Con ricorso del 14 dicembre 1998 R.C. conveniva dinanzi al Tribunale di Roma Ri.Pi. deducendo di esser proprietario di appartamento in cui risiedeva stabilmente e di aver stipulato con il convenuto, il 16 aprile 1994, un contratto di locazione di altro appartamento sito in (omissis) per soddisfare, come gli aveva rappresentato, le esigenze abitative della moglie M. A., da cui stava per separarsi, accollandosi l’onere del pagamento del canone ed accessori, si che il dichiarato uso come seconda casa era simulato.
Chiedeva pertanto di accertare la simulazione oggettiva e soggettiva del contratto e la determinazione dell’equo canone, e la condanna del locatore alla restituzione dell’eccedenza versata – L. 30.280.839 fino al 31 dicembre 1997 – anche a titolo di deposito cauzionale (L. 2.224.191) ed oneri condominiali,nonchè la declaratoria di nullità della clausola penale (art. 23).
Il convenuto contestava le domande.
Riunita a questa causa altre due introdotte dal R. con opposizioni a decreti ingiuntivi, ottenuti dal Ri. per il pagamento dei canoni e/o indennità di occupazione per maggio – ottobre 1998, clausola penale, interessi convenzionali, oneri accessori, il Tribunale di Roma, esclusa la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti della M. non soltanto per essere stata avanzata la domanda di accertamento della simulazione soggettiva in via pregiudiziale, ma anche perchè per l’accertamento della simulazione della clausola sull’uso dell’immobile era irrilevante che il contratto fosse a favore della predetta (come desumibile anche dall’ordinanza di separazione personale pronunciata dal Presidente del Tribunale di Roma il 29 aprile 1994 da cui risultava l’assunzione dell’obbligo da parte del R. di pagare il canone di locazione e gli oneri accessori dell’appartamento di cui è causa, abitato dalla moglie) ravvisata la locazione per esigenza abitativa primaria e la simulazione della clausola di uso secondario, accoglieva la domanda determinando l’equo canone.
Quindi, dato atto che la restituzione dell’immobile era avvenuta il 21 giugno 2000 e ritenuta valida la disdetta comunicata al R. per la scadenza – contrattuale del 30 aprile 1998, determinava l’indennità di occupazione fino al 31 luglio 2000, previa declaratoria di illegittimità della clausola penale di cui all’art. 23 di L. 1.000.000 al mese sia per mancanza di connessione con un inadempimento predeterminato nella sua entità e gravità, si che era una clausola di mero stile, sia per l’assoggettabilità del contratto alla L. n. 392 del 1978, con la conseguenza che il maggior danno nella restituzione dell’immobile poteva esser riconosciuto secondo il criterio imperativo stabilito dalla L. n. 61 del 1989, art. 1 bis, ovvero dalla L. n. 431 del 1998, art. 6, comma 6, ossia nella misura del 20% in più dell’ultimo canone, a titolo indennitario, e quindi a prescindere dell’imputabilità dell’inadempimento, elemento soggettivo che invece doveva esser considerato nella clausola penale.
Interponeva appello principale Ri.Pi. ed incidentale R.C..
