuno escluso). Di conseguenza si deve considerare che, in tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla diversa convenzione di cui all’art. 1123 c.c., 1 comma, ultima parte, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione delle tabelle ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (Cass. civ., sez. II, 23/01/2023 n.1896). Se l’assemblea approva nuove tabelle senza rispettare questa condizione, la delibera viola un vincolo negoziale e quindi è affetta da nullità, non da semplice vizio procedurale.