Svolgimento del processo
A.P. intimò sfratto per finita locazione alla data del 31.12.2004 – convenendo la conduttrice davanti al tribunale di Torre Annunziata – sezione distaccata di Sorrento per la convalida – nei confronti di V.A. con riferimento a contratto di locazione ad uso abitativo dell’appartamento sito in (omissis) .
La convenuta, costituitasi, contestò la domanda eccependo la nullità della disdetta e formulò domanda riconvenzionale per la restituzione delle somme versate indebitamente a titolo di canone locatizio.
Il tribunale, con sentenza non definitiva, rigettò la domanda principale disponendo, con separata ordinanza, la prosecuzione del giudizio con riferimento alla domanda riconvenzionale.
Avverso la sentenza propose appello l’A. .
La Corte d’Appello, con sentenza del 12.10.2007, lo accolse ed “In riforma dell’impugnata sentenza, in accoglimento della domanda proposta dalla A. , dichiara cessato alla data del 31 dicembre 04 il contratto di locazione inter partes”, condannando la V. al rilascio dell’immobile.
Quest’ultima ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un motivo.
Resiste con controricorso A.P. .
Le parti hanno anche presentato memoria.
Motivi della decisione
Il ricorso è stato proposto per impugnare una sentenza pubblicata una volta entrato in vigore il D. Lgs. 15 febbraio 2006, n. 40, recante modifiche al codice di procedura civile in materia di ricorso per cassazione; con l’applicazione, quindi, delle disposizioni dettate nello stesso decreto al Capo 1. Secondo l’art. 366-bis c.p.c. – introdotto dall’art. 6 del decreto – i motivi di ricorso debbono essere formulati, a pena di inammissibilità, nel modo lì descritto ed, in particolare, nei casi previsti dall’art. 360, n. 1), 2), 3) e 4, l’illustrazione di ciascun motivo si deve concludere con la formulazione di un quesito di diritto, mentre, nel caso previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5), l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione.
Segnatamente, nel caso previsto dall’art. 360 n. 5 c.p.c, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilità, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione; e la relativa censura deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto), che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilità (S.U. 1.10.2007 n. 20603; Cass. 18.7.2007 n. 16002).
Il quesito, al quale si chiede che la Corte di cassazione risponda con l’enunciazione di un corrispondente principio di diritto che risolva il caso in esame, poi, deve essere formulato, sia per il vizio di motivazione, sia per la violazione di norme di diritto, in modo tale da collegare il vizio denunciato alla fattispecie concreta (v. S.U. 11.3.2008 n. 6420 che ha statuito l’inammissibilità – a norma dell’art. 366 bis c.p.c. – del motivo di ricorso per cassazione il cui quesito di diritto si risolva in un’enunciazione di carattere generale ed astratto, priva di qualunque indicazione sul tipo della controversia e sulla sua riconducibilità alla fattispecie in esame, tale da non consentire alcuna risposta utile a definire la causa nel senso voluto dal ricorrente, non potendosi desumere il quesito dal contenuto del motivo od integrare il primo con il secondo, pena la sostanziale abrogazione del suddetto articolo).
La funzione propria del quesito di diritto – quindi – è quella di far comprendere alla Corte di legittimità, dalla lettura del solo quesito, inteso come sintesi logico-giuridica della questione, l’errore di diritto asseritamente compiuto dal giudice di merito e quale sia, secondo la prospettazione del ricorrente, la regola da applicare (da ultimo Cass.7.4.2009 n. 8463; v, anche S.U. ord. 27.3.2009 n. 7433).
Inoltre, l’art. 366 bis c.p.c., nel prescrivere le modalità di formulazione dei motivi del ricorso in cassazione, comporta -ai fini della declaratoria di inammissibilità del ricorso stesso -, una diversa valutazione, da parte del giudice di legittimità, a seconda che si sia in presenza dei motivi previsti dai numeri 1, 2, 3 e 4 dell’art. 360, primo comma, c.p.c., ovvero del motivo previsto dal numero 5 della stessa disposizione.