Con sentenza del 3 dicembre 2004 la Corte di appello di Roma, accogliendo l’appello principale e rigettando quello incidentale, dichiarava il contratto di locazione non soggetto all’equo canone e condannava il Re. a pagare per ogni mensilità di canone non pagato da maggio 1998 a giugno 2000 l’indennità di mora nella misura del 2% e la penale di L. un milione al mese, oltre interessi legali dalla scadenze dei canoni al saldo, sulle seguenti considerazioni: 1) il contratto di locazione era destinato a soddisfare esigenze abitative stabili e durature della moglie separata del conduttore, ma le parti avevano dichiarato che l’appartamento era stato locato per esigenze transitorie del Re. avendo egli domicilio altrove, ed hanno escluso l’applicabilità della disciplina dell’equo canone alla locazione; 2) mancava la prova che d’intesa e deliberatamente le parti avessero dato al contratto una qualificazione di transitorietà formale per aggirare la disciplina vincolistica e perciò la simulazione relativa era da escludere; 3) "non era stato provato che il solo conduttore sapesse che il contratto era in realtà destinato a soddisfare esigenze transitorie e che il locatore fosse in grado di avvedersi, usando l’ordinaria diligenza, di tale intenzione del locatore" e pertanto il contratto non era nullo ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 79; 4) "l’esame degli atti evidenziava che il solo conduttore al momento della formazione del contratto sapeva che questo era in realtà destinato a soddisfare esigenze transitorie, ma il locatore non poteva conoscere tali reali intenzioni del conduttore", e pertanto sussisteva un’ ipotesi di riserva mentale, irrilevante sulla disciplina del contratto; 5) il conduttore non aveva ottemperato all’onere di allegare e dimostrare l’illiceità della clausola simulata e che il locatore sapesse che la locazione era stipulata per un’ esigenza abitativa primaria e non transitoria;
6) il conduttore all’atto della stipula del contratto non era separato e quindi non poteva avere la certezza di separarsi, potendo ancora riconciliarsi con la moglie, che neppure sapeva del contratto al momento della sua conclusione; 7) doveva escludersi il contratto a favore di terzo per la cui sussistenza non è sufficiente che il terzo riceva un vantaggio economico indiretto, essendo invece necessario che le parti prevedano, come elemento del sinallagma, una prestazione a favore di un soggetto estraneo al contratto e questo non risulta dal medesimo; 8) perciò il conduttore doveva pagare i canoni nella misura pattuita e non in quella disciplinata dalla L. n. 392 del 1978, e poichè l’uso era di seconda casa poteva ospitare terze persone nell’appartamento; 9) la disdetta era dunque stata correttamente inviata l’8 aprile 1997 a R.C. e non a sua moglie ed egli, in mora dal 30 aprile 1998 nella restituzione dell’immobile, doveva pagare l’indennità di mora prevista dall’art. 22 del contratto di locazione nella misura del 2% per ogni mese o frazione di mese di ritardo nel pagamento della rata trimestrale e/o mensile del canone e delle spese condominiali, oltre agli interessi legali dalle scadenze dei singoli canoni al saldo, e la penale per la ritardata consegna dell’appartamento, prevista (art. 23 del contratto) in L. un milione al mese per inadempimento a qualsiasi clausola contrattuale, oltre agli interessi legali dalla scadenza dei singoli canoni al saldo.
Ricorre per cassazione R.C. cui resiste Ri.Pi..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Deduce il ricorrente con il primo motivo: "Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia, art. 350 c.p.c., n. 5".
La ritenuta natura transitoria del contratto, negata peraltro dal giudice di primo grado, è motivata insufficientemente, contraddittoriamente e travisando la valutazione e l’interpretazione delle risultanze processuali ed atti e fatti di causa.
