Le vendite fittizie, rischi civilistici e fiscali

Le vendite fittizie, rischi civilistici e fiscali

di Concas Alessandra, Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

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 A volte ci si chiede se possa essere possibile vendere un immobile senza che, all’atto dell’acquisto, si proceda al trasferimento del denaro pari al prezzo che era stato concordato.

Ad esempio

Tizio vende a suo fratello Caio una casa e costui non esegue mai il pagamento.

Se tra i due non c’è nessun accordo, Tizio potrà agire contro Caio per l’inadempimento contrattuale, e si vorrà riprendere il bene, e potrà anche chiedere il risarcimento dei danni per le spese sostenute. Al contrario, se il trasferimento del denaro non avviene per un patto segreto tra i due, che può essere rivolto a simulare il trasferimento della proprietà al fine di frodare creditori o eredi, la faccenda cambia.

In questa sede si cercherà di scrivere che cosa può comportare, in sede legale, un atto di compravendita senza trasferimento di denaro.

Compravendita senza pagamento del prezzo

Il pagamento per la vendita di un immobile, di solito avviene nel momento stesso nel quale le parti firmano il rogito davanti al notaio, che ha il compito di accertare la consegna degli assegni o il bonifico della banca mutuataria.

Nonostante questo, le parti si potrebbero accordare per un pagamento differito, non essendo vietato corrispondere il prezzo dopo la stipula del contratto di compravendita.

Al di là del pagamento, sotto un aspetto civilistico la proprietà si trasferisce al momento della stipula notarile, e la vendita si pone in essere in questo momento.

Dal lato fiscale, c’è l’obbligo di trasferire il prezzo di vendita di un immobile in modalità tracciabile, vale a dire, attraverso un bonifico bancario o con assegni non trasferibili.

Se le parti dichiarano che il corrispettivo è stato versato e non è la verità, si ha un’ipotesi di falso.

Il notaio, di solito, accerta l’autenticità delle dichiarazioni delle parti chiedendo copia degli assegni o dell’estratto conto dal quale risulta il passaggio di denaro.

Come scritto sopra, niente impedisce al venditore e all’acquirente di accordarsi per porre in essere un pagamento dilazionato o posticipato alla vendita stessa.

In simili circostanze il notaio, non potendo accertare il trasferimento dei soldi, prende atto dell’accordo tra le parti.

Sempre come accennato sopra, se il prezzo non dovesse essere pagato, il contratto può essere risolto da una delle due parti per inadempimento, e la risoluzione si può chiedere entro massimo dieci anni.

Se però tra le parti c’è un accordo simulatorio rivolto a non pagare il prezzo della vendita, il venditore non può reclamare più il pagamento, e spetta all’acquirente dimostrare questo patto per iscritto.

Il patto posto in essere al fine di non trasferire la proprietà

A volte dietro a una vendita si nasconde una donazione, che determina una simulazione, la quale, di solito, ha un fine a specifiche esigenze.

In caso di debiti, il venditore può volere fingere il trasferimento della proprietà dell’immobile per non vedersi pignorare il bene.

Si sceglie la vendita, simulata, e non la donazione perché questa può essere revocata facilmente dai creditori entro cinque anni dalla stipula.

La revocatoria della donazione può essere esperita dimostrando che il debitore non ha altri beni pignorabili, mentre per la revocatoria della vendita si deve dimostrare che l’acquirente era a conoscenza della situazione debitoria, atto non facile se lo stesso non è un familiare convivente.

Esempio

Tizio non ha pagato diverse cartelle esattoriali.

Il fisco gli intima di volere iscrivere ipoteca sulla sua casa e metterla in vendita.

Tizio decide di vendere la casa a suo cugino Caio.

Tra i due c’è un patto scritto con il quale Tizio si impegna a non chiedere mai a Caio il pagamento del prezzo e costui, a sua volta, si impegna a donare la casa al figlio di Tizio entro quindici anni.

In caso di eredità, si ricorre alla vendita perché non può essere aggredita dagli eredi legittimari. Il coniuge, i figli, o, in loro assenza, i genitori del defunto, possono impugnare, entro dieci anni dall’apertura della successione, le donazioni fatte in vita dal defunto che abbiano impoverito il suo patrimonio intaccando le rispettive quote “minime” di eredità, chiamate quote di legittima.

Una simile possibilità è preclusa nel caso di vendita, perché, al trasferimento del bene, corrisponde un arricchimento in denaro.

Esempio

Tizio prima di morire vuole regalare una casa al suo migliore amico, ma sa che le sue figlie non vedranno bene questa  scelta e finge di vendergliela.

In realtà, a fronte della vendita, non viene mai pagato il corrispettivo.

Chi vuole frodare i creditori o gli eredi legittimari ricorre a una vendita simulata che in realtà nasconde una donazione.

Nonostante questo, i soggetti danneggiati potranno agire in tribunale per accertare la simulazione.

La dimostrazione della finta vendita

La prova della simulazione può essere fornita tra le parti attraverso documenti, vale a dire con la controdichiarazione che nasconde il patto reale.

Esempio

Tizio finge di vendere una casa a Caio per evitare che i creditori procedano al pignoramento della stessa.

I due si accordano al fine di non fare seguire, al rogito, il trasferimento del denaro.

Passa un po’ di tempo, e Tizio, trovandosi in ristrettezze economiche, chiede a Caio di pagare il prezzo.

Costui, per dimostrare l’iniziale intesa tra i due e resistere alla domanda, dovrà produrre al giudice la scrittura privata con la quale le parti hanno voluto simulare la donazione.

Al fine di dimostrare la finta vendita, i terzi, creditori ed eredi, possono ricorrere a qualsiasi mezzo di prova come le testimonianze, l’utilizzo dell’immobile da parte del venditore anche dopo il rogito e, il mancato pagamento del prezzo.

Il fatto che non sia mai partito il bonifico dal conto dell’acquirente nei confronti di quello del venditore, nonostante renda l’atto valido per le parti e per il fisco, lo rende attaccabile da parte di eventuali terzi controinteressati.

Al fine di agire contro la falsa vendita, i terzi non incontrano termini di prescrizione.

Si tratta della cosiddetta simulazione assoluta che può essere accertata in qualunque momento, essendo l’atto giuridicamente nullo.

Si potrebbe avere l’intenzione di “simulare” una vendita falsa per diverse esigenze:,

Ad esempio il debitore che si vuole spogliare della titolarità dei suoi beni per non farli pignorare ai creditori.

Oppure, un padre che vuole donare, a uno dei figli, la sua casa, però ha paura che un simile atto possa essere impugnato, un giorno, dagli altri eredi perché visto come una parte della quota ereditaria.

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Concas Alessandra

Giornalista iscritta all’albo dell’Ordine di Cagliari e Direttore responsabile di una redazione radiofonica web. Interprete, grafologa e criminologa. In passato insegnante di diritto e lingue straniere, alternativamente. Data la grande passione per il diritto, collabora dal 2012 con la Rivista giuridica on line Diritto.it, per la quale è altresì Coautrice della sezione delle Schede di Diritto e Referente delle sezioni attinenti al diritto commerciale e fallimentare, civile e di famiglia.


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