Preliminarmente occorre procedere alla riunione dei ricorsi. Va esaminato per primo per motivi di pregiudizialita’ il ricorso incidentale formulato dalla Su. PA. con il quale si chiede la conferma della sentenza di primo grado nella parte in cui si accertava che il regolamento del condominio prodotto dalla controparte non era applicabile all’immobile di sua proprieta’, riguardando un diverso immobile. Con detta censura l’esponente eccepisce il vizio motivazione in "relazione ai documenti n. 1 del fascicolo di primo grado della dalla Su. PA. e n. 12 nel fascicolo di primo grado del Condominio". Insiste nel fatto che il regolamento del condominio non era richiamato nell’atto di compravendita con cui il costruttore aveva venduto l’immobile all’esponente e cio’ in quanto "il fabbricato ove e’ situato l’immobile di proprieta’ della dalla Su. PA. (era) diverso rispetto a quello cui si riferisce il citato regolamento condominiale". La doglianza e’ priva di pregio.
A parte gli indubbi profili d’inammissibilita’ per violazione del canone di autosufficienza in relazione al generico rinvio ai documenti sopra richiamati, si osserva che come sottolineato dal giudice d’appello (a pag. 6 della sentenza) nello stesso atto introduttivo del giudizio di 1 grado la stessa Su. PA. aveva dato atto " …che le unita’ immobiliari – pur avendo un’entrata autonoma rispetto a quella del supermercato conservavano – ancorche’ in misura minore – strutture comuni". Ha aggiunto poi lo stesso giudice, che tutto cio’ trovava conferma "…anche nella delibera del 10.3.1975 pacificamente applicata per oltre 20 anni, che aveva elevato nei confronti dei danti causa della PA. gli originali millesimi di proprieta’ indicati dal Regolamento (da 37,89 a 146,07) …" Passando all’esame del ricorso principale, con il primo motivo l’esponente denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente della sentenza impugnata. Deduce che il giudice d’appello aveva riconosciuto la piena applicabilita’ del regolamento condominiale anche alla PA., e quindi avrebbe dovuto applicare quelle disposizioni di cui agli articoli 10, 11, 12, 13 che prevedono il ricorso alle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese (Categ. A e B); pertanto la delibera impugnata era pienamente legittima.
Con il secondo motivo del ricorso l’esponente denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1123 c.c.. A suo avviso la sentenza va cassata nella parte in cui dichiara l’invalidita’ della delibera impugnata per avere applicato un criterio di ripartizione delle spese difforme dall’articolo 1123 c.c., anziche’ affermarne la piena validita’, in ragione della piena legittimita’ degli articoli 10 a 14 del regolamento, che sono stati applicati in modo specifico dalla delibera condominiale in questione.
Si deduce inoltre che la Corte d’App. dopo aver affermato l’applicabilita’ delle norme del regolamento condominiale, ha pero’ deciso il problema della ripartizione delle spese in modo non corretto, facendo unico riferimento all’articolo 1123 c.c., comma 2 ed ignorando quanto sul punto lo stesso regolamento aveva stabilito. Cio’ ha fatto pero’ senza alcuna motivazione, avendo in definitiva ritenuto che gli articoli 10 e 11 del regolamento erano in contrasto con il predetto articolo 1123 c.c.; la stessa Corte territoriale ha del tutto immotivatamente adottata la scelta di privilegiare tale criterio legale a quello convenzionale (v. regolamento articoli 10 – 11 che adottano il criterio miliesimale). In definitiva il giudice ha dichiarato che la delibera impugnata era invalida sul falso presupposto che articolo 1123 c.c. avesse carattere inderogabile.
Entrambe le doglianze – che possono essere congiuntamente esaminate in quanto connesse – sono fondate.
Non v’e’ dubbio che attesa la presenza del regolamento del condominio (applicabile come s’e’ visto anche alla Su. PA.) la ripartizione delle spese comuni, ai sensi dell’articolo 1138 c.c. doveva essere fatta necessariamente ai sensi dello stesso regolamento condominiale, a nulla rilevando, che, nella fattispecie, per molto tempo erano stati utilizzati dal Condominio altri criteri. Si rileva, d’altra parte, che, a mente dell’articolo 1138 c.c., comma 2 ciascun condomino puo’ prendere l’iniziativa per l’eventuale revisione o modifica del regolamento vigente; tuttavia fino a quando non vengono introdotte delle modifiche, devono applicarsi tutte le disposizioni regolamentari in parola.
Si osserva ancora a proposito dei criteri dettati all’articolo 1123 c.c. in tema di ripartizione delle spese comuni, che questa Corte ha ritenuto "legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall’articolo 1123 c.c. che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unita’ immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga e’ consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica" (Cass. 2, n. 6158 del 20/03/2006; Sentenza n. 5975 del 25/03/2004).
L’accoglimento dei primi due motivi del ricorso principale comporta l’assorbimento degli ulteriori motivi, peraltro dedotti solo in via subordinata (con il terzo motivo si denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente in reazione al "documento n. 10" (regolamento condominiale); con il quarto motivo il vizio di motivazione in relazione al "documento n. 12" (trascrizione del regolamento condominiale); con il quinto motivo si censura la motivazione contraddittoria e insufficiente in relazione "al documento n. 10 (regolamento condominiale) del fascicolo condominio" nonche’ la violazione dell’articolo 2697 c.c.). Cio’ comporta la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti ed il rinvio della causa alla Corte d’Appello di Milano, la quale dovra’ pronunciarsi sulla base dei principi come sopra enunciati.
P.Q.M.
LA CORTE
riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso incidentale; accoglie il 1 e il 2 motivo del ricorso principale, assorbiti il restanti motivi; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche spese le spese del giudizio, ad altra sezione.