Ed infatti la Corte di merito da un lato assume non esservi prova che soltanto il conduttore fosse a conoscenza che il contratto fosse stato concluso per esigenze transitorie, dall’altro contraddittoriamente afferma che dall’esame degli atti è evidente che soltanto il conduttore conosceva che il contratto era destinato ad esigenze transitorie e da ciò apoditticamente fa discendere un’ipotesi di riserva mentale del conduttore sulle esigenze transitorie, non conoscibili dal locatore. Inoltre la Corte esclude la nullità della clausola simulata sulla natura transitoria anzichè primaria dell’esigenza abitativa in base alla circostanza che il R. non era ancora separato al momento della conclusione del contratto, nè era certo della separazione, ma tale motivazione non consente di individuare l’iter logico della decisione oltre a non dar conto delle ragioni delle prove disattese ed invece valutate dal giudice di primo grado e cioè: 1) in sede di libero interrogatorio il Ri. dapprima ha dichiarato che era a conoscenza, avendoglielo detto l’agente e confermato il R., che questi stava per separarsi dalla moglie e perciò gli occorreva una casa per sei mesi;
subito dopo, contestatogli che il contratto era stato stipulato invece per quattro anni, egli ha dichiarato di essersi sbagliato, ma di esser a conoscenza che il periodo di abitazione era temporaneo;
dunque era provato, in base alla sua confessione, che il Ri. conosceva l’effettiva situazione di fatto esistente al momento del contratto e le esigenze per cui era stato stipulato, si che del tutto ininfluente è che il conduttore fosse già separato o stesse per separarsi, essendo comunque il locatore a conoscenza che l’esigenza abitativa non era secondaria – ed infatti il contratto era stato stipulato per quattro anni – ed era perciò incompatibile con la previsione contenuta nella L. n. 392 del 1978, art. 26, comma 1, lett. a); 2) l’art. 79 legge precitata nel sancire la nullità delle clausole in contrasto con le disposizioni imperative, pone un onere di diligenza del locatore di conoscere le reali esigenze del conduttore e nella fattispecie il conduttore neppure aveva dichiarato per quali ragioni voluttuarie per quattro anni si vincolava ad un contratto senza equo canone, pur avendo un altro immobile di cui era proprietario ed essendo in procinto di separarsi, si che è irrilevante che il fruitore dell’immobile fosse il R. o sua moglie; 3) nessuna esigenza transitoria obbiettiva era specificata nel contratto non essendo a tal fine sufficiente l’indicato uso come seconda casa; 4) il Ri. peraltro risiede con i propri familiari ed ha il proprio ufficio in una palazzina prospiciente quella affittata al R. ed ha ammesso di aver saputo che era abitata dalla moglie di costui fin dall’inizio della locazione come abitazione primaria, come risulta dai certificati anagrafici e dalle utenze Enel e a gas a lei intestate e com’è desumibile dalla circostanza che proprio il Ri. aveva proposto una decurtazione di lire trentamila mensili per il mancato utilizzo del posto auto di pertinenza dell’immobile da parte della moglie del R., sprovvista di auto; quindi sussiste anche la prova dell’interposizione soggettiva del conduttore voluta dal locatore perchè la vera conduttrice è casalinga e quindi sprovvista di reddito proprio e perciò in sede di separazione il R. si accollò gli oneri della locazione sotto forma di contributo di mantenimento alla moglie; 5) tutti tali indizi, gravi precisi e concordanti, provano la simulazione soggettiva ed oggettiva, relativamente alla destinazione, del contratto, si che apoditticamente e senza valutazione alcuna degli stessi, la Corte di merito ha ritenuto che sussistesse tutt’ al più una riserva mentale.
Il motivo è fondato.
La motivazione dei giudici di appello – punti da 1 a 6, riassunti in narrativa – sulla mancanza della prova dell’accordo simulatorio sulla transitorietà dell’uso dell’immobile, in realtà destinato a soddisfare, come avvenuto, le esigenze abitative "stabili e durature della moglie separata" da un lato è insufficiente, dall’altro è contraddittoria ed illogica.
Ed infatti il dichiarato uso transitorio dell’appartamento per avere il conduttore R. domicilio altrove, e la dichiarata inapplicabilità della disciplina dell’equo canone, non sono circostanze idonee ad escludere l’accordo simulatorio, essendo pacifico che la volontà espressa formalmente nel contratto era di escludere detta disciplina, nè la mancanza di detta prova può inferirsi dall’ipotesi del tutto astratta di un’eventuale riconciliazione tra i coniugi. Perciò la motivazione in questa parte è insufficiente.
