L'evizione nel contratto di compravendita

L’evizione nel contratto di compravendita

Alessandra Concas Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

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L’evizione nel contratto di compravendita rappresenta una vicenda dannosa per il compratore, perché risultare evitti comporta nella maggior parte delle ipotesi la perdita del diritto acquistato, oppure, comporta un accertamento giudiziale definitivo che attesta che chi ha acquistato il bene non è mai diventato titolare dello stesso.

Un gruppo di fattispecie evizionali conseguono alla vendita di cosa altrui.

Ad esempio:

Il compratore acquista un bene e il venditore non era proprietario , quindi non ha mai acquistato la proprietà dello stesso a titolo derivativo.

In questo caso l’evizione si perfezionerà quando in seguito ad una azione di rivendica questa venisse accolta con sentenza passata in giudicato.

L’esito della sentenza non è la perdita del bene, perché il compratore non ha acquistato niente, ma è da ricondurre nel senso di un accertamento definitivo del mancato acquisto.

Questa fattispecie di evizione rientra nella tipologia della evizione rivendicatoria.

Alla fattispecie della evizione rivendicatoria, si contrappongono le la fattispecie della evizione espropriativa e e della evizione risolutoria, che si caratterizzano dal fatto che il compratore in un primo tempo acquista il bene dedotto in contratto, in un secondo tempo lo stesso gli viene sottratto, ed egli perde il bene o il diritto acquistato in modo definitivo, a causa della preesistenza di situazioni giuridiche capaci di determinare questa vicenda in termini di perdita.

L’esempio più importante è quello di un bene gravato da ipoteca, oppure, di un bene già assoggettato a pignoramento.

L’evizione è una vicenda che attesta la definitiva insoddisfazione dell’interesse all’acquisto del compratore, ed è una vicenda che consegue necessariamente a una vicenda patologica che sta a monte.

Si arriva all’evizione o perché la vendita è stata posta in essere da un non dominus, nel caso della vendita di cosa altrui, o perché ha avuto ad oggetto un bene gravato da un vincolo potenzialmente capace di porre in essere una vicenda evizionale.

L’evizione rivendicatoria si concretizza in presenza di una situazione come l’esempio seguente:

Tizio vende a Caio un bene che appartiene a Sempronio.

Siamo nell’ambito della vendita di cosa altrui.

Al momento della vendita, il compratore in buona fede, dispone della garanzia contenuta nella norma relativa alla vendita di cosa altrui, ma non se ne avvale perché non sa che quel bene non è di proprietà del venditore ma di un terzo.

Dopo dieci anni dal momento nel quale è stata stipulata la vendita, Sempronio si accorge che il suo bene è stato venduto e che si trova presso Caio.

Si reca dal suo avvocato, il quale gli consiglia di agire con l’azione che spetta ai proprietari che siano privati dei loro beni, l’azione di rivendica nei confronti di chi è in possesso del bene per ottenere la restituzione previo accertamento della proprietà e restituzione.

Si instaura il processo, che si chiude con una sentenza che accoglie la domanda di rivendica, il giudice accerta che il bene appartiene a Sempronio.

Nel momento nel quale la sentenza passa in giudicato si perfeziona l’evizione a carico di Caio.

Anche in questa circostanza si è in presenza di una evizione, la perdita di un diritto, la quale causa deve essere rintracciata in una situazione preesistente alla vendita.

Questa causa e la mancanza di legittimazione in capo tizio che non era proprietario.

La differenza tra l’evizione rivendicatoria e la evizione espropriativa, risiede nel fatto che l’evizione espropriativa rappresenta una perdita vera e propria, mentre nell’evizione rivendicatoria si ha una perdita a carico del compratore.

In realtà, più precisamente, il compratore subisce un accertamento definitivo, con sentenza passata in giudicato, del mancato acquisto, del fatto che il compratore non ha mai acquistato la proprietà.

I due tipi di evizione hanno in comune che sono situazioni che si verificano relazione al fatto che si ha la presenza di un terzo.

Nella evizione espropriativa il terzo aggredisce, nella edizione rivendicatoria è il proprietario che rivendica.

Un altro carattere comune e costante è rappresentato dalla definitività della situazione.

Quando il bene viene espropriato e venduto all’asta la perdita è definitiva, quando il bene viene rivendicato la sentenza passa in giudicato e definitivo è l’accertamento, non essendoci più la possibilità che si sia trattato di un errore e si possa ottenere una riforma della sentenza.

La definitività è un carattere tipico dell’edizione, altro carattere tipico è la anteriorità della causa.

Riepilogando, potremmo dire che la garanzia da evizione, non fa riferimento alla condizione materiale della cosa venduta (come avviene nella garanzia per vizi), ma alla condizione giuridica della stessa.

In altri termini, con la garanzia per l’evizione il venditore assume su di sé il rischio che il compratore subisca la privazione o la limitazione del diritto acquistato per effetto di diritti preesistenti che terzi vantano sul bene venduto o su parte di esso e di azioni o iniziative stragiudiziali che vengan proposte per la relativa tutela, oppure, che il compratore sia limitato nel godimento del diritto acquistato per effetto di diritti reali minori o di diritti di godimento di terzi.

Se l’acquirente subisce la privazione del bene, il venditore sarà tenuto a rimborsargli il prezzo e le spese (sostenute per la vendita e per la manutenzione del bene), nonché i frutti che egli sia stato tenuto a restituire al terzo che sia stato riconosciuto proprietario del bene (o di parte di esso), oltre al risarcimento del danno.

Se il compratore subisce l’evizione parziale, o se il bene venduto sia gravato da diritti oppure oneri reali o da diritti personali di godimento di terzi, il compratore avrà la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno quando si debba ritenere, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti potrà chiedere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.

Le parti possono limitare o escludere la garanzia per l’evizione ma il venditore, in caso di evizione, sarà tenuto sempre a rimborsare il prezzo e le spese fatte per la vendita .

La garanzia per l’evizione agisce dove l’evizione sia dovuta a fatto proprio del venditore ed è nullo ogni patto contrario.

L’altruità del bene viene innanzitutto in considerazione come particolare oggetto del contratto di compravendita.

La legge si preoccupa di descrivere gli effetti del perfezionamento di un siffatto vincolo contrattuale sotto il profilo dell’efficienza del consenso traslativo distinguendo, dal punto di vista soggettivo, a seconda del fatto che l’acquirente sia stato o meno messo al corrente che la cosa non appartiene a colui che ne dispone.

In questa ipotesi è prevista, oltre alla possibilità di arrivare alla risoluzione del contratto, anche una protezione di tipo risarcitorio.

La disciplina dell’evizione è angolata esclusivamente secondo l’ottica della protezione del compratore rispetto ad eventi evizionali, i quali, secondo l’opinione prevalente, devono preesistere rispetto al perfezionamento della vendita.

La coincidenza di questi eventi rispetto ad una precedente alienazione di cosa altrui è eventuale come nel caso nel quale il bene venduto appartenesse sin dal tempo del perfezionamento del contratto, ad un terzo che in seguito abbia svolto azione di rivendicazione nei confronti dell’acquirente del bene.

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