L’opponibilità dei terzi nel contratto

Sono molto poche le persone fortunate che si possono permettere l’acquisto senza ricorrere a mutui bancari, spesso carichi di interessi da fare fruttare a favore dell’istituto di credito.

Nel campo delle svariate ipotesi, potrebbe succedere che dopo avere sostenuto le innumerevoli spese, ci si accorga che la casa appena acquistata sia stata venduta a terze persone.

Nonostante possa sembrare un’ipotesi di scuola, non di rado accade che qualche venditore truffaldino decida di promettere l’immobile a più persone.

In simili casi ci si chiede quali siano gli strumenti a tutela dell’acquirente in buona fede, per salvaguardare il suo acquisto.

In questa sede si scriverà prima qualcosa sull’istituto della trascrizione e la sua importanza nei contratti di compravendita immobiliare, e in che modo il legislatore consente all’acquirente di difenderti da questi raggiri, attraverso l’opponibilità del contratto al terzo acquirente, oppure attraverso un’azione di risarcimento danni nei confronti del venditore truffaldino.

L’opponibilità del contratto

L’istituto dell’opponibilità di un contratto di compravendita riveste una grande importanza perché consente all’acquirente di avere delle sicurezze sull’acquisto di un bene specifico, proteggendolo dalle rivendicazioni di altre persone.

L’esempio tradizionale è quello dell’acquisto di un bene immobile.

Molte spesso succede che il venditore sottoscriva un contratto di vendita di un bene con un potenziale acquirente.

In un momento successivo promette lo stesso bene agli altri potenziali compratori, provocando incertezza in relazione al soggetto titolare del diritto di proprietà.

In questo caso, si renderà necessario risolvere il contrasto provocato dal venditore truffaldino in capo ai molteplici acquirenti.

La soluzione risiede nell’istituto della trascrizione del contratto di compravendita nei registri immobiliari competenti.

Coloro che trascrivono per primi vengono preferiti rispetto a coloro che non trascrivono affatto o trascrivono in tempi successivi al loro contratto.

Questa tutela non vale esclusivamente per le vendite effettive, ma anche per le vendite di cosa futura.

In simili circostanze gli effetti si produrranno dapprima sul terreno e, in virtù del principio di espansione della proprietà, si estenderà sulla costruzione nel momento nel quale il bene stesso verrà ad esistere.

La trascrizione e le sue caratteristiche

Quando si parla di trascrizione si vuole rendere nota quale sia la pubblicità della quale un determinato ha bisogno per essere reso noto a coloro che sono interessati al bene trascritto.

Lo stesso istituto può essere considerato alla stregua di un bene legale di pubblicità, posto a tutela della circolazione dei beni immobili, rivolto a risolvere i conflitti rispetto ai terzi aventi causa.

In questo modo, i terzi interessati all’acquisto di un determinato bene possono prima di ogni altra azione conoscere le vicende dell’immobile e verificare se sullo stesso esistono ipoteche a favore di qualcuno, o più semplicemente se il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile in questione.

Allo stesso tempo, anche l’altro proprietario dell’immobile diventerà beneficiario di quella trascrizione, perché avrà la possibilità di salvaguardare la proprietà da possibili truffe del promittente venditore.

In simili circostanze, il notaio incaricato del rogito provvederà alla redazione della nota di trascrizione e, insieme al contratto, consegnerà la documentazione agli uffici della Conservatoria, al fine di consentire al conservatore di controllare la corrispondenza delle informazioni e di procedere con la trascrizione.

Da quel momento in poi, la visura conterrà l’aggiornamento di proprietà, così come richiesto dall’annotazione in conservatoria.