Nella restante parte la motivazione è apparente perchè si risolve in affermazioni apodittiche e tautologiche, ovvero è del tutto contraddittoria ed incomprensibile – punti 3 e 4 della narrativa – significando le espressioni usate che il locatore conosceva le esigenze primarie che la locazione dell’immobile era destinata a soddisfare (pag. 9 della sentenza impugnata), e cioè il contrario di quello che logicamente la sentenza avrebbe dovuto affermare per esser coerente con la decisione.
Quindi, costituendo principio consolidato che la prova di accordo simulatorio sull’apparente volontà espressa da ambo le parti di concludere una locazione transitoria può esser fornita dal conduttore anche mediante presunzioni – poichè tende a far valere l’illiceità delle simulate clausole "contra legem", dissimulanti la reale natura della esigenza abitativa (L. n. 392 del 1978, art. 79, comma 1 e art. 1417 c.c.) – che possono consistere anche in circostanze obbiettive conosciute dal locatore al momento della stipula, se hanno i requisiti per indurre a ritenere che le espressioni letterali del contratto sulla dichiarata transitorietà – smentita dalla situazione di fatto – abbia costituito il mezzo, vietato dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, per eludere l’applicazione della normativa sull’equo canone (Cass. 5332/2007), la censura è fondata e va accolta per omesso esame delle seguenti rilevanti circostanze: a) conoscenza del Ri., all’atto della stipula del contratto con il R., che questi era in procinto di separarsi (ed infatti l’ordinanza di separazione è di appena tredici giorni dopo) che la sua abitazione era in altro alloggio di sua proprietà nella medesima città e che l’immobile era destinato ad essere utilizzato dalla moglie; b) durata del contratto per quattro anni, e dunque non per un’ esigenza precaria o sussidiaria; c) accollo da parte del R. dell’onere del corrispettivo; d) consenso del Ri. alla voltura dei contratti di somministrazione di luce e gas a favore della moglie del R.; e) scomputo del canone per il posto macchina, sapendo che la predetta moglie non disponeva di auto.
2.- Con il secondo motivo il R. deduce: "Violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c., e dell’art. 112 c.p.c.. Formazione di giudicato interno. Inammissibilità dell’appello. Art. 360 c.p.c., n. 3. Nullità della sentenza impugnata. Art. 360 c.p.c., n. 4.
Omessa motivazione su un punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5". 2.1 – Il Ri. nell’atto di appello ha richiesto di condannare il R. a pagare le penali relative ai mesi da gennaio ad ottobre 1998 oltre interessi dalla maturazione dei singoli ratei, ma su tale punto si era verificato il giudicato interno perchè la sentenza di primo grado aveva dichiarato l’illegittimità della clausola n. (omissis), che commina la penale di lire un milione mensile per ogni inadempienza a qualsiasi clausola, sia per genericità della stessa, in quanto non correlata ad un inadempimento predeterminato nella sua entità e dunque di mero stile; sia perchè, essendo sottoposto il contratto alla L. n. 392 del 1978, il maggior danno per il protrarsi dell’occupazione dell’immobile, a norma dell’art. 1591 c.c., non poteva superare il 20%. Perciò la censura del Ri. in appello, limitata all’inapplicabilità di questa norma perchè nel caso di specie la locazione non era soggetta all’equo canone, ha comportato il passaggio in giudicato della prima, autonoma, ratio decidendi, che i giudici di appello non hanno riesaminato.
2.2 – Inoltre gli stessi giudici hanno pronunciato ultra petita avendo il Ri. chiesto il pagamento delle penali da gennaio ad ottobre 1998 oltre agli interessi dalla maturazione dei singoli ratei, mentre i giudici hanno condannato il R. a pagare per ogni mensilità di canone da maggio 1998 a giugno 2000 l’indennità di mora del 2% e la penale di L. un milione mensili, oltre interessi legali dalla scadenza al saldo.
2.3 – Il motivo è fondato nella prima parte, infondato nella seconda.
