Con atto di citazione regolarmente notificato Im.Si. conveniva in giudizio Ca.Ma., Ma.Pi. ed il Condominio (…), in persona dell’amministratore pro tempore, per ottenere che, accertate le rispettive responsabilità dei convenuti in relazione alle infiltrazioni d’acqua verificatesi nell’immobile di sua proprietà, venissero condannati, ove occorra anche in solido, all’immediata esecuzione dei lavori necessari ad eliminare le cause dell’evento dannoso ed al risarcimento dei danni subiti, quantificati in complessivi Euro 4.200,00 oltre a quelli per ridotto utilizzo degli ambienti danneggiati da liquidarsi in separata sede.
A fondamento della domanda parte attrice esponeva di essere proprietaria di due unità immobiliari site nell’edificio condominiale predetto, sottostanti quelle dei due condomini Ca. e Ma., entrambi dotati di lastrici solari di proprietà esclusiva; che le infiltrazioni d’acqua erano riconducibili alla pavimentazione dei lastrici solari e che neppure i lavori commissionati dal Condominio nel 2006 avevano risolto la problematica; che ulteriori danni erano causati da una grondaia che, proveniente dall’appartamento sovrastante di proprietà del Ca., scarica acqua sul muro comune e sul piano di calpestio del balcone dell’attrice. Si costituiva Ca.Ma. opponendosi alla domanda. Si costituiva ****** eccependo preliminarmente il difetto di legittimazione passiva poiché assumendo l’attrice che i danni sarebbero derivati da difetto di impermeabilizzazione del lastrico solare di proprietà esclusiva, per giurisprudenza costante, unico soggetto legittimato ad eseguire i lavori doveva ritenersi il Condominio, poiché ella non aveva mai frapposto ostacoli all’esecuzione dei lavori.
Si costituiva il Condominio (…) evidenziando che l’attore erroneamente aveva richiamato la responsabilità dei convenuti a norma dell’art. 1126 c.c. che invece si limita a stabilire criteri di ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare; eccepiva la genericità della domanda e comunque l’assenza di prova della riconducibilità dei danni a difetto di impermeabilizzazione dei lastrici solari, avendo provveduto ad eseguire detti lavori di sua pertinenza delegando il condomino Ca..
Nel corso del giudizio decedeva l’attrice e si costituivano con apposita comparsa gli eredi legittimi, Fe.Ma. e Ge.. Acquisita documentazione ed espletata c.t.u. la causa, sulle conclusioni delle parti, veniva trattenuta in decisione all’udienza indicata in epigrafe. La domanda attrice è fondata nei seguenti termini.
Per quanto riguarda la causa delle infiltrazioni d’acqua lamentate è emerso incontestabilmente, all’esito della c.t.u. svolta, corretta e condivisibile, in quanto immune da vizi ed esauriente, che quelle in atto sono sostanzialmente da attribuire, in parte, ad un difetto di esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare di proprietà esclusiva del Ca. (quelle localizzate in corrispondenza della soglia della porta – finestra che dall’appartamento da accesso al terrazzo-lastrico solare); che dette infiltrazioni non si erano manifestate al momento del collaudo a seguito dei lavori eseguiti nel 2006, in quanto l’inconveniente si manifesta solo in caso di condizioni metereologiche particolarmente sfavorevoli; che altra infiltrazione in atto( accertata nel soggiorno) era riconducibile al dissesto della gronda di raccolta delle acque meteoriche provenienti dalla veranda di pertinenza dell’immobile di proprietà del Ca.. Il c.t.u. ha poi accertato che sia i danni riscontrati nelle due camerette che quelli al centro del soggiorno e vicino alla porta di accesso sono conseguenza di fenomeni infiltrativi pregressi, presumibilmente eliminati con i lavori effettuati nel 2006.
Alla stregua di tali chiare ed inequivocabili risultanze va accolta l’eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dalla convenuta Ma..
Come affermato dalla Suprema Corte con numerose pronunce (di recente, Cass. 5848/07; 3676/06; 12682/01; nonché Cass. S.U. 3672/97) "poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, sono tenuti tutti i condomini in concorso col proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’immobile sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico deteriorato – o dalla terrazza a livello deteriorata per difetto di manutenzione – rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126cc, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura in proporzione dei due terzi ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo in ragione delle altre utilità nella misura del terzo residuo.
