La multiproprietà, caratteristiche e disciplina giuridica

La multiproprietà, caratteristiche e disciplina giuridica

Alessandra Concas Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

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Con il termine multiproprietà si intende una pratica commerciale nella quale più soggetti sono pieni proprietari di uno stesso immobile, goduto da ciascuno, a turno, per una frazione limitata dell’anno.

La legge, ex articolo 69 e seguenti del decreto legislativo 206/2005 o Codice del Consumo, disciplina esclusivamente il contratto con il quale il consumatore acquista il diritto oggetto di multiproprietà.

Il termine multiproprietà si può utilizzare esclusivamente quando il diritto oggetto del contratto sia un diritto reale, a norma del Codice del Consumo.

Esistono diverse fattispecie di multiproprietà:

Multiproprietà immobiliare.

Multiproprietà azionaria.

Multiproprietà alberghiera.

 

Il nucleo comune di queste fattispecie è che disciplinano l’avvicendamento a tempo indeterminato o a lungo termine, a turno, di più titolari nel godimento di uno o più immobili, per un periodo determinato o determinabile (ex art. 69 comma 1 Codice del Consumo).

 

La multiproprietà immobiliare consiste nell’acquisto da parte del singolo della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, insieme al diritto perpetuo ed  imprescrittibile dell’uso pieno ed esclusivo dell’alloggio in un periodo predeterminato ogni anno.

 

La multiproprietà azionaria consiste nell’intestazione del complesso immobiliare ad una SpA previamente costituita, il quale capitale si compone di azioni ordinarie e di azioni privilegiate.

Le azioni privilegiate attribuiscono al titolare un diritto di godimento periodico, a titolo gratuito od oneroso, su una determinata unità immobiliare.

L’unità immobiliare oggetto del godimento turnario fa parte di un complesso immobiliare gestito come impresa alberghiera, ai quali servizi accedono gli stessi multiproprietari.

La multiproprietà alberghiera è una variante delle prime due, dal punto di vista della titolarità, utilizzando in concreto o lo schema immobiliare o lo schema azionario.

In alternativa, è utilizzato lo schema della comunione ordinaria sull’intero complesso alberghiero.

Il godimento turnario è subordinato all’impresa alberghiera e per questo, necessita, di un gestore al quale affidare la disponibilità delle strutture e dell’azienda alberghiera.

La multiproprietà immobiliare è l’unica con diretta attribuzione di un potere al multiproprietario, senza lo schermo societario o i vincoli di destinazione alberghiera.

 

Le teorie sulla natura della multiproprietà immobiliare:7

La comunione ordinaria, a norma degli gli articoli 1100 e seguenti del Codice Civile.

La concorrenza di diritti analoghi alla proprietà individuale.

La tesi non è condivisibile per:

L’immodificabilità della destinazione.

Il divieto di divisione del bene oggetto di multiproprietà.

L’utilizzazione esclusiva a turni quale unica modalità di esercizio del diritto di multiproprietà.

L’esistenza dello Ius Adcrescendi nella comunione ordinaria, nel caso di rinuncia di uno dei comproprietari al proprio diritto.

La tesi della concorrenza di diritti analoghi alla proprietà individuale è preferibile perché:

L’oggetto della multiproprietà è una frazione spazio-temporale del bene, allo stesso modo della proprietà ordinaria, il quale oggetto è un bene individuato spazialmente.

La multiproprietà ha le caratteristiche di continuità e di durata potenzialmente illimitata, a differenza della proprietà ordinaria per la mancanza di quelle di pienezza e di esclusività, necessaria limitazione del godimento tra i titolari.

La disciplina originaria della tutela del consumatore nell’acquisto della multiproprietà, è adesso contenuta negli articoli 69 e seguenti del Codice del Consumo (Capo I del Titolo IV della Parte III), con poche variazioni, delle quali nessuna sostanziale, rispetto al testo previgente.

Il Codice del consumo tutela il consumatore acquirente di una multiproprietà, disciplinando il contratto relativo all’acquisto di un diritto di godimento ripartito di beni immobili e concluso tra il consumatore e un venditore o promotore professionale.

Il termine multiproprietà  si può riferire esclusivamente a un diritto reale di godimento ripartito di beni immobili.

La normativa si può raggruppare in due aree:

Regolamentazione degli obblighi di tutela a carico del venditore, a garanzia di chiarezza e trasparenza in ogni fase negoziale.

La previsione di un articolato diritto di recesso, senza penalità, da parte del consumatore.

Le tutele predisposte dal Capo I sono inderogabili ex articolo 78, che dispone la nullità di ogni clausola o patto aggiunto di rinuncia dell’acquirente ai diritti garantiti dallo stesso Capo I o di limitazione delle responsabilità previste a carico del venditore.