Ed infatti, non essendo stata impugnata dal Ri. la declaratoria di illegittimità della clausola penale di pagamento della somma di lire un milione al mese, pattuita con l’art. 23, pronunciata dal giudice di primo grado anche sotto il profilo della genericità della sanzione prevista per qualsiasi inadempimento senza correlazione con la gravità di esso (Cass. 3033/1995), poichè questa ratio decidendi è autonoma, sotto il profilo logico e giuridico, dall’altra ratio secondo la quale detta clausola comunque non era applicabile per il risarcimento del danno da ritardo nell’adempimento dell’obbligo di restituzione dell’immobile in quanto disciplinato dalla legge 61/1989, l’omessa impugnazione di detta prima ratio ha precluso ai giudici di appello, per difetto di interesse, l’esame concernente la doglianza della seconda ratio decidendi di illegittimità della clausola art. 23 perchè, anche se fosse stata fondata, non poteva comunque sortire l’effetto di dichiarare legittima detta clausola stante l’altro profilo di illegittimità della stessa.
2.4 – Quanto invece alla condanna al pagamento dell’indennità di mora per il ritardato pagamento dei canoni, prevista dall’art. 22 nella misura del 2% per ogni mese o frazione di mese, fino al rilascio dell’immobile, l’applicazione è stata richiesta, come risulta dalla sentenza impugnata, nei ricorsi del Ri. per decreto ingiuntivo per il ritardo nel pagamento dei canoni fino ad allora maturati, ed è stata reiterata in appello, impugnando al contempo l’applicabilità della L. n. 61 del 1989, alla fattispecie, ritenuta dal giudice di primo grado. Pertanto la decisione dei giudici di appello non è in violazione del devolutum e per quest’ ultima parte la censura va respinta, così come per le medesime ragioni va respinta la prima parte del quarto motivo di ricorso – che è pregiudiziale all’esame del terzo motivo e dell’ultima parte dello stesso quarto motivo ("Violazione e falsa applicazione dell’art. 1283 c.c., Art. 360 c.p.c., n. 3. Omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5")- con cui il R. deduce:
"Violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. e dell’art. 112 c.p.c.. Formazione di giudicato interno. Inammissibilità dell’appello. Art. 360 c.p.c., n. 3. Nullità della sentenza impugnata. Art. 360 c.p.c., n. 4", crea reiterarla doglianza di condanna all’indennità di mora senza che il Ri. avesse richiesto l’applicabilità dell’art. 22 del contratto e comunque avendovi rinunciato avendo già in sede monitoria ridotto la domanda degli interessi convenzionali dal 24% al 15%, senza poi impugnare la relativa statuizione e comunque essendosi formato anche sul punto il giudicato interno poichè il giudice di primo grado aveva riconosciuto la maggiorazione del 20% del canone dalla scadenza contrattuale – 16 aprile 1998 – e quindi aveva revocato i decreti ingiuntivi, anche per gli accessori, si che la domanda del Ri. di interessi del 20% era tardiva ed i giudici di appello non potevano d’ufficio riconoscere la clausola contrattuale relativa al tasso del 24% in assenza di domanda.
4.- Con il terzo motivo il R. deduce: "Violazione e falsa applicazione ed interpretazione della L. n. 353 del 1990, nonchè della L. n. 61 del 1989, art. 1 bis e dell’art. 1591 c.c., Art. 360 c.p.c., n. 3. Omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5".
I giudici di secondo grado hanno applicato l’indennità di mora del 2% dal primo maggio 1998 al 30 giugno 2000 stabilita dall’art. 22 del contratto per il caso di mancato pagamento del canone convenuto ritenendo che la L. n. 61 del 1989, art. 1 bis, è stato abrogato dalla L. n. 353 del 1990, che invece ha riformato il processo civile e quindi il ragionamento della Corte di merito è grossolanamente viziato.
