La costruzione di una casa su un terreno di proprietà altrui

Coloro che costruiscono la casa su un terreno di proprietà altrui rischiano di non potere essere considerati proprietari dell’immobile.

Se, ad esempio, una coppia di fidanzati prima del matrimonio, decide di costruire casa su un terreno di proprietà dei genitori di uno dei due, la casa, nonostante sia stata costruita “insieme” e abitata da entrambi i partner, diventa in automatico di proprietà dei titolari del terreno

Questo accade perché nel nostro ordinamento giuridico vige la regola della cosiddetta accessione, in base alla quale il proprietario del terreno acquista in automatico la proprietà di qualsiasi costruzione oppure opera realizzata sopra o sotto il suo suolo.

L’acquisto della proprietà per accessione è automatico e avviene per l’unica circostanza che la costruzione è stata realizzata su quel determinato terreno, senza bisogno di un contratto o di altro atto notarile.

In che modo si acquista per accessione

Il codice civile stabilisce che “qualunque piantagione, costruzione oppure opera che esiste sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo”, salvo che ci sia un contratto firmato tra le parti che stabilisca diversamente.

Il proprietario del terreno acquista per accessione le opere e le costruzioni realizzate sul suo terreno in automatico e nello stesso momento dell’edificazione, senza che si debba stipulare un contratto o che ci sia il consenso del proprietario per ritenere quello che viene costruito su suo terreno.

Se dal titolo o dalla legge non risulta in modo diverso, il proprietario del terreno diventa proprietario della costruzione oppure opera edificata sopra o sotto il suolo anche quando la stessa  viene realizzata da una terza persona.

Egli non acquista esclusivamente quello che è edificato sul terreno, ma anche gli elementi esterni e accessori della costruzione.

A questo proposito, si devono fare delle distinzioni, a seconda che la costruzione venga realizzata con materiali propri oppure altrui.

La realizzazione della costruzione con materiali altrui

Se la costruzione viene realizzata con materiali propri, l’accessione è integrale.

Questo significa che il proprietario del terreno diventa proprietario esclusivo dell’immobile considerato in modo integrale.

Se la costruzione viene realizzata con materiali altrui, il proprietario dei materiali, entro sei mesi dal giorno nel quale ha avuto notizia dell’incorporazione, può chiedere che i materiali utilizzati per la costruzione vengano separati dal terreno, purché da questa separazione non derivi un grave danno all’opera.

Se questo non è possibile, vale a dire, se la separazione non è richiesta o non può essere fatta senza grave danno all’opera costruita, il proprietario del terreno ne deve pagare il valore.

In qualunque caso il proprietario del suolo che ha agito con colpa grave è tenuto anche a risarcire i danni.

La realizzazione della costruzione da parte di una terza persona

Quando le opere vengono edificate da una terza persona utilizzando materiali propri, il proprietario del terreno le può, in modo alternativo tenere per lui come proprie, pagando il valore dei materiali e il prezzo della mano d’opera o l’aumento di valore recato al terreno, oppure potrebbe obbligare la terza persona a rimuoverle a sue spese entro sei mesi dal giorno nel quale ha avuto notizia dell’incorporazione e chiedere il risarcimento del danno.

In presenza di circostanze nelle quali non è possibile, se il proprietario del terreno era consapevole delle opere o delle costruzioni edificate da parte della terza persona e non si è opposto, oppure se sono state edificate da parte della terza persona in buona fede.

Quando le opere sono edificate da parte di una terza persona utilizzando materiali altrui e la separazione non provoca grave danno può, ne può chiedere in modo alternativo la separazione a spese della terza persona entro sei mesi dal giorno nel quale ha avuto notizia dell’incorporazione, oppure può chiedere il pagamento di un’indennità pari al valore dei materiali alla terza persona che ne ha fatto utilizzo e al proprietario del suolo che non sia stato in buona fede.

Se i materiali non si possono separare senza provocare un grave danno, può chiedere il pagamento di un’indennità pari al valore dei materiali alla terza persona che ne ha fatto utilizzo e al proprietario del suolo che non sia in buona fede.

Il qualunque caso il proprietario dei materiali può esigere l’indennità anche dal proprietario del suolo in buona fede, ma nei limiti del prezzo dallo stesso ancora dovuto, oppure chiedere il risarcimento dei danni nei confronti della terza persona e del proprietario del suolo che non in buona fede ne ha autorizzato l’utilizzo.

In che modo evitare l’accessione

L’acquisto per accessione, come scritto sopra, è automatico, a meno non risulti in modo diverso dal titolo.

Questo significa che l’accessione può essere evitata se tra i proprietari dei due immobili, vale a dire, del terreno e della costruzione, viene stipulato un apposito contratto rivolto a regolamentare la proprietà dei beni.

Un simile accordo deve essere sottoscritto davanti a un notaio e sottoposto a registrazione.

L’accessione e l’usucapione

Si potrebbe immaginare per ipotesi che la casa costruita sul terreno di Caio, diventi di sua proprietà.

Nel frattempo Tizio abita l’immobile e possiede lo stesso e il terreno in modo pacifico, come se ne fosse l’autentico proprietario, per oltre vent’anni mentre Caio se ne disinteressa completamente.

In questo modo Tizio acquista l’immobile per usucapione.

L’accessione e l’usucapione sono compatibili.

Secondo la giurisprudenza, in relazione ai modi di acquisto della proprietà della costruzione eseguita sul fondo altrui, l’usucapione e l’accessione non agiscono con le stesse modalità.

L’accessione si perfeziona nel momento stesso nel quale la costruzione viene realizzata, mentre l’usucapione congiunta del suolo e del manufatto si può verificare in modo escluasivo dopo il decorso del termine di vent’anni.

Di conseguenza l’usucapione non esclude l’operatività dell’accessione, ma si limita a farne venire meno gli effetti a causa del successivo acquisto della proprietà e del suolo.

Se chi costruito sul fondo altrui, ha posseduto la costruzione per il tempo necessario a determinare l’usucapione, l’acquisto della proprietà dell’opera, per accessione, a favore del proprietario del fondo, viene meno per usucapione, per successivo acquisto della proprietà della costruzione e del suolo.

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