Svolgimento del processo
La spa Impresa N. Fratelli Costruzioni Generali citava innanzi al Tribunale di Imperia, con atto notificato nell’ottobre 1994, il Condominio (omissis) di Cervo Ligure, assumendo di aver acquistato, a seguito di incanto, nel febbraio 1992, dall’eredità beneficiata dell’ing. R.S., un locale sito in detto condominio utilizzato come abitazione del portiere senza alcuna autorizzazione del proprietario. Deducendo la non opponibilità a sé della previsione statuente tale destinazione funzionale contenuta nel regolamento di condominio, chiedeva la società attrice il rilascio dell’immobile e la condanna dell’ente convenuto al pagamento di un corrispettivo per l’uso dell’abitazione del custode a partire dalla data di formazione del Condominio medesimo (1979); in subordine, qualora fosse stato accertato che i detti locali fossero stati sottoposti a vincolo di destinazione in favore dello stesso convenuto, chiedeva la risoluzione del contratto da cui il vincolo, a carico dell’attrice, sarebbe derivato, con condanna al ristoro dei danni.
II Condominio convenuto si costituiva confermando l’esistenza del vincolo de quo, stabilito dall’originario costruttore-venditore, assumendo che quest’ultimo aveva concesso l’uso dei locali in oggetto senza richiedere alcun corrispettivo, con l’intesa che esso deducente si sarebbe assunto tutti gli oneri condominiali. Si dichiarava comunque disposto a corrispondere mensilmente un importo per l’utilizzo dell’abitazione del portiere. In via riconvenzionale instava per la condanna della società attrice al pagamento degli oneri condominiali afferenti alla detta portineria. L’adito Tribunale, pronunziando sentenza n. 277/2002, dichiarava l’inammissibilità della domanda diretta a far accertare il vincolo di destinazione sull’alloggio in questione e respingeva le altre domande.
La Corte di Appello di Genova, con decisione n. 749/2005 respingeva l’appello della società N., regolando le spese di lite; il giudice del gravame perveniva a tale soluzione osservando: a) che da una sentenza in precedenza resa dal Tribunale di Imperia n. 264/1984 sarebbe emerso che tutti in tutti i rogiti di vendita delle unità immobiliari comprese nello stesso comprensorio- del quale faceva parte anche il Condominio – era contenuto il mandato al costruttore – venditore R.S., di redigere un regolamento condominiale, vincolante per tutti i successivi acquirenti, contenente la clausola n. 6 con la quale si disponeva che il custode avrebbe abitato permanentemente nell’alloggio oggetto di controversia; nella medesima sentenza era stata accertata la validità ed opponibilità della clausola anche per gli acquirenti dal S. in epoca anteriore alla predisposizione di tale regolamento; b) che per gli acquirenti successivi alla data di trascrizione del regolamento – 24/9/1979 – il vincolo di destinazione (a carico del S. ed a favore del Condominio) era vieppiù opponibile; c) che le predette statuizioni, contenute nella sentenza n. 264/1984, sarebbero state coperte dal giudicato e vincolanti per le parti del presente procedimento, anche se l’oggetto del pregresso contenzioso era parzialmente diverso; d) che la predetta pattuizione – da interpretarsi come obligatio propter rem – era valida pur in assenza di una prestazione a carico della parte – Condominio – che avrebbe tratto vantaggio dall’obbligo assunto dal S., dal momento che l’interpretazione della volontà negoziale trasfusa nella clausola del regolamento di condominio portava a concludere che il vincolo di destinazione de quo non era stato assunto a titolo gratuito dal momento che nei rogiti di acquisto sottoscritti dai singoli inquilini i medesimi si sarebbero obbligati – nel caso fosse destinata un’unità immobiliare del complesso ad uso abitazione del custode e per il caso quindi che detta unità venisse a far parte degli enti condominiali – ad acquistare la quota di essa afferente alla propria abitazione, con la conseguenza che solo in quel caso il S. si sarebbe spogliato della proprietà del locale adibito ad alloggio a fronte del versamento del corrispettivo; e) che il mancato adempimento dell’obbligazione contenuta nei singoli rogiti di trasferimento avrebbe riguardato i singoli condomini – non evocati in giudizio – e non già il Condominio appellante; f) che la clausola in esame non poteva essere interpretata – alla luce delle considerazioni in precedenza fatte – come istituente un diritto di uso o di abitazione in favore del Condominio; g) che infondata era la riproposta domanda di condanna al pagamento di un tantundem per l’uso del locale, dal momento che la tale richiesta era stata motivata dall’assenza di un valido titolo che legittimasse il Condominio a detenere l’immobile, titolo che invece si era dimostrato sussistente, sia pure nei confronti dei condomini.