Volume consigliato

Clausola penale e caparra Questo nuovissimo fascicolo esamina gli istituti della penale e della caparra quali rimedi forniti dall’ordinamento per far fronte a situazioni patologiche del rapporto contrattuale, in via alternativa o cumulativa rispetto alle domande risarcitorie o di risoluzione dei rapporti obbligatori.Di taglio estremamente pratico, la trattazione illustra le nozioni di ordine generale nel quadro normativo di riferimento, per poi analizzare nel dettaglio la funzione e gli effetti della clausola penale e della caparra, grazie al supporto di formule, giurisprudenza più recente e rilevante e consigli operativi che garantiscono l’immediata fruibilità del testo.Manuela RinaldiAvvocato in Avezzano; Dottore di ricerca in Diritto dell’Economia e dell’Impresa, Diritto Internazionale e Diritto Processuale Civile, Diritto del Lavoro. Incaricata (a.a. 2016/2017) dell’insegnamento Diritto del Lavoro (IUS 07) presso l’Università degli Studi di Teramo, Facoltà di Giurisprudenza. Dal 2011 Docente Tutor Diritto del Lavoro c/o Università Telematica Internazionale Uninettuno; relatore in vari convegni, master e corsi di formazione. Autore di numerose pubblicazioni, monografiche e collettanee.Soluzioni di Diritto è una collana che offre soluzioni operative per la pratica professionale o letture chiare di problematiche di attualità. Uno strumento di lavoro e di approfondimento spendibile quotidianamente.L’esposizione è lontana dalla banale ricostruzione manualistica degli istituti ovvero dalla sterile enunciazione di massime giurisprudenziali.Si giunge a dare esaustive soluzioni ai quesiti che gli operatori del diritto incontrano nella pratica attraverso l’analisi delle norme, itinerari dottrinali e giurisprudenziali e consigli operativi sul piano processuale.  Rinaldi Manuela | 2018 Maggioli Editore 18.00 €  17.10 € Scopri di più

L’importanza della trascrizione

Il fine della trascrizione è quello di eliminare contrasti dovuti alla vendita a più persone dello stesso bene.

In simili circostanze, chi trascriverà prima farà salvo il suo diritto di mantenere la proprietà dell’immobile e gli atti non trascritti, o trascritti in un momento successivo, non avranno nessun effetto sul primo, anche se il contratto non trascritto dovesse contenere una data precedente a quello trascritto.

Questo significa anche che sino a quando il contratto non verrà trascritto nei pubblici registri immobiliari, non ci si potrà opporre a un contratto presentato da un terzo avente data precedente.

A questo proposito, l’articolo 2644 del codice civile, rubricato “effetti della trascrizione”, recita:

Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.

Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore.

In questo caso, farà fede il contenuto della nota di trascrizione, unico elemento che consente di conoscere l’atto da trascrivere (Cass. civ, n.8000/18 del 30/03/2018).

Quella nota consentirà all’interessato di individuare gli estremi essenziali del contratto, i beni sd esso relativi e l’essenza, la natura e gli elementi del diritto di proprietà.

Gli atti soggetti a trascrizione

Il legislatore ha previsto che la trascrizione sia obbligatoria negli atti aventi in oggetto il  trasferimento del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un bene immobile.

L’obbligo di trascrizione è previsto per:

I contratti di usufrutto

I contratti che costituiscono la comunione di beni immobili

I contratti che costituiscono o modificano servitù

I contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni

I contratti di società e di associazione, quando la durata delle stesse eccede i nove anni o è indeterminata

Gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione

Le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti immobili.

I rimedi per l’acquirente che ha trascritto in tempi successivi

L’acquirente che trascrive in un secondo tempo dovrà rinunciare ai sogni di abitazione della casa appena acquistata, ma si potrà rivalere nei confronti del venditore che lo ha tratto in inganno.

L’acquirente danneggiato avrà diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di acconto, e anche al risarcimento del danno patito perché ha perso la possibilità di abitare in quella casa, magari rinunciando a qualche altro affare immobiliare.

Se il secondo acquirente era d’accordo con il venditore nel danneggiare il primo acquirente, costui avrà la possibilità di chiedere la revocazione del contratto di compravendita relativa ai primi due soggetti, attraverso la dimostrazione dell’accordo precedente tra il venditore e l’altro acquirente, finalizzato a pregiudicare i diritti di chi è stato danneggiato ed era in buona fede.