Gli strumenti di tutela della prima area sono:

Il documento informativo del quale all’articolo 70 del  Codice del consumo.

I requisiti del contratto dei quali all’articolo 71 del Codice del Consumo.

Il documento informativo

Il documento informativo, che deve essere consegnato a chi chieda informazioni, deve specificare:

Il diritto oggetto del contratto (specificandone la natura obbligatoria o reale, usando solo in quest’ultimo caso il termine multiproprietà).

L’identità del venditore (e del proprietario, se diversi).

Per l’immobile determinato:

Il bene e la sua ubicazione.

La destinazione del bene.

Il permesso edilizio e le leggi regionali.

 

Per l’immobilie non ancora determinato:

Il permesso edilizio e le leggi regionali.

Lo stato di avanzamento dei lavori e la data stimata di completamento.

Lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi.

Le garanzie per il rimobrso dei apgamenti già effettuati in caso di mancato completamento.

Il prezzo globale dell’operazione, inclusi:

Iva.

Stima delle spese individuali per l’uso dei servizi e delle strutture comuni.

Base di calcolo degli oneri connessi all’utilizzo dell’immobile.

Tasse.

Spese di gestione.

Spese di manutenzione e riparazione.

Eventuali spese di trascrizione.

Informazioni su:

Le modalità di esercizio del diritto di recesso con indicazione delle spese che l’acquirente, in caso di recesso, è tenuto a rimborsare.

Le modalità di risoluzione del contratto di concessione del credito connesso al contratto, in caso di recesso.

I requisiti del contratto sono:

La forma scritta a pena di nullità.

Redazione in lingua italiana o in altra lingua comunitaria (dello Stato nel quale l’acquirente risieda o del quale sia cittadino).

La trasposizione degli elementi contenuti nel documento informativo, con l’aggiunta di:

L’Identità e domicilio dell’acquirente.

La durata del contratto e termine a partire dal quale il consumatore può esercitare il suo diritto.

La Clausola di acquisto senza altri oneri od obblighi o spese diversi da quelli inclusi nel contratto.

Eventuale possibilità di partecipazione ad un sistema di scambio o vendita del diritto oggetto del contratto.

Espressa menzione della fideiussione bancaria o assicurativa da prestarsi quando:

Il venditore non sia una società di capitali.

Il venditore sia una società di capitali con capitale sociale inferiore a € 5.164.569,00.

L’immobile sia in costruzione.

 

 

Con il termine multiproprietà si intende una pratica commerciale nella quale più soggetti sono pieni proprietari di uno stesso immobile, goduto da ciascuno, a turno, per una frazione limitata dell’anno.

La legge, ex articolo 69 e seguenti del decreto legislativo 206/2005 o Codice del Consumo, disciplina esclusivamente il contratto con il quale il consumatore acquista il diritto oggetto di multiproprietà.

Il termine multiproprietà si può utilizzare esclusivamente quando il diritto oggetto del contratto sia un diritto reale, a norma del Codice del Consumo.

Esistono diverse fattispecie di multiproprietà:

Multiproprietà immobiliare.

Multiproprietà azionaria.

Multiproprietà alberghiera.

 

Il nucleo comune di queste fattispecie è che disciplinano l’avvicendamento a tempo indeterminato o a lungo termine, a turno, di più titolari nel godimento di uno o più immobili, per un periodo determinato o determinabile (ex art. 69 comma 1 Codice del Consumo).

 

La multiproprietà immobiliare consiste nell’acquisto da parte del singolo della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, insieme al diritto perpetuo ed  imprescrittibile dell’uso pieno ed esclusivo dell’alloggio in un periodo predeterminato ogni anno.

 

La multiproprietà azionaria consiste nell’intestazione del complesso immobiliare ad una SpA previamente costituita, il quale capitale si compone di azioni ordinarie e di azioni privilegiate.

Le azioni privilegiate attribuiscono al titolare un diritto di godimento periodico, a titolo gratuito od oneroso, su una determinata unità immobiliare.

L’unità immobiliare oggetto del godimento turnario fa parte di un complesso immobiliare gestito come impresa alberghiera, ai quali servizi accedono gli stessi multiproprietari.

La multiproprietà alberghiera è una variante delle prime due, dal punto di vista della titolarità, utilizzando in concreto o lo schema immobiliare o lo schema azionario.

In alternativa, è utilizzato lo schema della comunione ordinaria sull’intero complesso alberghiero.

Il godimento turnario è subordinato all’impresa alberghiera e per questo, necessita, di un gestore al quale affidare la disponibilità delle strutture e dell’azienda alberghiera.

La multiproprietà immobiliare è l’unica con diretta attribuzione di un potere al multiproprietario, senza lo schermo societario o i vincoli di destinazione alberghiera.

