riferimenti normativi: artt. 1129 c.c.; 1130 bis c.c.; art. 9 L. 392/78
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 03/10/1991 n. 10310
Indice
1. La vicenda
L’inquilina di un appartamento del Comune, in conseguenza di una richiesta di pagamento delle spese relative all’acqua ed ai lavori di pulizia effettuati da terzi, con l’intento di regolarizzare la propria posizione, richiedeva copia della relativa documentazione all’amministratore (il contratto dell’impresa di pulizia, il Durc, il registro dei verbali assembleari e il libro cassa entrate ed uscite), senza ottenere, però, risposta; di conseguenza chiedeva e otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio, in persona del suo amministratore, per ottenere quanto non spontaneamente ottenuto dall’amministratore. Del resto il Comune – a cui l’inquilina si era rivolta per avere tale documentazione – aveva negato di avere i documenti richiesti, invitando la richiedente a rivolgersi proprio all’amministratore. Quest’ultimo, però, proponeva opposizione al decreto ingiuntivo sostenendo la carenza di legittimazione passiva in quanto gli atti richiesti erano conservati presso l’ufficio comunale; inoltre osservava l’inesistenza delle assemblee perché il Comune era proprietario esclusivo del complesso immobiliare. In ogni caso l’amministratore metteva in rilievo pure la carenza di prova scritta attestante il diritto fatto valere nel ricorso per decreto ingiuntivo, evidenziando che l’inquilina non aveva dimostrato di aver pagato alcunché e, quindi, non aveva contestato validamente la sua posizione debitoria.
2. La questione
Negli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica qualora vi sia un condominio di gestione l’amministratore è tenuto a far visionare all’inquilino la documentazione giustificativa delle spese?
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3. La soluzione
Il giudice della opposizione ha confermato il decreto ingiuntivo.
Secondo lo stesso giudice la consultazione della documentazione condominiale costituisce diritto dei condomini e dei soggetti indicati dal legislatore che consente un costante controllo sull’operato dell’amministratore: quest’ultimo deve operare non solo con la correttezza e la diligenza richiesta al mandatario (art. 1710 c.c.), ma anche nella più totale trasparenza. A tale diritto – che riguarda anche gli inquilini – corrisponde il dovere dell’amministratore di consentire la consultazione e l’estrazione dei documenti condominiali da parte dei vari soggetti indicati dal legislatore secondo le modalità stabilite dallo stesso codice. In ogni caso il giudice siciliano ha sottolineato come anche l’amministratore di un caseggiato costituto da alloggi di proprietà comunale debba conservare la documentazione di propria competenza e non possa rifiutarsi di consegnarla ai condomini che chiedono di conoscere i documenti giustificativi delle spese per canoni acqua e pulizia che sono chiamati a corrispondere. Per il Tribunale, quindi, è stato corretto ingiungere all’amministratore la consegna della documentazione richiesta dall’inquilina, avendo la stessa interesse a verificare se le somme dovute per canoni acqua e spese di pulizia fossero giustificate o meno.
4. Le riflessioni conclusive
Per comprendere la decisione in esame bisogna considerare l’articolo 1130-bis c.c. secondo cui i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese; per il conduttore il diritto era già attribuito dall’artivcolo 9 L. 392/78, da esercitare entro il termine di due mesi. L’articolo1130-bis c.c. consente ora per tutti l’accesso in ogni tempo, con il limite del periodo obbligatorio di conservazione (dieci anni dalla registrazione dei documenti). Inoltre si deve ricordare che l’art. 1129 c.c. (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore) si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica. Alla luce di questo quadro normativo è inevitabile affermare che anche l’inquilino di immobili di proprietà del Comune, sulla base dell’art. 1130-bis c.c., può pretendere di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copie a proprie spese. A tale diritto corrisponde il dovere dell’amministratore di consentire la consultazione e l’estrazione dei documenti condominiali da parte dei vari soggetti (compreso l’inquilino) indicati dal legislatore secondo le modalità stabilite dallo stesso codice. Naturalmente anche l’inquilino che vive in alloggi di proprietà comunale, nel prendere visione dei documenti contabili, in ogni tempo, senza l’onere di specificare i motivi della richiesta, non può intralciare l’attività dell’amministratore, rispettando il principio di correttezza.
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