Comunque anche la ritenuta applicabilità dell’art. 23 del contratto è immotivata ed in ogni caso si tratta di clausola onerosa e vessatoria che doveva esser approvata per iscritto ed è altresì in violazione dell’art. 1383 c.c., perchè contraria al divieto di cumulo da detta norma imposto per evitare un ingiusto sacrificio del debitore ed un indebito arricchimento del creditore. Peraltro la penale è di ammontare eccessivo rispetto all’interesse del locatore all’adempimento della prestazione rilascio dell’immobile alla scadenza – e quindi, anche a fronte di un’ indennità di occupazione superiore all’equo canone, si impone la riduzione della penale al canone corrisposto alla cessazione del contratto, aggiornato, più il 20%, così come previsto dalla L. n. 61 del 1989 n. 6, art. 1 bis, ovvero dalla L. n. 431 del 1998, art. 6, comma 6, se si ritiene la natura retroattiva; tali disposizioni, aventi natura imperativa, comportano la nullità di ogni manifestazione di volontà volta ad aumentare il tetto del 20% a titolo di risarcimento del maggior danno per il ritardo nel rilascio, anche per il periodo di sospensione dell’esecuzione, avendo le relative somme natura indennitaria. Di tali argomentazioni non vi è traccia nella sentenza impugnata che si limita a ritenere abrogate le norme invocate.
Il motivo è fondato.
Ribadito infatti che dalla sentenza impugnata, come innanzi evidenziato, emerge che il Ri. ha chiesto, anche in appello, impugnando la ritenuta applicabilità della L. n. 61 del 1989, la condanna al pagamento delle somme previste dalle clausole contrattuali, va rilevato che il conduttore rimasto nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione del contratto – nella specie accertata giudizialmente – deve pagare l’indennità di occupazione a norma dell’art. 1591 c.c., e non già il canone secondo le scadenze pattuite perchè, cessato il rapporto di locazione, il protrarsi della detenzione costituisce inadempimento all’obbligo di restituzione della cosa locata anche quando è consentito dalla legge di sospensione degli sfratti (Cass. 12527/2000), e perciò l’indennità di mora pattuita per il ritardo nel pagamento del canone, che trova titolo nella clausola contrattuale – nella specie art. 22 – non può esser riconosciuta perchè il contratto, e quindi le sue clausole, indipendentemente dalla soggezione di esso alla disciplina dell’equo canone, e quindi della loro validità (come ritiene Cass. 1303/1989 per la pattuizione degli interessi convenzionali moratori superiori alla misura legale nel caso di ritardo nel pagamento del canone), hanno cessato di avere efficacia, e la liquidazione del danno da ritardo nell’obbligo di restituzione l’immobile, fino all’effettivo rilascio, deve esser effettuata in base alla L. n. 61 del 1989, art. 1 bis, (Cass. 821/2006) anche nell’ipotesi in cui il locatore possa dimostrare l’esistenza di un più grave e rilevante danno salvo che per il periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione dell’esecuzione stabilito "ope legis", in base alla sentenza n. 482 del 2000 della Corte Costituzionale: Cass. 10836/2007. 5.- Pertanto il motivo va accolto con conseguente assorbimento della censura contenuta nell’ultima parte del quarto motivo per "violazione e falsa applicazione dell’art. 1283 c.c.. Art. 360 c.p.c., n. 3.
Omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5" con cui il R. lamenta che sugli interessi convenzionali moratori sono stati applicati anche quelli legali, in violazione dell’art. 1283 c.c., senza pronunciare sulla dedotta nullità della clausola perchè supera i limiti del tasso c.d. usuraio.
6.- Concludendo il ricorso va accolto e la causa rinviata per nuovo esame delle prove sul dedotto accordo simulatorio e per la liquidazione del danno da ritardo nell’obbligo di restituzione dell’immobile secondo i principi corrispondentemente richiamati.
Il giudice del rinvio provvederà altresì a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte:
Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione alla Corte di appello di Roma, in altra composizione.