 

Le teorie sulla natura della multiproprietà immobiliare:7

La comunione ordinaria, a norma degli gli articoli 1100 e seguenti del Codice Civile.

La concorrenza di diritti analoghi alla proprietà individuale.

La tesi non è condivisibile per:

L’immodificabilità della destinazione.

Il divieto di divisione del bene oggetto di multiproprietà.

L’utilizzazione esclusiva a turni quale unica modalità di esercizio del diritto di multiproprietà.

L’esistenza dello Ius Adcrescendi nella comunione ordinaria, nel caso di rinuncia di uno dei comproprietari al proprio diritto.

La tesi della concorrenza di diritti analoghi alla proprietà individuale è preferibile perché:

L’oggetto della multiproprietà è una frazione spazio-temporale del bene, allo stesso modo della proprietà ordinaria, il quale oggetto è un bene individuato spazialmente.

La multiproprietà ha le caratteristiche di continuità e di durata potenzialmente illimitata, a differenza della proprietà ordinaria per la mancanza di quelle di pienezza e di esclusività, necessaria limitazione del godimento tra i titolari.

La disciplina originaria della tutela del consumatore nell’acquisto della multiproprietà, è adesso contenuta negli articoli 69 e seguenti del Codice del Consumo (Capo I del Titolo IV della Parte III), con poche variazioni, delle quali nessuna sostanziale, rispetto al testo previgente.

Il Codice del consumo tutela il consumatore acquirente di una multiproprietà, disciplinando il contratto relativo all’acquisto di un diritto di godimento ripartito di beni immobili e concluso tra il consumatore e un venditore o promotore professionale.

Il termine multiproprietà  si può riferire esclusivamente a un diritto reale di godimento ripartito di beni immobili.

La normativa si può raggruppare in due aree:

Regolamentazione degli obblighi di tutela a carico del venditore, a garanzia di chiarezza e trasparenza in ogni fase negoziale.

La previsione di un articolato diritto di recesso, senza penalità, da parte del consumatore.

Le tutele predisposte dal Capo I sono inderogabili ex articolo 78, che dispone la nullità di ogni clausola o patto aggiunto di rinuncia dell’acquirente ai diritti garantiti dallo stesso Capo I o di limitazione delle responsabilità previste a carico del venditore.

Gli strumenti di tutela della prima area sono:

Il documento informativo del quale all’articolo 70 del  Codice del consumo.

I requisiti del contratto dei quali all’articolo 71 del Codice del Consumo.

Il documento informativo

Il documento informativo, che deve essere consegnato a chi chieda informazioni, deve specificare:

Il diritto oggetto del contratto (specificandone la natura obbligatoria o reale, usando solo in quest’ultimo caso il termine multiproprietà).

L’identità del venditore (e del proprietario, se diversi).

Per l’immobile determinato:

Il bene e la sua ubicazione.

La destinazione del bene.

Il permesso edilizio e le leggi regionali.

 

Per l’immobilie non ancora determinato:

Il permesso edilizio e le leggi regionali.

Lo stato di avanzamento dei lavori e la data stimata di completamento.

Lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi.

Le garanzie per il rimobrso dei apgamenti già effettuati in caso di mancato completamento.

Il prezzo globale dell’operazione, inclusi:

Iva.

Stima delle spese individuali per l’uso dei servizi e delle strutture comuni.

Base di calcolo degli oneri connessi all’utilizzo dell’immobile.

Tasse.

Spese di gestione.

Spese di manutenzione e riparazione.

Eventuali spese di trascrizione.

Informazioni su:

Le modalità di esercizio del diritto di recesso con indicazione delle spese che l’acquirente, in caso di recesso, è tenuto a rimborsare.

Le modalità di risoluzione del contratto di concessione del credito connesso al contratto, in caso di recesso.

I requisiti del contratto sono:

La forma scritta a pena di nullità.

Redazione in lingua italiana o in altra lingua comunitaria (dello Stato nel quale l’acquirente risieda o del quale sia cittadino).

La trasposizione degli elementi contenuti nel documento informativo, con l’aggiunta di:

L’Identità e domicilio dell’acquirente.

La durata del contratto e termine a partire dal quale il consumatore può esercitare il suo diritto.

La Clausola di acquisto senza altri oneri od obblighi o spese diversi da quelli inclusi nel contratto.

Eventuale possibilità di partecipazione ad un sistema di scambio o vendita del diritto oggetto del contratto.

Espressa menzione della fideiussione bancaria o assicurativa da prestarsi quando:

Il venditore non sia una società di capitali.

Il venditore sia una società di capitali con capitale sociale inferiore a € 5.164.569,00.

L’immobile sia in costruzione.

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