Condominio e lavori di adeguamento alla normativa antincendio

Scarica PDF Stampa
I lavori di adeguamento alla normativa antincendio delle autorimesse e posti auto non possono gravare sull’intera collettività condominiale.

Riferimenti normativi: art. 1123 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 17268 del 28/08/2015

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

Un condominio deliberava e poi faceva realizzare lavori di adeguamento alla normativa antincendio nell’autorimessa. Una condomina, proprietaria di due parcheggi, riteneva che la delibera in questione non avesse indicato il criterio di ripartizione delle spese, e fosse comunque errata per aver suddiviso i lavori di adeguamento alla normativa antincendio dei locali autorimesse fra i soli proprietari dei garage e posti auto, e non invece tra tutti i condomini. Il condominio si rivolgeva all’Autorità Giudiziaria per richiedere la condanna della condomina al pagamento delle spese condominiali. Il Giudice di Pace prima ed il Tribunale dopo davano ragione al condominio. La soccombente ricorreva in cassazione insistendo nel contestare la delibera ed il criterio di ripartizione delle spese: secondo la ricorrente i lavori avevano riguardato soltanto parti comuni dell’edificio e, quindi, tutti i condomini avrebbero dovuto pagare i lavori in questione. Inoltre sosteneva che la delibera non aveva indicato come ripartire gli oneri.

La questione

I lavori di adeguamento alla normativa antincendio delle autorimesse e posti auto devono essere sostenuti da tutta la collettività condominiale?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio. Secondo i giudici supremi il fatto che le opere di adeguamento alla normativa antincendio siano state eseguite sulle corsie e sulle rampe dei tre piani delle autorimesse, nonché su altre parti condominiali, se consente di affermare che le spese relative sono attinenti a cose comuni, non comporta che esse debbano essere sopportate pro quota da tutti i condomini, dal momento che traggono specifica utilità i proprietari delle autorimesse, i quali usano i locali fonte di pericolo.

In ogni caso la Cassazione ha sottolineato che, qualora la delibera di approvazione di un intervento di manutenzione non faccia riferimento ai criteri di ripartizione della spesa conseguente, il singolo condomino non può sottrarsi al pagamento della quota, deducendo la mancanza formale di approvazione dei rispettivi importi, spettando comunque al giudice di stabilire se la pretesa del condominio nei confronti del partecipante sia conforme ai criteri di ripartizione stabiliti dalla legge, con riguardo ai valori millesimali delle singole unità immobiliari.


Leggi anche l’articolo
Le spese per l’adeguamento antincendio dei singoli box devono essere a carico di tutti i condomini?


Le riflessioni conclusive

Secondo una recente decisione il fatto che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage (in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi), indirettamente servano anche agli altri condomini, non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l’art. 1123 c.c., comma 2, pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo (Cass. civ., sez. II, 08/09/2021, n. 24166). Alla luce di quanto sopra le spese per l’onorario del professionista incaricato dell’adeguamento dell’impianto antincendio dell’autorimessa non può essere suddiviso tra tutti i condomini, ma solo tra i proprietari delle autorimesse, così come stabilito dal criterio dell’utilizzazione differenziata di cui al secondo comma dell’art. 1123 c.c. (Trib. Pavia 31 maggio 2021, n. 779: nel caso di specie la relazione planimetrica riguardava direttamente ed esclusivamente i locali seminterrati e l’autorimessa non coinvolgendo, se non indirettamente, la parte strutturale dell’edificio; inoltre al mancato rilascio da parte dei VVF del Certificato di Prevenzione Incendio non sarebbe conseguita l’inagibilità dell’intero stabile ma esclusivamente l’inutilizzabilità dei locali previsti come autorimessa con danno per i relativi proprietari). Non vi è dubbio così che le spese per le porte tagliafuoco e l’impianto di ventilazione dei box installati nella parte del piano seminterrato sulla quale si aprono autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni non devono essere sopportate pro quota da tutti i condomini, se l’uso della parte di seminterrato non è destinato a tutti, ma devono essere poste a carico solo dei proprietari delle autorimesse. Allo stesso modo è affermato che le porte tagliafuoco volte a separare l’autorimessa dall’ex locale caldaia, sia il rivestimento con pannelli silicati sulle pareti dell’autorimessa che la dividono dalle scale e dal fine corsa ascensore, rispondono alla necessità di isolare l’autorimessa interrata dalla restante porzione di piano, nell’interesse di quanti la utilizzavano come autorimessa, con la conseguenza che le spese di messa in sicurezza riguardano quest’ultima e non anche le altre parte comuni (Trib. Imperia 6 maggio 2021).

Volume consigliato:

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.   Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore

54.00 €  51.30 €

Sentenza collegata

117576-1.pdf 750kB

Iscriviti alla newsletter per poter scaricare gli allegati

Grazie per esserti iscritto alla newsletter. Ora puoi scaricare il tuo contenuto.

Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

Scrivi un commento

Accedi per poter inserire un commento