Per la cassazione di tale decisione ha proposto ricorso la spa Impresa N. Fratelli Costruzioni Generali sulla base di quattro motivi; il Condominio convenuto, nella sua nuova denominazione di Condominio (omissis), ha depositato procura, non svolgendo difese.
Motivi della decisione
I – Con il primo motivo la ricorrente lamenta la “violazione di legge e falsa applicazione dell’art. 2659 e 2697 cod. civ.” assumendo che erroneamente la Corte di Appello aveva ritenuto opponibile il regolamento di condominio, non considerando che lo stesso non sarebbe stato trascritto contro tutti gli acquirenti antecedenti alla data del 21/24 sett. 1979 e mancava la prova che il regolamento di condominio fosse stato trascritto sull’immobile in discorso, non essendo stata prodotta la nota di trascrizione.
Il motivo è infondato.
Invero la corte distrettuale ha puntualmente evidenziato che con sentenza n. 264/1984 del Tribunale di Imperia, era stata accertata la natura contrattuale e la legittimità del regolamento, per cui non si poteva più dubitare della validità di quest’ultimo in relazione a coloro che avevano acquistato gli immobili dal costruttore S. prima della predisposizione del regolamento stesso. Ha poi precisato che per rendere il regolamento opponibile ai successivi acquirenti (come l’attrice) bastava la sua trascrizione nei registri immobiliari senza uno specifico rinvio nell’atto di acquisto al regolamento convenzionale (mentre la trascrizioni nei confronti del S. era avvenuta il 24.09.1979).
II – Con il secondo motivo la ricorrente deduce la “violazione di legge e mancata applicazione degli artt. 2659, 2826 c.c., e 111 cpc; 2697 c.c.; violazione e falsa applicazione degli artt. 124 disp. att. c.p.c. e 324 c.p.c. nonché dell’art. 2909 c.c. “lamentando che la Corte genovese abbia dato per accertata la vincolatività delle statuizioni contenute nella sentenza n. 264/1984 del Tribunale di Imperia di cui sarebbe stata prodotta una copia mancante della certificazione di passaggio in giudicato; ciò avrebbe comportato che non si sarebbe potuto trarre alcun argomento da detta pronunzia a sostegno della tesi del Condominio.
Il motivo è infondato oltre che inammissibile trattandosi di questione in parte nuova; in effetti la questione del difetto di prova del passaggio in giudicato della sentenza 264/1984 – che fu richiamata nella pronunzia di primo grado – non formò oggetto di rilievo in appello, come espressamente sottolineato dalla Corte genovese; va anche rilevato che il richiamo all’anzidetta sentenza fu operato dalla Corte territoriale (ndr: testo originale non comprensibile) di rendere incontestabile la liceità della clausola di destinazione di una porzione all’uso condominiale sia di ritenere che detto vincolo fosse oramai opponibile anche agli acquirenti di unità immobiliari precedenti alla trascrizione del regolamento: dal momento però che nella fattispecie l’aggiudicazione alla società N. e del 1992, altre furono le argomentazioni della Corte distrettuale a sostegno dell’opponibilità del testo regolamentare per gli acquirenti successivi (come visto, facenti leva sulla trascrizione del regolamento in relazione alla impostazione personale dei registri immobiliari).
