L’evizione 

di Concas Alessandra, Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

SOMMARIO:

  1. L’evizione nel diritto romano
  2. L’evizione nel diritto italiano
  3. L’evizione totale
  4. L’evizione parziale
  5. L’evizione limitativa

Nell’ambito del diritto privato, si parla di evizione se un terzo fa valere il suo diritto di proprietà sulla cosa venduta e la sottrae a colui che l’ha comprata.

Il venditore ha l’obbligo di garantire l’assenza di un simile rischio, secondo il brocardo: evincere est aliquid vincendo auferre, che significa “evincere è portar via qualcosa vincendo in giudizio”.

1. L’evizione nel diritto romano

La “garanzia per evizione” era elemento naturale del negozio formale della mancipatio.

Quando un compratore con mancipatio a non domino oppure anche nel caso di res mancipi vendita ac tradita, fosse stato citato in giudizio da un terzo che sostenesse di essere lui il proprietario, prima che si compisse il termine per l’usucapione e di fronte alla rei vindicatio del terzo fosse rimasto soccombente o evitto (con la conseguenza di dovergli restituire la cosa), avrebbe avuto luogo l’evizione.

Il venditore, responsabile di avere alienato cosa non propria, sarebbe stato responsabile e il mancipio accipiens, a meno che non fosse diventato proprietario per usucapione, intentava l’actio auctoritatis contro il venditore chiedendo il duplum del prezzo pagato.

Secondo la Legge delle XII tavole era obbligo del mancipio dans quello di prestare ‘’auctoritas, vale a dire di garantire il compratore dall’evizione.

Una responsabilità del venditore per l’evizione nell’emptio venditio non fu all’inizio sancita, ma attraverso actio empti ex fide bona, sarebbe stata presa in considerazione la responsabilità per dolo del venditore il quale avesse venduto scientemente il compratore ignaro cosa non propria.

La mancipatio in seguito a contratto di compravendita poteva avere luogo, ma nel caso di res mancipi.

Per le res nec mancipi, sarebbe stata attenzione del compratore farsi prestare idonee garanzie con una cosiddetta stipulatio duplae, con la quale il venditore prometteva con stipulatio, di pagare il doppio del prezzo per l’ipotesi che la cosa venisse evitta.

In età classica diventò elemento naturale e bastava l’actio empti per sanzionare il venditore non proprietario.

La responsabilità del venditore poteva essere esclusiva in virtù del pactum de non praestanda evictione.

2 . L’evizione nel diritto italiano

Il venditore deve garantire il bene venduto sia da vizi occulti sia dall’evizione (art. 1476 del codice civile), vale a dire, che la cosa venduta non sia di altri che la possano rivendicare.

La garanzia per l’evizione è funzionale alla tutela del compratore per eventuali “vizi giuridici”, non conosciuti al momento della conclusione del contratto, che limitano il godimento del diritto o del bene.

Il compratore ha l’onere di chiamare a testimoniare il venditore nella eventualità che un terzo vanti diritti sul bene acquistato e se non lo facesse perderebbe la garanzia per l’evizione.

Questo si spiega con il fatto che il venditore in giudizio può sostenere la validità dell’atto traslativo e smentire le pretese del terzo.

3. L’evizione totale

Sussiste quando il compratore perde integralmente la titolarità sul bene acquistato, all’esito del vittorioso esperimento dell’azione promossa dal terzo.

Esempio:

Tizio vende un oggetto a Caio, che ritiene di esserne diventato proprietario sino a quando Sempronio non ottiene una pronuncia giudiziale che accerta che è lui, e non Tizio, il vero proprietario del bene, con conseguente condanna di Caio alla restituzione.

In realtà l’accertamento giudiziale in favore del terzo non accerta la perdita del bene da parte del compratore, che di fatto non lo ha mai acquistato, ma ne sancisce definitivamente il mancato acquisto, attestando l’esistenza di un vizio che ha impedito al negozio di vendita di produrre l’effetto traslativo che gli è tipico.

In caso di evizione totale l’articolo 1483 del codice civile prescrive che il venditore è tenuto a corrispondere al compratore:

  • Il risarcimento del danno a norma dell’articolo 1479 del codice civile (rimborso del prezzo del bene e di eventuali spese di manutenzione dello stesso, nonché delle spese sostenute per la vendita)
  • Il valore dei frutti che costui è tenuto a restituire a colui da cui ha subito l’evizione
  • Le spese che costui ha sostenuto per la denuncia della lite
  • Le eventuali somme che questi dovrà rimborsare all’attore

Il venditore dovrà ripristinare la situazione economica nella quale si trovava l’acquirente prima della vendita.

4. L’evizione parziale

Ricorre quando il compratore perde, anche se in modo parziale, il diritto di proprietà sul bene a seguito dell’accertamento giudiziale del concorrente diritto di proprietà di un terzo su una porzione del bene venduto.

Esempio:

Tizio vende a Caio un immobile.

All’esito dell’azione che intraprende Sempronio, Caio scopre che metà dell’immobile che da lui era stato acquistato non erano di proprietà di Tizio ma di Sempronio.

Caio è privato del diritto di proprietà, che credeva di avere acquisito anche su quella porzione di immobile che è stata oggetto dell’accertamento giudiziale reso in favore del terzo.

A norma dell’articolo 1484 del codice civile, il compratore che subisce l’evizione parziale della cosa ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo, fermo restando il risarcimento del danno, come previsto in caso di evizione totale.

5. L’evizione limitativa

Si tratta di una particolare ipotesi di evizione che ricorre quando il diritto di proprietà del compratore è parzialmente limitato, all’esito di un provvedimento giudiziale che accerta l’esistenza di diritti reali minori o di altri pesi sul bene venduto.

Esempio:

Tizio acquista un immobile ritenendolo libero da oneri e pesi.

Successivamente scopre che è gravato da un diritto di servitù del quale il venditore non lo aveva informato prima dell’acquisto.

Mentre l’evizione parziale comporta una limitazione quantitativa (il compratore è privato di una porzione del bene), in caso di evizione limitativa il bene resta per intero di proprietà dell’acquirente, che vede limitata la sua facoltà di goderne.

L’evizione limitativa è disciplinata dall’articolo 1489 del codice civile che prevede che:

Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480”.

 

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Concas Alessandra

Giornalista iscritta all’albo dell’Ordine di Cagliari e Direttore responsabile di una redazione radiofonica web. Interprete, grafologa e criminologa. In passato insegnante di diritto e lingue straniere, alternativamente. Data la grande passione per il diritto, collabora dal 2012 con la Rivista giuridica on line Diritto.it, per la quale è altresì Coautrice della sezione delle Schede di Diritto e Referente delle sezioni attinenti al diritto commerciale e fallimentare, civile e di famiglia.


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