Nel primo caso ciascuna censura – come già detto – deve, all’esito della sua illustrazione, tradursi in un quesito di diritto, la cui enunciazione (e formalità espressiva) va funzionalizzata, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., all’enunciazione del principio di diritto, ovvero a dieta giurisprudenziali su questioni di diritto di particolare importanza.
Nell’ipotesi, invece, in cui venga in rilievo il motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 c.p.c. (il cui oggetto riguarda il solo iter argomentativo della decisione impugnata), è richiesta una illustrazione che, pur libera da rigidità formali, si deve concretizzare in una esposizione chiara e sintetica del fatto controverso (c.d. momento di sintesi) – in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria – ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza rende inidonea la motivazione a giustificare la decisione (v. da ultimo Cass. 25.2.2009 n. 4556; v. anche Cass. 18.11.2011 n. 24255).
Con un motivo la ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto dei commi 6 e 1 dell’art. 2 L. 431/98, in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c..
Il quesito posto al termine dell’illustrazione del motivo è il seguente: “se, in caso di contratto di locazione d’immobile per uso abitativo stipulato prima dell’entrata in vigore della L. 431/1998 e tacitamente rinnovatosi con decorrenza successiva alla data di entrata in vigore di detta legge, il rinvio al 1 comma dell’art. 2, operato dall’ultimo comma della medesima norma non può che essere inteso come rinvio all’integralità dei contenuti precettivi del comma richiamato; con la conseguenza che, in mancanza di tempestiva disdetta di una delle parti per la prima scadenza contrattuale successiva all’entrata in vigore della L. 431/98, il contratto si rinnova, a far tempo da tale scadenza, non già per quattro anni, ma per quattro anni più ulteriori quattro anni, salva, alla scadenza del primo quadriennio, la facoltà del locatore di denegare la rinnovazione con le modalità, nei termini e per i motivi indicati nell’art. 3 L. 431/98”.
Il motivo è fondato.
Invero, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, è orientamento ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità che l’art. 2, comma 6, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 vada interpretato nel senso che, tra i contratti stipulati prima della sua entrata in vigore, sono soggetti alla nuova disciplina, anche con riferimento alla doppia durata quadriennale, solo quelli che vedono realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge e, quindi, solo quelli per i quali il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore è venuto a scadenza in epoca successiva al 30 dicembre 1998 e tale disdetta non è stata data, sicché la rinnovazione si é verificata nella vigenza della nuova legge.
Pertanto, – si ribadisce – solo se il locatore, dopo l’entrata in vigore della nuova disciplina, si trova nella possibilità di comunicare la disdetta e non lo fa, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina integralmente; e, quindi, anche con riferimento alla doppia durata quadriennale. Anche in tale ipotesi, infatti, il locatore conserva in pieno la facoltà di scegliere se dare o meno la disdetta in relazione alla legislazione vigente al momento della scelta, con tutti i presupposti e tutte le conseguenze giuridiche dettate da tale legislazione (Cass. 13.6. 2013 n. 14866; Cass. 1.4.2010 n. 7985; Cass. 6.6.2008 n. 15005; Cass. 24.8.2007 n. 17995). Nel caso in esame, il contratto, con decorrenza dal 1.1.1997, per effetto del tacito rinnovo avvenuto il 31.12.2000, – in epoca, quindi, successiva all’entrata in vigore della nuova legge -, era confluito, per effetto dell’art. 2, comma 6 L. n. 431 del 1998, nella disciplina prevista dal comma 1 di tale norma.
Su tale base, il contratto, della iniziale durata di quattro anni (31.12.2004), in difetto di una valida disdetta, effettuata in osservanza dell’art.3 della medesima legge, si era rinnovato ex lege per un ulteriore quadriennio (31.12.2008).
Conclusivamente, il ricorso è accolto, la sentenza cassata, e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione.
Le spese sono rimesse al giudice del rinvio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso. Cassa e rinvia, anche per le spese, alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione.