III – Con il terzo motivo la società N. denunzia la “violazione dell’art. 1346 del cod. civ., nonché vizio di motivazione, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.: – sul corrispettivo del vincolo di destinazione dell’immobile ad abitazione del custode”; assume altresì che la Corte di merito sarebbe incorsa in – vizio di motivazione, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.; violazione e mancata applicazione dell’art. 1346 c.c. e dell’art. 112 c.p.c.; violazione delle norme di ermeneutica dei contratti, lamentando inoltre la violazione degli artt. 1362 e segg.; 1467 nonché vizio di motivazione, in relazione all’art. 360 nn 3 e 5 c.p.c.
A sostegno del motivo osserva innanzi tutto la ricorrente che la Corte del merito non avrebbe correttamente applicato le norme sull’ermeneutica negoziale e soprattutto avrebbe seguito un’interpretazione della clausola del regolamento – tale da identificare un nesso sinallagmatico tra cessione del diritto dominicale sull’alloggio poi aggiudicato alla società N. e l’obbligazione dei condomini di pagare pro quota di cessione del diritto condominiale su detto locale – del tutto difforme dalla prospettazione del Condominio che aveva invece sostenuto che l’obbligo di destinazione ed il diritto di uso fossero gratuiti. Assume l’illogicità dell’affermazione del giudice distrettuale laddove ritiene che il corrispettivo del vincolo sarebbe stato la promessa di acquisto delle quote dell’immobile da parte dei condomini e la novità dell’affermazione dell’esistenza di un corrispettivo, giacché il condominio aveva sempre sostenuto che il diritto d’uso fosse gratuito.
La doglianza appare fondata. Si osserva invero che la creazione di un vincolo di destinazione sul proprio bene da parte del venditore comporta una diminuzione del valore dello stesso e sconta un minor prezzo in sede di vendita; questione diversa è la natura di bene infruttifero, giacché l’aver posto un vincolo di destinazione non esclude che il suo uso debba essere retribuito. Ad avviso del Collegio la sentenza appare illogica laddove configura il corrispettivo nell’obbligo di acquisto delle quote da parte degli altri condomini senza valutare che ciò attiene alla proprietà e non la redditività del bene. Si deve dunque ritenere che per il concreto utilizzo del locale, il condominio avrebbe dovuto stipulare un contratto di locazione e che la sua l’occupazione in assenza di questo, avrebbe costituito occupazione senza titolo, ferma la validità della costituzione del vincolo.
IV – Con il quarto motivo infine la società ricorrente deduce la “violazione dell’art. 112 c.p.c. nonché vizio di motivazione, assumendo che la Corte territoriale aveva negato il diritto ad un risarcimento per il mancato utilizzo del locale poi adibito ad abitazione del custode, adducendo che detta richiesta era stata avanzata presupponendo la mancanza di valido titolo per vincolare all’uso del condominio, mentre la richiesta, svolta in via di mero subordine, partiva proprio dal presupposto della esistenza di un titolo – concessione in uso con opzione di acquisto – opponibile ad essa ricorrente; il giudice dell’appello avrebbe altresì violato il principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunziato – art. 112 c.p.c. – sollevando d’ufficio un’eccezione (deve ritenersi costituita dalla mancanza del titolo) non sollevata da controparte.
Il motivo in esame deve ritenersi assorbito, in conseguenza dell’accoglimento del motivo che precede che ha ritenuto senza titolo l’occupazione del locale da parte del condominio, con ogni conseguenza sul piano del pagamento dell’indennizzo o del risarcimento dei danni.
Conclusivamente deve essere accolto il ricorso principale in relazione al motivo n. 3, assorbito il 4^ e rigettati gli altri, nel senso come sopra precisato. Dev’essere cassata pertanto la sentenza impugnata, con il rinvio della causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova.
P.Q.M.
la Corte accoglie il 3^ motivo del ricorso, assorbito il 4^ e rigettati gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.
