Il diritto di proprietà, la sua estensione e i modi di acquisto

La proprietà fondiaria possiede un’estensione in linea verticale, vale a dire nel sottosuolo, a parte le cose eventualmente per natura appartenenti al demanio o al patrimonio indisponibile dello Stato, quali i beni di interesse artistico, storico, archeologico, idrico, minerario, e nello spazio sovrastante virtualmente infinita.

Nei luoghi dove nessuno può ragionevolmente arrivare, non arriva neppure il titolare della proprietà.

Sotto questo aspetto l’articolo 840 del codice civile prescrive che il proprietario del fondo non si può opporre alle attività di terzi che si svolgano a profondità e altezza che egli non abbia interesse a escluderle.

Secondo questa regola il proprietario non si può dolere del passaggio della linea ferroviaria che passi in galleria in profondità da non potere recare pregiudizio all’integrità del suo fabbricato, nè del passaggio di aeromobili al di sopra della proprietà.

Da questo si deduce implicitamente, al contrario, che il proprietario del “suolo” può esplicare qualsiasi attività nello “spazio sovrastante” senza limiti di altezza sino dove sia in grado di arrivare, o sino a dove gli venga consentito in forza delle vigenti leggi e regolamenti, potendo anche escludere l’intromissione di terzi quando vi abbia un effettivo interesse.

Nei casi menzionati si può ipotizzare una invasione, una violazione del diritto oppure è lo stesso diritto a venire meno nel senso che, oltre un determinato limite (come individuato dall’interesse), la proprietà non è più tale.

La ricostruzione più giusta è nel senso che essa disciplini l’invasione della proprietà altrui, o meglio che regoli le modalità di esplicazione di attività che i terzi possono esplicare sul fondo altrui analogamente a quello che prescrivono per altre ipotesi gli articoli 842 e 843del codice civile, senza revocare in dubbio che il titolare del fondo non sia anche proprietario della c.d. “colonna d’aria” sovrastante.

Si tratterebbe di limiti legali alla proprietà .

Indipendentemente dagli esempi di carattere soprattutto scolastico (la galleria ferroviaria sotto il fondo, l’aereo che lo sorvola), ci si deve fare carico di verificare ipotesi molto più concrete, come ad esempio il caso del vicino che costruisce una grondaia aggettante, che sporge sulla colonna d’aria sovrastante il cortile appartenente anche a un altro proprietario.

Sembra possibile tenere legittimamente questa condotta?

Se si è deciso che, quando il suolo sottostante, in concreto adibito a posto auto, non fosse utilizzabile assolutamente in nessun diverso modo, il posizionamento nello spazio aereo sovrastante l’altrui proprietà di un pluviale a una altezza da non pregiudicare l’utilizzo del fondo risulti ammissibile.

Il diritto del proprietario sul sopra suolo in proiezione verso l’alto o sul sottosuolo, in proiezione verso il basso, può rinvenire un limite nella contemporanea sussistenza di analoghi diritti relativi a porzioni di “colonne d’aria” o, comunque le si voglia definire, porzioni verticali di proprietà spettante a altri soggetti, secondo la quale la colonna d’aria di per sè non sarebbe entità oggetto di diritti, non esprimendo altro se non un concetto spaziale.

In questo senso si può dire che i limiti verticali non siano diversi da quelli orizzontali.

Nella prassi può risultare difficile distinguere, nel caso di pluralità di diritti su un fondo, tra attribuzione del diritto di superficie, oppure contitolarità nel diritto di proprietà .

Il proprietario, anche per lungo tempo, può non esercitare i diritti all’essere titolare di un bene, senza perderne la proprietà.

L’omesso esercizio lo espone però al rischio che altri si impossessi del bene e ne acquisti la proprietà per usucapione.

La proprietà fondiaria si estende, oltre che ai confini del fondo, anche al sottosuolo con quello che vi è contenuto, a eccezione delle acque pubbliche, miniere, giacimenti di gas naturale, beni archeologici, consentendo al proprietario di realizzare qualsiasi escavazione che non danneggi il vicino.

Egli non si può opporre a quelle attività di terzi che si svolgano a simile profondità nel sottosuolo e a simile altezza nello spazio che egli non abbia interesse a escluderle.

In relazione ai modi di acquisto, il codice civile, all’articolo 922 distingue due modi di acquisto della proprietà, a titolo originario e a titolo derivativo.

Sono modi di acquisto a titolo originario, che non determinano il trasferimento del diritto dal proprietario ad un altro soggetto, l’occupazione, l’invenzione, l’accessione,l’unione e commistione, la specificazione.

A titolo derivativo la proprietà si acquista per effetto di contratti e per successione ereditaria, il proprietario che trasferisce il diritto è definito dante causa, l’acquirente del diritto è detto successore o avente causa.

L’ Occupoazione è disciplinata dall’articolo 923 del codice civile, ed è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà, esclusivamente per i beni mobili, che consiste nell’impossessarsi di una cosa che non sia mai stata di proprietà di nessuno oppure volutamente abbandonata dal proprietario, volontarietà essenziale per distinguere le cose abbandonate da quelle smarrite.

Secondo la legge 27/12/1977 n. 968, la fauna selvatica fa parte del patrimonio indisponibile dello Stato, ma non essendo stata abolita la caccia alcune specie consentite sono ancora appropriabili da parte del cacciatore.

L’Invenzione è disciplinata dall’articolo 927 all’articolo 931 del codice civile, ed è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà di un bene mobile che sia stato smarrito da un terzo.

Chi lo rinviene è tenuto a restituirlo al proprietario nell’ipotesi che conosca la persona alla quale la cosa appartiene, diversamente la deve consegnare senza ritardo al sindaco del Comune dove è avvenuto il ritrovamento.

Se entro un anno non si presenta il proprietario, il ritrovatore acquista la proprietà della cosa smarrita.

Nell’eventualità che il proprietario della cosa smarrita si presenti per la restituzione, è tenuto a pagare un premio al ritrovatore nella misura del 10% del valore della cosa rinvenuta.

La Accessione è disciplinata dall’articolo 934 all’articolo 938 del codice civile, ed è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà in forza del quale qualsiasi piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di quest’ultimo, salvo che la legge o l’accordo delle parti prevedano diversamente.

Il codice civile prevede un’eccezione importante al principio, quella della cosiddetta accessione invertita, nella quale non è il proprietario del suolo ad acquistare il manufatto, ma è il proprietario dell’opera che acquista la proprietà del suolo dove essa si trova.

Perché l’accessione invertita abbia luogo:

l’occupazione del fondo deve essere avvenuta in buona fede, senza che il proprietario del suolo abbia proposto opposizione.

L’accessione di cosa immobile a cosa immobile si verifica nelle ipotesi di alluvione, abbandono dell’alveo e avulsione.

L’Unione e commistione sono disciplinate dall’articolo 939 del codice civile e costituiscono un modo di acquisto a titolo originario della proprietà.

Il termine unione è utilizzato quando si tratta del congiungimento di due cose che non perdono la loro individualità pur risultando inseparabili, ad esempio l’incastonamento di una gemma in un anello.

Commistione si riferisce alla mescolanza di solidi che diventano non più distinguibili tra loro, come succede quando in un unico contenitore vengono versati sacchi di grano appartenenti a distinti proprietari.

La Specificazione è disciplinata dall’articolo 940 del codice civile, ed è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà, che si ha quando un soggetto adopera una materia che non gli appartiene per formare una nuova cosa, che diviene di sua proprietà, ad esempio, quando uno scultore realizza una statua con marmo altrui ne diviene proprietario ma deve pagare il prezzo della materia al legittimo proprietario.