L’azione di risarcimento deve essere proposta nei confronti del condominio in persona dell’amministratore quale rappresentante di tutti i condomini obbligati e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga ostacoli o impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino deliberata dagli altri obbligati e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici o ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi (Cass. 10233/02).
Ne consegue che il Condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. – in persona dell’amministratore rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha Fuso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare e a tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio anorma dell’art. 1130 c.c." (Cass. 642/03; 15131/01). Ciò posto il Condominio convenuto va condannato ad eseguire i lavori di impermeabilizzazione come descritti dal c.t.u. a pag. 33 punto 5.3) mentre Ca.Ma. va condannato ad eseguire i lavori di sistemazione della gronda di cui alle pagg. 33 e 34 della c.t.u..
Quanto alla domanda relativa al risarcimento del danno vanno condannati il Condominio e Ca.Ma., responsabili ex art. 2051 c.c. in solido tra loro ai sensi dell’2055 c.c. in quanto, come statuito dalla Corte di legittimità, l’art. 2055 c.c. considera, ai fini della solidarietà nel risarcimento stesso l’unicità del "fatto dannoso" non delle condotte che l’hanno causato.
La norma, dunque, fa riferimento alla posizione del soggetto che subisce il danno ed in cui favore è stabilita la solidarietà con la conseguenza che "la suddetta unicità" del fatto dannoso deve essere intesa in senso non assoluto ma relativo al danneggiato, ricorrendo, pertanto, tale forma di responsabilità pur se il fatto dannoso sia derivato da più azioni o omissioni dolose o colpose costituenti fatti illeciti autonomi,… distinti ed anche se diversi siano i titoli di responsabilità, semprechè le singole azioni o omissioni abbiano concorso in maniera efficiente alla produzione del danno atteso che l’unicità del fatto dannoso considerata dalla norma suddetta deve essere riferita unicamente al danneggiato" (cfr. Cass. 7507/01; 27713/05; 418/96), mentre nei rapporti interni, tenuto conto delle risultanze della c.t.u. si ritiene che i danni siano attribuibili al concorrente apporto causale dei convenuti nella misura del 50%.
Per quanto riguarda l’entità del danno il c.t.u. ha valutato che per eliminare i danni e per ripristinare lo stato dei luoghi antecedente alle infiltrazioni occorre la somma di Euro 3.900,00 oltre ***, somma che appare congrua per la ripulitura dei soffitti e degli intonaci dei locali danneggiati.
Sulla somma di Euro 4.680,00 spettano gli interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo.
La domanda di condanna generica al risarcimento dei danni per ridotto utilizzo dell’immobile non può essere accolta in assenza di qualsiasi supporto probatorio e tenuto conto della modesta entità dei danni riscontrati dal c.t.u. e risultanti dalla documentazione fotografica.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, comprese quelle della c.t.u..
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa così provvede:
– condanna il Condominio in Roma, (…), in persona dell’amministratore pro tempore, ad eseguire i lavori di impermeabilizzazione come descritti dal c.t.u. a pag. 33 punto 5.3) e Ca.Ma. ad eseguire i lavori di sistemazione della gronda di cui alle pagg. 33 e 34 della c.t.u.;
– condanna il Condominio in Roma, (…), in Roma, in persona dell’amministratore pro tempore, e Ca.Ma. in solido tra loro al pagamento in favore di Fe.Ma. e Fe.Ge., n. q. di eredi di Im.Si., della somma di Euro 4.680,00 oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo ed rimborso delle spese di c.t.u. nella misura già liquidata nonché delle spese di lite, che liquida in Euro 100,00 per spese, Euro 1.000,00 per diritti ed Euro 1.300,00 per onorali, oltre spese gen., iva e c.f.;
– dichiara la carenza di legittimazione passiva di Ma.Pi. e condanna Fe.Ma. e Fe.Ge., n. q. di eredi di Im.Si., a rimborsarle le spese di lite che liquida in Euro 900,00 per diritti ed Euro 1.200,00 per onorati, oltre spese gen., iva e c.f..
Così deciso in Roma, il 12 marzo 2011.
